曹德旺，对房地产的判断对吗？明年起房价或将迎来“变局”

2022年的房地产市场可谓是一点都不精彩，金九银十已经彻底地沦陷了，不管是成交量还是成交价，都并没有任何的起色，9月份已经不行了，10月份还能有希望吗？显然是有那么一丢丢的。

10月份全国各大房地产企业都铆足了劲，最重要的原因就是卖多一点房子，回笼更多的资金，做好2022年的年终报告，不仅如此，10月份国家又出台了一系列政策，推动市场成交量回暖。

9月29日6月至8月新房价格环比同比下跌的城市，首套房利率可以下调，至于下调底线在哪里，完全取决于当地银行，有不少的专家都在预测2022年最后一个季度的某些城市利率将会下调至3.6%~3.8%，这样的利率对比2021年6%点的利率来说，可谓是香真香。

9月30日财政部发布税收优惠，对于出售一年时间内重新购房的人群给予个人所得税，退税优惠时间为2022年10月1日，自2023年12月31日。不同的城市政策不一样，有很多城市是根据房屋成交价1%定性征收税费的，假设房子200万计算需要征收的个人所得税为2万元；如果像北京那样的政策，差额的20%，那相对，个人所得税征收的金额基本上都已经到了6位数，这样的政策对于差额20%的对方来说是有一定的吸引力的，其他地方吸引力真的不大，用两三万元的金额去撬动几百万的房产。

2022年10月1日，下调个人住房公积金，贷款0.15个百分点，对于公积金贷款买房的人来说，优惠终于轮到这一边了。

就10月国庆放假前这几天就出台了这三条政策，明显就是想推动购房者去买房，想要把10月份的数据拉起来，不要让这个寒冬，太过寒冷。

看上去房地产好像不乐观，但是豪宅的成交量数据节节高攀，2022年上半年北京单价10万元以上的豪宅成交套数达到了1326套，同比增长49%，成交率提高了7%；6月上海平均每天可以卖出3.7套3,000万以上的豪宅，7月份新盘豪宅成交套数达到了2591套豪宅的成交量占到上海总成交量的22.61%；深圳的豪宅成交量占到深圳总成交量的10%，特别是近期深圳出现了疯狂抢豪宅的情况，平均80秒就卖出去一套。

玻璃大王曹德旺曾预测：未来房地产将会成为有钱人的游戏，击鼓传花也成为了非常的普遍价格也会被拉高。

当然房地产不仅是豪宅组成的，更多的都是普通住宅所组成的，如果这个游戏持续地玩下去，未来没钱人该如何接盘的房子，也会面临着高价格卖不出去的局面。整个房地产的主权更多的都是以普通商品房为主。

根据国家统计局公开数据显示，2022年8月份，全国平均房价为10,499元每平米，1998年房改的价格还不足2000元每平米，现在达到了这么高的水平，平均房价涨幅达到了560%，人口越集中，经济越繁华的地方，价格上涨越适合不少，大城市的价格上涨20甚至是30倍，其中深圳的房价上涨，最狠达到了43倍。

贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。

中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。根据诸葛找房数据显示全国百城房价收入比为12.9，深圳48.1、北京46.8、上海45.8、厦门、三亚房价收入比都超过了三次国内的新一线城市和二线城市，房价收入比都在20左右徘徊，购买一套房子，不仅要超过6个钱包，还要面临着二三十年的房贷。

面对高房价，现在的年轻人都在哭喊着，房价太高了买不起，现如今房子绑定的资源也太多，其中婚姻就是最关键的一份子，2021年结婚数量仅有763.4万对，这个数据是创下了近几十年来的新低，对比10年前结婚人数出现了一半的下滑，是当代年轻人不愿意结婚吗？答案并不然，是买不起房导致结不了婚。

国内的房地产市场稳固下去了，就出台刚刚所提到的政策来推动市场回暖，玩不下去的两个关键数据：

全国新建商品房的库存量持续的创下新高

上海易居研究院数据显示，截止到8月份全国100个新建商品房待销售面积达到了5.8亿平方米，同比增长44个月，创下了近5年来的新高，新房的库存量持续的宽松意味着买房的人在减少。

广义库存量更是恐怖达到了38亿平方米，根据2022年上半年的销售数据去看，即便未来几年不再拿新土地开发，这些房子都需要三年时间才能消化完毕，不排除2023年整个市场的成交量还会持续性的走低。

央行也公开了数据，目前我国城镇居民的住房拥有率已经接近97%，户均1.5套，拥有两套住房的家庭占比31%，拥有三套及以上住房的家庭占比10.5%，未来要买房的人多吗？其实并不是因为根据贝壳研究院的数据显示当前我国租房人群有2.2亿人，这么多人他们都应该有考虑购买房产的事情的，但是房价太贵了，买不起。

房地产信心不足，购房的热度持续下降。

根据央行公开数据显示6月底发布了《2022年第二季度城镇居民储户问卷调查报告》第3季度，只有16.9%的居民打算购买房产，低于2022年第1季度的17.9%，公司也创下了2016年以来第三季度的最低数值。

特别进入到下半年，国内的房地产企业频繁出现雷暴，不少楼盘已经爆出停工、烂尾等一些工程问题，导致业主们都出现了集体断供，所以老百姓的购房热潮进一步的被压缩。

我们完全可以相信曹德旺的预言，如果房地产并不能有很好的提升，未来房地产将会变成有钱人的游戏，普通人群更多的都是处于观望的状态或者是真的迫于无奈才能下手买房。

2022年第四季度的数据会迎来好转吗？大概率并不会，最简单的原因是1~3季度，全国超过100座城市放松了楼市政策，整体的成交量以及成交面积下滑幅度都达到了30%。

明年的楼市将会迎来新变局，最重要的原因是取决于一二线城市综合实力较强悍的地区，整体的房价依旧是保持坚挺的状态，三四线城市综合实力较弱，房价顶不住都会出现降价销售，而且二手房都是有价无市。