南京新房,现在到底有多难?
各个板块,各个项目,表现不尽相同,用烂的一个词儿:冰火两重天。
有的楼盘开盘一两年,房源依旧少人问津,一成首付、跳楼价特价甩卖都博不到买房人的青睐;
有的项目频频加推,仍旧是买房人的“心头肉”,开盘秒光也不是稀奇的事儿…
本是同根生,怎么楼盘之间的差别就这么大呢?
占据核心地段,却备受冷遇,这一幕正在寸土寸金的南京主城核心地段,反复上演。
河西中爱达鸣嘉
老实说,河西中爱达鸣嘉这一次“复出”,并不算成功。
爱达鸣嘉于今年7月19日领取销许,48套房源,平推,可见人气惨淡。
从去化结果来看,目前爱达鸣嘉累计认购5套,成交为0,去化约1成。(数据统计截止于10月10日17:00,不排除数据上传延迟原因)
爱达鸣嘉说起来位于河西中,买房人却不买账,为什么?
①、产权缩水 老盘的通病
爱达鸣嘉共一栋住宅,产权为50年,目前产权仅剩21年。
1-3层为商业和物业用房,4-11层为住宅,共计48套,两梯六户,车位配比为1:2。
②、户型拉胯,明显过时
从户型来看,爱达明嘉的户型奇葩,建筑面积约103 、110 仅做了1房设计,161 仅做了2房设计。(emmmmm,是时候让大家看看窒息的户型图了)
③、价格优势不大
爱达鸣嘉销许均价38150元/ ,毛坯交付,首付5成,验资197万。
而在同区域中,老破小二手房价值基本在3-4万/平左右。这样看来,爱达鸣嘉性价比不高。
老下关凤樾府
当然,受到冷遇的,何止是爱达鸣嘉,老下关凤樾府也不例外。
与开盘前对标河西中海玥花园的豪情壮志相比,开盘后的凤樾府,却有点查无此盘的感觉。
项目区位
团团查询了一下凤樾府的去化结果,如今3个多月已过,188套房源,累计成交34套,去化还不到两成。(数据统计截止于10月10日17:00,不排除数据上传延迟原因)
该盘于6月开盘,户型建面约143、157、192 ,部分全装修、部分毛坯,销许均价53103元/ ,另有装修升级包3500元/ 。
首开败北,怎一个凄凄惨惨戚戚。
坊间传言,现在项目由光大建设接手,买房就送装修。
也就是变相降价3500元/ ,奈何开盘3个多月,仍旧无人问津。
当然,卖得贵是一方面。
凤樾府单价5.3万/ ,按最小户型143 来看,总价700万以上。
700万的总价,买河西不香吗?买大校场不好吗?为什么一定执着于老下关?
当周边二手房挂牌均价都在2.8万/ -4.8万/ 时,凤樾府未来的升值空间,到底还有多少呢?
尤其在城市界面不那么好的板块,老下关老破小众多,道路、交通等配套,也稍显滞后。
这里,可能有人要提出疑问了:莫非只有“水土不服”的豪宅不好卖?
这一点,雅郡兰庭用实际去化证明了“非也”,曾经卖得风生水起的刚需项目,如今日子同样不好过。
雅郡兰庭
雅郡兰庭位于青龙山新城,周边有融侨悦城、东城金茂悦等小区。
区位
客观来说,除了大家都知道的那些不利因素外,与同是刚需板块的桥北、尧化门相比,青龙山去主城更加方便。
我们再说回雅郡兰庭的新房去化情况。
根据南京网上房地产的数据显示,雅郡兰庭最近一次开盘是今年6月25日,销许均价26277元/ ,如今3个月已过,竟然一套都没有卖出去。(数据统计截止于10月10日17:00,不排除数据上传延迟原因)
把时间再往前推1年,雅郡兰庭那时就已经陷入滞销的怪圈,原来,一切早已有迹可循。(数据统计截止于10月10日17:00,不排除数据上传延迟原因)
明明还是那个青龙山,从接近日光,到3个月卖不出1套,为什么有如此大的变化?
