房地产供过于求，未来中国40%的家庭将面临艰难抉择

房地产供过于求，未来中国40%的家庭将面临艰难抉择

根据国家统计局2022年12月15日发布数据显示，2022年11月份，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，二手住宅销售价格环比下降城市有62个，2022年1-10月，TOP100房企销售额为60954.6亿元，同比下降43.4%。此外，截止去年10月底，已经有近400家房企宣布破产。

从以上数据上我们可以看到，对于我国的房地产市场可以说量价齐跌的趋势依然在持续，同时房地产的销售数据可以看出地产销售量几乎是腰斩。

为什么2022年的房产市场会如此低迷？

房地产市场走势低迷的原因主要是以下几点：

首先，受疫情影响，全球经济增长放缓，国内经济也深受影响。无论是国有大企业，还是中小微企业都受损严重，根据相关数据显示，在漫长的三年当中， 46万家企业倒闭，8亿人负债4亿人逾期，疫情之下，该何去何处？国民的收入锐减，许多人纷纷表示，被按下“暂停键”的生活，快要坚持不住了。虽然在2022年12月份全面放开疫情管控，但是经济的谁退的惯性并不会就此猛然转折。因此很多家庭收入预期减少，购房计划不得不搁置和推迟。

其次，从房地产调控开始，房地产市场涨价的风头遭到迎头一击，“房住不炒”的基本国策可以说依然在持续发力，从2021年下半年开始，国内地产行业从持续上涨猛然暴跌直下。虽然最近各地出台了相关放开房地产发展的利好消息，但是最基本的政策没有改变，同时市场的供给端已经远远超出需求端。在地产泡沫被刺破的瞬间，房地产已经失去了“暴利”的华美外衣。就如同早期荷兰的郁金香事件一样，一旦只涨不跌的神话被终结，繁荣退去，那么颓势已经无法改变。

第三、房地产的价值缩水，已是必然趋势。一方面随着市场供需关系的转变，房地产作为投资保值的属性已经发生逆转，那些还指望“囤房”坐等升值的投资客已经开始疯狂退场。房地产的价值必然回归原本的价值区位，甚至会跌破原本的价值，就如同鹤岗的房价一样，当供给远远大于需求的时候，那么房价跌破成本价也并非不可能。另一方面，随着我国人口增长变化，新生代儿童数量锐减，也就意味着未来需求锐减，伴随而来的影响也在持续蔓延。新生儿数量减少，幼儿园、学校的招生将从原本的种种苛刻的入学限制，变成如何吸引学生入学。同时随着户口政策的持续放开，学区房、落户等附加的房地产价值正在渐渐消逝。房价回归本来的属性已是必然。

　 对于国内的地产市场，供大于求的市场已经呈现，短期内已经无法逆转。地产大亨王健林就曾预言：现有土地供应量和存量房，已经导致了很多地方项目都卖不动；再加上这两年地方债务持续增长，地方主要靠卖地来还债。这种情况下，土地和房地产的供应进一步被放大，这两个因素导致了市场供过于求，除了热点城市外，其他城市再过两年就不需要调控了。

根据第八次人口普查数据显示，2021年全国家庭居住住房总面积为517.2亿平方米，全国家庭拥有住房套数达到14.9亿间，人均住宅拥有套数约1.05套，家庭住房总量10年间增长了34.3%，约132亿平方米。

据央行公布的一组数据显示，我国个人房贷总额达到了38万亿，住房普及率已经高达96%，持有两套房的家庭占比41.5%，持有三套房及以上的家庭占比10.5%。而现有中国4.94亿个家庭。简单计算可知，拥有二套房以上的家庭达到了2.05亿户，而拥有三套房以上家庭达到了0.51亿户。与此同时，房产已经占国内居民总资产的77%，另外只有23%才是金融资产。

从以上数据可以看出，国内很多居民都把一生的财富压在了房地产上面。房地产已经是影响和限制经济发展的重要因素，面对当前的地产市场局势，结合近年来国家的地产政策，对接近5亿个家庭正在面临一场艰难的抉择。

