房地产改革难上加难

从现如今情形看，各种救市在层出不穷，比如父母公积金共同还款，放开购房限制，降低公积金贷款利率与购房贷款利率，还有共有产权买房等等措施，但从本质上来说，如今购房低迷，主要在于三大原因：一是人口老龄化加剧，新生人口下降，这是长期影响。二是国家坚持住房不抄，限制多套房人群炒房。三是刚性需求的人收入不足。所以第一个原因直接导致的就是房地产市场不可能永远繁荣，而国家短期也不可能调整过来。第二个原因迫使国家也不可能允许房地产虚高繁荣，因为房地产犹如吸毒，上瘾容易戒掉极难，但不戒掉迟早整个经济全部崩溃。第三个原因才是国家最主要的解决途径。由此来说，所谓放开购房限制、公积金共同还款都只是毛毛雨，效果微乎其微。有一定影响的是贷款利率下降与共有产权卖方政策，因为这与刚性需求人群收入不足直接相关。

房地产市场的本质就是人的问题，人多竞争就多，房子卖的就多，但是这并不意味着是所有人。我们以刚需或改善型住房人群为讨论点，分开来看，18岁以下的未成年，你说他们能买房吗？能买的也只是极少数极少数家庭。你说60岁以上人群刚需与改善型需求有多大？说不好听的，他们本身都是半身入土的了，一部分已经有房，一部分农村地区无需再购房自住，买那也是给子女掏钱了。所以我们所谓的刚性需求或者改善型需求人群仍将以劳动力市场人群为主。14亿人口，剔除未成年与老年人群，多少人能买房？其中多少夫妻合伙买房？房地产市场需求本身就没有一些所谓房地产企业吹嘘的那么大。

那么未来的房地产市场会如何？虽然有的说好有的说坏，但从国家安全来说，未来的房价必然是小幅微降，仍以稳为主。超大或大型城市核心区房价不会多少变动，非核心区域小幅下降，不是不大降而是不能大降，因为已购房人群（特别是炒房者）、中介、地方政府、金融机构等都不会允许，这涉及到社会稳定和经济稳定，中小型城市房价会持续下降，但是幅度普遍不会超过20%。所以说房价奔溃也不现实。

我们房地产市场执行着三大策略：一是稳。稳就是不让房价过度大起大落，不让房地产企业大面积倒闭，不让烂尾楼大面积出现。二是拖。救市的最好方式就是拖，拖到人口变迁，拖到房子自然折旧，这需要十年二十年时间。三是调。调什么？调整市场结构，降低房地产市场在国家GDP中比重，降低土地财政在财政收入中的比重，降到一定程度，就可以大刀阔斧改革房地产了。另一方面就是调整人口结构，允许部分村落、城镇自然消亡。