重夺“地产首富”，王健林做对了几件事情？

1.最近发布的《2022胡润百富榜》，中国富豪们出现大洗牌下，甚至有人调侃这是《WHO RUN 富豪榜》，地产富豪更是集体陨落，但王健林却悄然夺回地产首富的宝座，位列第32名。

2.从陷入债务危机，5年前断臂求生，到现在坐拥大量现金，到处“扫货抄底”，地产界扛把子王健林做对了几件事情？

3.洞察金融本质，需要分析工具。财务管理中的“杜邦模型”是企业经营和金融投资的连通器，向左看可以检视经营战略、资产绩效；向右看可以解析资本估值，指引投资实践。

4.杜邦模型公式简洁优美：净资产收益率（ROE）=销售净利率X资产周转率X杠杆率，王健林处理债务危机的战略决断能力，可以说是对这“三个比率”的精准判断和娴熟运用，值得我们复盘学习。

5.第一个比率是“销售净利率”（净利润/销售收入），任何商业模式，和净利润密切相关的是成本和税收。

6.在地产经营中，财务费用占据了总成本的相当部分。前面10多年信托产品大受欢迎，就是因为它收益高风险小，这些房产类信托产品的收益，对投资人来讲是“利息”，但对房地产开发商来讲就是成本，综合年化成本普遍都超过10%。

7.而且房地产开发商的负债率又极高，过去股票市场一直都把“银行地产”算做同一类资产，主要原因就是它们都是高负债，做的是“借钱生钱”的生意，银行的净资本（股东的本金）充足率是8%左右，也就是12倍左右的杠杆，可以想见地产是什么状况。

8.财务费用和税收不但是刚性的，而且基本规律是负债率越高，负债成本就越高，另外随着政府自身的负债率越来越高，税收和监管也是越来越严厉的，最近几年演艺圈、直播圈的逃税漏税案件频发，就是这个原因，房地产商也不会幸免。

9.但是，房产的销售收入，却是随着行业政策的调整和市场供需的变化而激烈波动的，这就让“销售净利率”变得越来越低，而且极不稳定，收益率降低、波动加大，从投资角度看，房地产这类资产的“夏普比率”降低了，吸引力大为下降。这个就是王健林五年前碰到的债务危机的总体情形。

10.竞争力就是进化能力，大环境变了，经营策略也要相应调整，现在销售净利率（第一个比率）降低了，为了继续维持稳定的投资回报率水平（ROE），是不是得想办法提高另外两个比率。你猜对了，大部分房企老板也是这么想的！

11.首先是提高资产周转率（销售额/总资产），大家看到碧桂园开启项目管理团队跟投模式，用最大剂量的猛药，刺激高周转，一时传为神话，业界争相模仿。但现在回过头来看，这个成了粗制滥造、最终损害客户价值的病灶。

12.另外一个方法是继续提高杠杆率（总资产/净资产），因为周转率高了，盘子越来越大，就需要更多的钱，更高比例的负债，同时也是更高的债务成本。现在结果也很清楚了，这个实际上是饮鸩止渴的游戏，唯一的升天机会就是房地产继续一波5-10的大行情，明眼人一看就是痴人说梦。

13.王健林的独到之处，是与大部分人的选择完全不一样，他反其道而行之：彻底甩卖重资产的地产项目，拿回来的钱还债，这首先降低了“杠杆率”。

14.只保留了万达广场为核心的商业经营类资产，商业类资产的主要收入来自于招商和租金，这个资产周转率是比很低的，所以王建林在降低杠杆率的同时，还降低了资产周转率。

15.这样下来，杜邦模型中的三个比率（销售净利率、资产周转率、杠杆率），全都降低了，ROE不是会很低嘛？是的，这个和投资中，“不赚最后一个铜板”的道理一样，当股票市场泡沫越吹越大，最聪明的决定就是卖掉股票，把钱存银行。虽然利息不高，但是安全啊，这就是王首富胜利逃顶的决断力！

16.当年含泪断臂求生，把万达地产、万达文旅和酒店，全数出尽，为的是储备足够现金流度过严冬。当生存无虞后，王老板再来扭转局面，逐步再把ROE提上去。

17.首先经营好“万达广场”这个核心资产，现在“去万达广场”几乎等于说是“去逛商场”，出差去很多城市，万达广场无一例外成为当地的商业地标。

18.当一个品牌成为一门生意的代名词的时候（如可乐、吉列、邦迪），他的“平台效应”就产生了，一边是品牌商，一边是消费者：2021年，万达商管累计合作2.1多个品牌，一年总客流量47.4亿人次（从这个数据看，现在的顶流网红的商业价值有多大）。

19.可以说万达广场是最大的线下网红店，拥有极大的“护城河”，这样它的“销售净利率”能维持在稳定的水平，即便是在疫情期间，它的经营状况都是业内最优的，过去三年，商户续租率稳定在72%左右，平均出租率超过98.8%。

20.但租金收入毕竟来得慢，要扩张还是要借鸡生蛋，所以建设万达广场的资本一部分是自己的，还有一部分是其他合作股东的，当然还有很大一部分是向银行借的，有“万达广场”这块金字招牌，借钱的额度和利息都会是很优厚的。所以这几年万达在现金流方面是很健康的，一个信号就是，万达在二级市场发行的信用债，也被众多公募基金所重仓持有。

21.同时，老王还干了一件特别牛的事情，就是大力接盘第三方项目，简单说就是自己不建商场了，只负责经营管理，第三方的项目可以是新建项目，也可以是老项目转让经营权。直接从轻资产经营，变成了“无”资产经营，这个就大大地提高了资产周转率。

22.截止到2022年6月，万达商管有140个项目为独立第三方所有，占比32.9%，上半年新增8个万达广场，均为第三方项目。196个储备项目中，175个是第三方项目，占比89.3%。所以老王又提出了新目标，到2028年建成1000座万达广场！

23.提高资产周转率的财务效果是极为明显的，2022年上半年，万达商管的收入达到134.8亿元，来自第三方的项目贡献占比42.7%，万达商管的毛利率高达48.9%，处于行业的高水平。

24.总结一下，王健林做对了几件事情：第一，是商业模式的正确取舍，退出房地产开发的红海市场，专注经营万达广场，最终形成平台效应，“好生意”确保有高的销售利润率；第二，是商管经营模式的进化，从合作开发新建商场，到品牌化管理第三方项目，“好管理”提高了资产周转率；第三，卖资产还债，降低负债率，低杠杆增强了抗风险能力。

老王在给我们提出“小目标”的和诸多金句的同时，也贡献了精彩绝伦的商业案例，这是东哥用金融思维分析商业经营的第一篇文章，后续会继续深入研究万达广场和其他正在发生的商业经典，挖掘分享王老板们更多的财富智慧。也期待疫情早日过去，每个父母都可以对孩子说：走，今天去万达广场，吃个饭再看部电影！