大家都知道,选择买青龙山的业主,大多都是坚定的无神论者,也大多是囊中羞涩的刚需。
再看看雅郡兰庭现在2.6万/ 起步的销许价格,也很能理解刚需为何不买账了,这个预算,再跳一跳,选择其他板块也未尝不可。
况且,在南京楼市普遍较冷的情况下,刚需板块的新房难免也会受到影响。
很显然,雅郡兰庭这波涨价去库存的操作,效果也不是那么理想。
当下楼市遇冷,新房去化不容乐观较为普遍,只是仍旧有头部项目,扛起了南京楼市的大旗。
海玥花园
河西中海玥花园,是南京楼市中的意外。
从产品上来看,海玥花园确实是南京豪宅中的翘楚,240 、300-330 (跃层)、540 (三层院墅),总价千万起步。
一房一价表:
海玥花园位于河西中最繁华的区域,打造六恒科技住宅,生活配套非常成熟,距离金鹰世界约1.5公里。
再看一看历次开盘情况,海玥花园去化都在9成以上,去化成绩非常亮眼。(数据统计截止于10月10日17:00,不排除数据上传延迟原因)
究其原因,在顶级地段、出色产品力、周边配套等因素的加持下,海玥花园热卖情理之中。
以上图源:上海建工房产有限公司
嘉璟峰:
河西南嘉璟峰,占据了今年南京最难买的楼盘前十榜单的榜首。
在连续加推的情况下,还能保持热销,嘉璟峰是有点本事在身上的。(数据统计截止于10月10日17:00,不排除数据上传延迟原因)
当然,地段首当其冲。
嘉璟峰位于河西南部核心区域,邻近地铁S3号线吴侯街站,一街之隔就是金地广场(已开业)、正荣中心两大城市综合体。
嘉璟峰区位
再者,对于想要入住河西南的刚需来说,嘉璟峰上车门槛友好。
作为河西南为数不多拥有小户型的项目,嘉璟峰最小面积100多平,也就是说500万就能上车河西南,或是今年河西入门门槛最低的楼盘。
一房一价表:
仁恒城市星光
不得不说,仁恒就是招牌。
从历次开盘情况来看,小行的仁恒城市星光,去化九成以上。(数据统计截止于10月10日17:00,不排除数据上传延迟原因)
产品力是一方面,仁恒品牌,也是当下南京新房市场中屡试不爽的“亢奋剂”。
以上观之,能够做到基本日光的项目,总有相似之处。
这些项目,不仅占据了核心地段的区位优势,产品力、开发商品牌号召力等在板块内也属于标杆水平。
在逐渐呈现出两极分化的南京楼市,占据优越地理位置的品质楼盘去化相对较好。
反观那些区位、产品、生活配套等均无特色的楼盘,在当下的南京楼市,想杀出一条血路,实属不易。
都说金九银十,今年属于南京楼市的金九银十,却没有如期到来。
根据住建局的相关数据显示,9月南京商品住宅共成交3548套。
这对于庞大的新房库存来看,沧海一粟。
实际上,今年以来,南京新房住宅库存常年占据高位。
截至发稿时间,南京新房住宅库存达到75392套,其中两江板块(含六合)达到35771套。
毫无疑问,现在的南京楼市,相当艰难。
光从数据上来看,金九已然泡汤,银十的国庆,也已搁浅在沙滩上。
国庆期间南京的认购量创下了近4年来的新低,明明寒冬尚未来临,却让人觉得不太妙。
图源:网络
伴随着房贷利率降低、限售政策放宽、开发商优惠变大、公积金贷款利率下降等重重利好,南京楼市,距离回暖,到底还有多久呢?
页面更新:2024-04-22
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