风暴之眼-开发商暴雷对“保交楼”影响有多大？

文章来自微信公众号——粤C楼市白皮书

年初的时候，我们在《聊一聊开发商们的近况》里跳大神地和大家说，现阶段买了房而开发商交不了楼的风险，是很低很低的了。

至少从上期到恒大、融创、奥园、宝龙的珠海项目现场实探的情况来看，我们的上述结论还没有被啪啪打脸。

未来一段时间，XX开发商暴雷，美元债违约等新闻还是会时不时地跳出来，考虑到这一点，我们想再和大家细聊下“保交楼”这个话题。

【No.1】现阶段的开发商暴雷对“保交楼”影响有多大？

答案是：没多大。

为什么敢这么说呢？

其实，我们现在看到的开发商暴雷新闻，通常都发生在上市公司这个层面，而“保交楼”的主体是项目公司。

例如，美元债违约的是港股上市公司——宝龙地产，而北站宝龙广场的项目公司是珠海宝龙洪信房地产开发经营有限公司，金湾宝龙广场的项目公司则是珠海鹏湾置业有限公司，分属两个不同的项目公司。

而现阶段，作为母公司的宝龙地产，是无法随意从项目公司（子公司）调取资金的。

因为房子的预售款现在都是直接进入项目公司的监管账户，前期只能用于对应房子的建设支出，直到完成封顶、验收等步骤，开发商才能按比例提取账户中的余额。

而这些余额从项目公司的监管账户提取出来后，才能用在偿还债务或其他地方。

所以我们也不必风声鹤唳，看到开发商暴雷的新闻就胆战心惊的。

再打个比方，某开发商的现金池外面有两个正在出水的水龙头，而现在开发商宣布公开市场债务违约，等于是关上了还债的这个水龙头。

这样的话，另一个用来“保交楼”的水龙头，是不是水源会更充分呢？

【No. 2】那么美元债违约是怎么回事？

宝龙是近期一个美元债违约的开发商，我们就拿宝龙为例来聊聊。

需要说明的是，宝龙能撑到现在才出现美元债违约，已经是民营开发商中最能扛的一档了。

2022年7月4日，宝龙地产发布如下公告，翻译成大白话就是：这两笔美元债，我现在没法按时还了，债主老爷们能不能宽限一年半载的？

我可以先还利息的，另外每1000美元本金，我多送10美元。是的，10美元，还叫奖励费，真是重新定义了“奖励”这两个字！

但是，当下这个形势，大多数债主老爷们也没什么办法，欠钱的都是大爷。总共5亿美元的美元债，超过4.4亿美元背后的债主同意宽限还款期限。

可最终还是有将近6000万美元的债主没谈拢啊，有点不顾全大局哈。

于是宝龙就在7月26日发布如下公告，翻译过来就是：没谈拢的那6000万美元，我是还不上了。

而这，就我们在新闻上看到的——宝龙地产美元债违约。

【No 3】其他暴雷又是怎么回事？

除了美元债违约之外，还有哪些暴雷方式呢？我们一一举例和大家说明：

（1）境内人民币债券违约

例如，本应于2022年4月兑付的富力地产的“16富力04”债券，无法按时兑付，得到债主老爷们同意后，改为分八期兑付，就像花呗分期一样。

就这样，最后富力还是没能按时在7月7日兑付首期的15%本金，改为先付7.5%，你就说开发商的日子就多难熬。

（2）相关理财产品违约

例如，2021年9月，恒大集团通过旗下的理财公司——“恒大财富”发行的理财产品，出现挤兑风波。大量理财产品的投资人，包括恒大员工都面临本金无法赎回的局面。

（3）众多供应商起诉开发商

当开发商陷入困境，其对供应商肯定是没办法及时付款了，所以开发商成为被告也就成了常态。

前些年，房地产行业和开发商规模的快速扩张，是基于开发商通过“百花齐放”的融资方式来实现的，这也就导致开发商欠所有相关方的钱。

因此，现在开发商陷入困境时，所有的相关方都来讨账了，于是“百花齐放”的暴雷方式也就出现了。

【No 4】其实开发商们也都在积极自救

2022年4月5日，佳兆业发布公告，宣布与招商蛇口、中国长城资产达成战略合作。

2022年7月25日，佳兆业公告称，已在6月与中信集团若干成员企业签订协议，出售了部分位于深圳的物业，还对一些项目进行了重组安排。

2022年8月3日，恒大公告称，退还广州恒大足球场地块土地使用权，获得资金55亿元。

2022年6月23日，奥园公告称，出售澳大利亚项目公司，获得资金5.4亿港币。

2022年7月14日，奥园与绿城管理集团签署战略合作协议，奥园将广州白云项目交予绿城代建。知情人士透露，此举为保证奥园旗下项目如期交付，广州白云项目仅为奥园交给绿城代建的第一个项目，未来双方还将共同探索更多合作空间。

除了暴雷的新闻，大家应该也会越来越多地看到开发商开展自救的新闻。

开发商们的十八般武艺都使出来了，只为了万科在2019年就预见性提出来的——“活下去”。

【No 5】总结一下

其实，到了现在这个阶段，房地产行业的所有相关方都在这轮调控中受到了巨大的损伤。

开发商的股东们，股价缩水90%是比较普遍的。

开发商的债主们，可能无法拿回本金。

开发商的员工们，可能裁员、甚至欠薪。

开发商的供应商们，可能无法收回工程款、货款。

地方政府，面临土地财政的失血。

买房人，可能无法按时收房。

我们可以尝试想一想，以上这些相关方中，哪些人的利益会优先得到保护。

我们知道，中国有一句话——“稳定压倒一切”。

所以，买房人的利益会优先于其他任何相关方；所以，“保交楼”已经成为了当下最重要的任务，而且已经不只是地方政府的任务，就连中央的银保监会都开始下场干活了。

这就是“稳定压倒一切”的威力。