中国房地产真的没救了吗？

“永恒伟大”的恒大地产爆雷，已经是一则“旧闻”了，今天拿出来说说，主要是经过刚好两年（2020年8月开始爆雷）的发酵和发展，正好可以看出一些轨迹，得出一些结论。

我的文章就不列或尽量少列数据，数据类的东西大家看着枯燥，而且网上一大把，大家可以自行去搜索。下面，我就着重聊聊我的一些浅薄的思考和结论。

恒大爆雷，主要有以下三个冲击或后果：

一、“房地产经济支柱论”和地方“土地财政”争议越来越大，是不是该刮骨疗伤痛定思痛地考虑转型了？

二、中国房地产一直以来引以为傲的“高周转模式”可能走向终结了。

三、头部房企都靠不住了！除了恒大，融创、蓝光、富力、奥园、阳光城、、旭辉、泰禾……这些曾经自带光环、有如“踏着七彩祥云”一般出现的大企业、名企业，纷纷爆雷。工地停工、商票逾期、降薪或裁员，套用一句台词就是，“就连浓眉大眼的朱时茂都叛变革命了！”

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这些正常吗？我觉得太正常了！一列高速飞驰的列车，如果只是一味的追求速度，一味的加挂车厢以增加容纳量，迟早是要翻车的。

我曾经有两点想不通，一是2019年时，国家为什么要出台严厉的调控政策打压房地产。二是既然要调控，促使楼市健康发展，为什么今年以来又要疯狂救市呢？

当初高速前进的时候为什么要踩刹车呢？因为不踩不行了。中国的房地产产业太庞大了，它占中国GDP比重近30%、占银行贷款60%以上，占居民财富比重在70%以上。而在西方几个主要资本主义国家，美国房地产产业占比约12%、英国约14%、德国约11%、日本约12%。中国几乎是他们的两倍有余。

最关键的是，经过二十多年的高速发展，层层递进，中国的房地产业已经成为“投机”的代名词。热钱涌入、房价虚高，老百姓借钱或融资买房，房贷和因为买房而产生的债务，已经成为绝大部分普通家庭的“不能承受之重”。很多地方，当初为了鼓励你买房，虚高了你的家庭收入，随着疫情持续多年，实际收入不断下降，房贷支出其实已经占很多普通家庭收入的七成左右。断供随时都有可能发生。

“房住不炒”其实早在2016年就已提出，但在近两三年似乎格外强调，已经有点房地产行业的“宪法”意思了。确实，既然存在这么多问题，这个“脓包”迟早要挤的，早挤就比晚挤好。既然是挤“脓包”，就会疼，还会出血，场面还会很狼狈。

挤“脓包”的结果就是，整个产业链都很难受，很多企业或个人因此而出局。这就好比，高速前进的列车突然踩刹车，没有心理准备的人就会被甩出去而摔死。剩下的要么挂在车厢外危在旦夕，要么在车厢里翻滚跌的鼻青脸肿。最后能够存活下来的一定是那批“身残志坚”的人。能活下来就谢天谢地了，还要啥自行车呢？

从长远来看，这个“踩刹车”利大于弊。中国经济结构需要转型，就不能一味地靠房地产。中国2021年城镇化率已经达到64.72%，已经很接近西方主要发达国家的80%。考虑到我国东西部发展严重不平衡，东部沿海地区实际上已经超过西方了。西部还有很大的上升空间。但问题是，西部欠发达地区的房地产能投资吗？也就是说，中国的房地产已经阶段性地完成了它的历史使命，“狂飙突进”的时代结束了。

任泽平说过，“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。2021年中国新出生人口1062万，而这已经是自2016年来连续第六年下降了，照这一趋势，2022年铁定跌破一千万。根据我自身的数据，现在买房的主力是85后-98前，以及65-75后。前者是自己贷款买，刚需，刚上车。后者是全款买，既为子女考虑，也希望财富保值增值。00后还买房吗？给大家算个时间账，00后的父母大多是60年代和70初，这个年龄段是目前中国房产持有的主力军，也就是说，00后是“含着房产证”出生的，他们根本就不用自己去买房了。

上述这两点是经济规律，是房地产发展的本质。看清楚这两点，就能大致明白中国房地产未来的结局了。也就是说，中国的房地产靠临时性的政策，真的带不动了，历史不会重演了。

那是不是意味着房地产就要完蛋了呢？非也！老百姓毕竟还是要住房子的，地方政府毕竟还是要卖地的。只是国家打算要换“赛道”了，房地产肯定不是未来几年或数十年经济发展的高速公路了。

所以，我斗胆展望一下未来房地产的几种可能性，当做本文最终的结论。

一、这一波楼市的低迷是中国经济发展和结构调整的必然结果和趋势，既然是趋势，就不会很快结束，至少持续5-10年，再叠加疫情，情况甚至更糟，大家要有心理准备。

二、国家一直在谋划着换“赛道”，房地产的比重必然会逐年降低，这也就意味着更多的房企走向关门或破产，地产及相关产业链的从业人员必然会大量失业，最终会减少一半左右。国家换“赛道”就会逼着很多人换“赛道”。

三、房地产开发会进一步向央企、国企及部分头部企业集中。这是好事，没有实力的、企图“以小博大”的小民企会逐步淘汰出局。

四、预售制，即期房销售会逐步退出历史舞台，现房销售会成为强制性要求。这是大好事。烂尾楼、延期交房、货不对板等顽疾会得到解决。

五、投资房地产，短期内肯定是亏钱的，但如果放大至10-15年来看，绝对是增值的。因为未来中国的房地产供应将会逐年减少，物以稀为贵，再加上城市在扩容，你现在买的位置，可能十多年以后会变成黄金位置。

六、房产税会逐步的落地，以替代或缓解地方土地财政的困窘。持有多套房怎么办？也不要着急，反正届时会有人告诉你如何加房租“羊毛出在羊身上”。如果不是急用钱，打死我都不会建议你卖了房把钱存进银行。宣扬“房子不值钱”的往往都是自己买不起房的人，当然，JACK MA除外。

最后说一个搞笑的事情。就是前文提到的经济学家任泽平，恒大爆雷时，大家都在嘲笑他、骂他。说你一年拿许老板1500万年薪，咋就没有帮许老板避雷呢？任泽平当时就任的是恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长，其实说白了顶多算一参谋长。打败仗了，主要责任还是军事主官的。更何况，恒大爆雷是中国房地产大势所趋，只是他的问题更严重一点、爆得更早一点。还是贴一张图吧，大家看看中国排名前十的房企，截至今年总债务超过10万亿元，占中国2021年GDP的8.8%，如果均摊到每一个中国人身上，相当于我们平均每人欠款7143元，够恐怖吗？够触目惊心吗？这就是中国房地产的行业现状，你说国家不调整经济结构能行吗？所以说，恒大爆雷是整个行业出了问题，任泽平能提前离开明哲保身就很不错了。

中国头部房企负债统计表，来源于网络

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