房地产到底是不是支柱产业？2023年到底能不能买房？

这得从不同利益角度来分析，房地产行业利益参与方主要有：

1、土地财政

2、商业银行

3、房地产开发商

4、房地产上下游产业链

5、居民

我之所以把土地财政放在第一，是因为土地财政是咱们国家房地产经济的起源，也是发动机，要明白这一点，这就需要了解土地财政是怎么来的。

在八九十年代的时候，咱们国家准备大搞工业开发，可是搞工业开发的前提，是要有相关基础设施配套，否则根本搞不动。基础设施投资建设需要很多钱，但是那时候国家很穷，财政根本拿不出钱来，怎么办呢？这时候国外很多资本看到了咱们国家这个问题，纷纷抛来橄榄枝，表示愿意帮忙，但是都被咱们国家统统回绝了，因为建国至今咱们国家跟其他第三世界国家最大的不同是，咱们没有欠下巨额外债，守住了经济主权。

不用外债，那还能有什么办法呢？一位香港房地产大佬到内地看到了情况后，就说：你们脚下的土地不就是钱么？可以出让土地啊。

于是，内地这边便派人去香港考察，回来后就开始研究土地财政。1994年国家出台了分税制改革，这带来什么变化呢？以前地方不管挣多挣少都归中央，然后中央再统筹地方的开销，如果地方想干大事，由于用钱不自由，它就施展不开，而且一般也没什么动力，反正挣了也都上交，不挣嘛中央也养着，抑制了地方的活力。但推出分税制改革后，中央对地方进行了放权，说：你们以后就自力更生吧，我就不管你们了。于是地方就必须自己想办法努力搞钱，而且有了挣钱和用钱的自由，这时候它们都看准了土地财政，但由于当时土地归国家所有，不允许交易，于是1995年，国家就进行了土地所有权和使用权确立，所有权不能交易，但是使用权可以交易。

从此土地财政正式走上了历史舞台，开发商从商业银行贷了款，然后向地方购买土地，地方财政有钱后，就投入到基础设施建设当中，随着基础设施配套不断完善，陆陆续续有企业来投资建厂，带动了地方的就业和税收，而同时开发商拿到土地后，就进行房地产开发，又带动了房地产上下游产业链的发展。

工业化和城市化带动了就业，刺激了居民对住房的需求，但是绝大多数居民不可能有条件全款购房，所以就有了30年房贷的政策，于是居民对住房的需求又进一步刺激了开发商大量拿地，地方将大量的土地出让金和税收，投入到了公路、铁路、机场、水、电、通信、市政、公共服务、医疗卫生、教育等等当中。所以过去的三十年间，咱们国家飞速发展的工业化和城市化，实际上是建立在土地财政基础之上的。可以说，没有土地财政，就没有今天的工业化和城市化所取得的成就。

但是，过去的三十年，也是房地产金融野蛮生长的三十年，房地产开发商为了迅速拓展市场，疯狂加杠杆，将手中的土地进行抵押，向银行贷款，拿到钱后又继续买入土地，然后又继续抵押贷款，不断重复。同时民间掀起炒房热潮，房价不断上涨，很多人因为买房背上沉重的债务，而很多人为了炒房疯狂加杠杆，居民负债率节节攀升。

于是，房地产发展从居民对住房的需求刺激，逐渐变质为了金融刺激，原本是一个瓶子一个盖，逐渐地瓶子变得越来越多，而盖子越来越少了，形成了房地产金融泡沫。2016年之后，国家开始提出房住不炒，但是提出后炒房热潮并没有减退，反而更加旺盛了。

因为，房地产的根本问题并不是炒房问题，解决炒房问题，只需要银行限制贷款就够了，而房地产的根本问题是地方对土地财政的依赖，失去了土地财政收入，地方很多财政支出将会大幅削减，经济陷入倒退，这才是现在官方不断强调要稳房价的原因，支持房地产平稳发展的关键性原因，也是房地产被称为支柱产业的主要原因。

2023年，各地方对土地财政的依赖度，将决定房价走势，如今房地产野蛮开发的势头已经被遏制，国家当然不希望以吹泡沫的方式再次刺激房地产，否则央行就会进行大放水了。既然泡沫既不能刺破，又不能再次吹起来，那2023年能不能买房呢？

这篇文章就先写到这里，下一篇文章再分析。

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