第一、地产市场供需结构失衡，地产贬值已成定局

地产伴随我国经济的快速发展，享受了20多年的疯狂上涨的红利。无论是“空手套白狼”的地产商、囤房待涨的投资客，还是各地靠卖地支撑的地方财政经济可谓是享尽了狂欢，但盛宴结束总要有人为此买单。无数的家庭在价格不断攀升的房价中，把自己的积蓄和未来的收入变成了所谓的“固定资产”。

从国家的数据显示，人均1.05套住房的体量表示，我国的房地产已经严重的供大于求。同时38万亿的个人贷款总额，也预示着未来20-30年居民的收入已经被牢牢锁定。资料显示，空置房数量达到1.2亿套，足够3-4亿人居住，地产市场已经趋于饱和。

当前绝大多数的家庭已经拥有房产，甚至41.5%的家庭拥有两套住房，即使还有部分因收入限制无法购房者，但是随着我国各地正在加快推进的保障性住房项目，未来刚参加工作的年轻人可以选择保障性租赁房，城市低收入家庭可以购买共有产权房，商品房市场的需求仍将会被进一步分流。地产的投资属性已经不再，回归原本居住属性已是必然。

第二、持房成本在不断增加，加速二手房入市

当前地产市场已经趋于饱和，全国房价普遍持续下行。对于多数的购房者而言却是面临进退抉择。

整体市场经济增速放缓，虽然房贷利率从5.8%，降到现在4.1%，购房者的购房成本有所下降，但是受疫情和整体经济影响，居民的收入急剧减少，甚至很多人面临失业或者已经失业困境。在漫长的三年当中， 46万家企业倒闭，8亿人负债4亿人逾期。数据显示，最近几年来，我们的法拍房数量一直呈增加的趋势，2017年全国法拍房数量仅5000套，2019年便增长到50万套，2020年法拍房达到127万套，2021年法拍房高达160多万套，如今2022年法拍房已超过300多万套。这300多万套法拍房背后又是多少辛酸和苦楚。

多少家庭辛辛苦苦掏空了家底凑齐了首付，由此也背负了巨额的债务，但收入锐减，无力负担月月如期而至的账单，房价骤降，即使把房子卖了，不仅赔了首付，还要欠银行大笔的债务，资本狂欢的背后都是民众的血泪。

当然，刺破房价泡沫势在必行，否则又不知道有多少人沦为背负房债前行的“奴隶”。

房产税也要来了，2021年10月份，我国高层就宣布将扩大房产税的试点城市范围，未来拥有多套房待价而沽的人也必须做出及早的选择。

毕竟这么多房子空着，经济不景气，出租也会越加困难，那么及早出手也是必然。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年11月10个重点城市二手住宅挂牌量为151.8万套，环比上升6.55%，较去年同期上涨44.18%，由此可窥一斑。二手房正加速入市，同时又有大批的新房投入市场，新房和二手房大量涌入，房价的底线将会一步一步被突破，房价缩水已是定局。

第三，地产市场血拼厮杀已经开始，房子变现越发艰难

买涨不买跌，当市场中供过于求的局面无法改变，那么就会迎来一波又一波的降价浪潮，而这种降价浪潮不会因人为的意志而改变。据诸葛找房数据研究中心统计，2022年12月10个重点城市二手住宅成交40916套，环比下降15.34%。

一方面拥有多套住房的购房者急于出手套现，即使是曾经疯狂的投资客也是拼着亏损基于退场。当然也有部分因为贷款压力，被迫将高价位的购得房屋变现，以图生存。

另一方面，需求端退烧，房价下行，住房的保值属性已经严重削弱，甚至已经成为消费品，购房意愿持续降低。虽然多地出台了稳房价政策。但是我们依然看到了很多超低价巨亏套现的个例层出不穷。曾经挂牌200多万的住房，为了急速变现甚至百万出头就成交的个例也频频出现。

当前房地产市场已经趋于饱和，甚至有愈演愈烈的趋势，新房、二手房齐齐杀入市场，房价持续下行也是必然趋势，房产市值缩水、持房成本增高、变现越来越难，伴随整体经济低迷这种状况将依然会持续。所以刚需购房者量力而行，并不需要急于入手。对于二手房拥有者要合理调整心理预期，在整体市场不景气的情况下，适当的调低成交价已经势在必行，否则不仅要增加持房成本，同时也有可能面临房价的进一步下跌而带来的损失。