15年，王健林在哈佛做演讲时，一本正经说道：清华北大不如胆子大。

台下一千多名高材生目瞪口呆，发出零星嘘声。这话都能说？也是，那年台上的王大亨，是2015年中国首富，身家2000亿，挥金如土，7.7亿买下英国富人街豪宅，27亿买下游艇俱乐部，170亿买下北美最大影院，在芝加哥建起1191英尺的万达大厦，成为西甲的马德里竞技最大股东。

足球，某种角度看不过是地产大亨们的旧玩具。在国内，许家印的恒大淘宝队睥睨中超，拿下前无古人的五连冠霸业，还在新三板挂牌上市，成为亚洲足球第一股。地产商们的蜂拥而至，拉起了金元足球的盛世，那座熠熠生辉的冠军奖杯上，刻着充满浮华的幻觉时代。而同样在14年-15年，A股，从2000点疯涨到5000点。

楼市、股市里的黄金好像遍地都是，所有人伸手就能摸到，王健林却自言自语道： 不要对房地产抱有再次高潮的幻想。

繁荣还是衰退（2013-2021）

13年左右，中国地产商们开始向全球发展。

绿地杀向澳大利亚、德国、西班牙、泰国、韩国；碧桂园在马来西亚建起了钻石城；万科要和合作伙伴在美国旧金山开发201块地；万达要在伦敦建起165米高的河景塔楼。他们如此整齐划一，是为了啥？相较于国内的克制，海外却在大放水，利率还低。地产商们的一个共识是，抢便宜钱，到海外去。

之前讲过，地产商的潘多拉魔盒是高周转、高杠杆的。这也就注定了，他们对于融资就像动物需要呼吸一样。除了到海外去，那年，他们还默契地做了一个历史性的决定，选择集体入股商业银行。他们的这个把戏并不高明，甚至可以说贪婪无比，并被历史记录了下来：

简单说，银行增发股本，地产商认购，成为股东。银行资本增加以后，只要存款充足，就能贷出更多的钱，其中很大一部分钱，会通过不同形式流向地产商。基金、信托、保险，通过各式各样的金融创新，地产商们将自己深深埋在了金融系统里。

这群狂热的人都笃信一件事，房价永远不会下跌。可温州先跌为敬，在美好的13年，69个大中城市房价在涨，唯有温州雪崩式下跌。这楼市崩盘的寒意，让人感到可怕。

房价暴跌需要什么条件？

让我们来看看以炒房著称的温州是怎么崩盘的。

11年-15年，温州房价从最高的30000/平，拦腰斩断。无数人都有个疑问，温州到底发生了什么？

首先实业根基被腐蚀，温州过去出名，是在于“宁睡地板，也要做老板”，民营经济发达，制造业强盛。而在炒房疯狂的年月，开发一个地产项目，半年能收获翻倍回报，而传统行业一年纯利润可能不到10%，没人再发展制造业。

那老百姓买房的钱从哪来？

从借贷而来，当时有媒体采访过一个炒房客，他向银行借了1.5亿，民间借贷了5000万。这在房价永远上涨的年代这么干属于撑死胆大的，他的资产将像雪球一样往前滚。但当银行收缩贷款的那一刻，炒房客们的资金链就如多米诺骨牌一样倒下。然后浙江温州江南皮革厂倒闭了，老板带着小姨子跑路了。

其次是温州人外流，房价太贵导致年轻人开始把目光方向更远的地方，820万温州籍人口，有250万离家出走。

最后是所有房地产市场一个普遍的规则，“买涨不买跌”，房价一旦持续下跌，市场信心就会崩溃。这就是房价崩盘的四个要素：实业不振、金融系统收缩、人口缺少、下跌后没人接盘。

温州的情况被越来越多人看到了，李嘉诚开始抛售内地资产，整个13年卖了超过120亿，而在地球另一头，英国媒体开始惊呼，李嘉诚要并购整个英国！

王石紧张地说“这是一个信号”，14年，万科率先喊出，房地产人人都能捡黄金的时代过去了，白银时代到来。

话音刚落，杭州楼市先降为敬，降幅最高的达到5000元/平。这股降价风潮很快蔓延至整个楼市，明明是春天，但所有人都有一种寒冬来了的感觉。为什么会出现这种情况，因为之前房子修太多了，而在各项调控下，买房的人开始变少。很快，限购政策取消，贷款也紧接着下调。

历经房地产风云数十年的人们心领神会，开始高喊三个字：去买房。15年，北上广深均价破10万，意气风发的地产商们踩着时代的风云，开始疯狂加杠杆扩张。以万达为例，截至2016年底，万达商业地产货币资金为1002亿元，总资产为7511亿元，负债却达到5278亿元。占了总资产一半还多。

那是万达帝国最高光的岁月，当时有外企高管入职万达，上班第一天，有人把他领进会议室，放了一个硕大的PPT，名曰”万达生存指南“，细节满满。

比如，对王健林要尊称为董事长，副总以上要某某总裁，不能称兄道弟。乘坐电梯更是门大学问，领导先进，我才进，领导不出，我不出。有幸与董事长同乘电梯，不能背对着他，一定要面朝他；在电梯处遇到董事长，或者比你头衔高的领导，要屈身跑过去先按电梯，董事长是不能按电梯的……

不知道的还以为不是去上班而是要当贵族。

16年，中国房价大涨，王健林以2000亿身价击败李嘉诚，成了华人首富。公司年会上，他唱了首《假行僧》，甚至还头脑发热地说了句，所有同行都想掐死他的大实话：“万达玩的是空手道，一分钱不出就能挣钱。”空手道集大成的老王，意犹未尽地给自己定了个”2211“的终极目标：

到2020年，万达资产达到2000亿美元,市值达到2000亿美元,收入1000亿美元,净利润达到100亿美元。

房住不炒的新时代

16年底，一句话，奠定了所有地产商的命运：房子是用来住的，不是用来炒的。

屹立在人生巅峰的老王没听进去，在2017年下半年，他的银根被断了，海外融资失灵，国内银行断贷。这意味着什么？资金链突然炸雷。

首富灯火下楼台，奋斗28年的功名与财富，一夜之间拱手让出。心气不在的老王找孙宏斌吃了顿饭，两人不太熟，吃到最后，老王缓缓说了句我要把13个万达文旅项目卖掉，明天可能会和许家印聊。孙宏斌愣了愣，立马说：别找他，我都接了。

这笔交易，号称世纪交易，涉及金额高达632亿。老王都那么倒霉了，这许家印和孙宏斌哪来的那么多钱？

整个2017年，是属于地产商狂飙的年份。过去地产界的地四大天王从的“招保万金”（招商地产、保利地产、万科、金地集团）变成了“碧万恒融”（碧桂园、万科、恒大、融创）。那年，除了万科，碧桂园、恒大、融创都靠着高杠杆、高周转，将扩张运用到了极致，成就了癫狂的地产现象。

还是17年，恒大、碧桂园的股价涨幅都在500%以上，许家印以2900亿身价登顶胡润百富榜，孙宏斌的身价也在一年内增加了7倍。他们都是”涨价去库存“、”棚改货币化“的受益者。而固守在“白银时代”的万科，保守到拱手让出了房企第一的宝座。快速上涨的房价，似乎没有尽头了。

18年，房住不炒定调后，万达的昨天，似乎成了整个行业的明天。我们今天所见到的种种风云变幻，早就在历史中埋下了种子，并且不断重复上演。

房价快速上涨的事情，似乎已经离我们远去，各项政策的出台都在说明一个问题，房地产高杠杆高周转疯狂扩张已经成为过去式。

不过与其关心中国房地产的未来在何方？更多的人似乎更关心以后房价会怎么样？要分两种情况，三类人群来看：

今天，我们的城镇化率达到63.89%，走进下半场。以北上广深为首的核心城市，依然在人口净流入，加上限购、摇号等严格控制供给，这些城市的房子依然是核心资产，繁荣可期。再来看三四线城市的情况，由于产业待发展，人口一直处于净流出状态，过去几年新修的房子又没有节制，库存很多，居民收入又增长缓慢，所以上涨的空间和动力，都是不足的。

三类人分为有钱人、刚需人、普通上班族。2020年，有将近400家企业上市，募资近5000亿。很多创始人高管都会实现财务自由，而核心城市针对有钱人开发的豪宅、大平层，都会进入他们改善居住条件的计划。他们买房是消费，往往买的都是供不应求的房子，所以核心城市核心地段的豪宅，上涨是最具确定性的。

还有就是刚需人群，由于社会默认结婚必须买房，那肯定是往自己承受范围中最好的去买，真正的刚需，反而不太会关心入手之后的价格涨跌。

而对打工的老百姓来说，买房更多是对自己财富增值的期许，且有风险，因为毕竟是要贷款的，在这种房价变局的时刻，很难去承受房价下跌的损失，市场不好，意味着风险增大，如果无法承担，还是等明朗过后再行动。

过去四十年，房地产这个行业承载了太多，每一栋楼、每一间房，都流淌着几代人的贪婪、愤怒与希望。

但就有那么一个奇葩的发达国家，房价35年没有大幅波动，这个国家就是德国。它经济不发达吗？发达，世界第四，最强大的工业国之一。人少地多吗？德国大约八千万人口，国土面积三十六万平方公里，人口密度是我们的1.6倍。德国能做到房价不涨的三个秘诀：

1、工业立国，不把“卖土地”当作支柱产业，让高端制造业撑起德国的经济运转，让物价保持稳定，控制通货膨胀；

2、想尽办法让每个人都有房住，廉价房、福利房等等，甚至租房还有补贴，房东如果私自收回房子、涨房租，还可能构成犯罪；

3、抑制房企的发展，要是有人搞高周转，用夸张手段让房子超过合理房价太多，那就请唱《铁窗泪》。

有经济学家说过，“德国的经济增长不是在金融交易的喧闹声中，更不是在房价投机炒作的非理性上涨之中，而是在工厂、车间里面。”

德国的情况，你是不是似曾相识。

没错，我们也走上了房地产健康发展的道路上。提倡搞高端制造，搞职业教育，目的就是彻底换掉经济发展的引擎，搞共同富裕。让物价保持长期稳定，让居民能合理消费、合理投资，不再去炒房。还有就是制约房企，让它们从过去狂奔的状态，变得安静听话。

今天，我们的城镇化只完成了60%，走进了下半场。未来几十年，农村人口仍然会有30%左右迁入城市。还有很多在城市拼搏的民工与年轻人，他们至今仍然住在不到十平的出租屋和工厂宿舍内。这些人在未来，都是购房的主力军。所以，就不难理解，为什么要鼓励发展制造业，要给年轻人更优渥的待遇，鼓励他们多生孩子。

杜甫的大辟天下寒士俱欢颜，一定会实现。