房价越调越涨的真正原因

大家好，今天是2022-9-12，老温乱弹第40期文字版。

控制房价上涨，可以说是老生常谈的问题。但是这些年给人的感觉就是：越调控越上涨。

这是什么原因呢？老温没有学过高深的经济学。只想从供求关系的简单原理和国有企业该有的责任和作用乱弹几句。

我们知道，供大于求价格下跌，供不应求，价格上涨。就好像我们养猪。猪养得多了，吃肉的人少，这猪肉就便宜了；如果猪肉的价格贵了，那我们就应该多养猪。

但是我们发现，每次调控不是增加土地的供应，反而是减少土地的出让。这就好比猪肉贵了，不是想着多养猪，而是少养猪。这就造成新的供不应求，必然导致供需的进一步失衡。

既然不能增加供应，那就在需求端做些文章。不得不说地方上在需求端的操作比在供给端积极多了。
供给不能增加，那就抑制需求，注意我说的是抑制，而不是减少。首先是对购房者资格的限制，比如我们知道的户口限制，稳定工作和社保年限等等要求，把一部分购房者排除在外，从供求关系上来讲，需求少了理论上能降低房价。

此外还有一种抑制房价的手段也应用得非常娴熟。那就是房贷利率的上下浮动。本来勉强买得起的，因为利率的上浮而变得买不起。这好像是个好方法，在保证房价不上涨的同时提高了购房总成本，让一部分人放弃买房的想法。另外说一句，个人住房按揭贷款坏账率是极低的，但其利息却越来越高，甚至超过了其他风险更高的贷款利率，这不能不算是一个怪现象。

刚才说到抑制需求，但抑制需求不等于消除了需求，这些政策措施只是把需求留在了以后。
不加大供给，只抑制需求有什么好处呢？最大的好处就是不会对地方正府的土地资产的价值造成危胁。

从供求关系上看。供给没有增加，而需求也没办法降低，想要降低价格，似乎是不可完成的任务。而且为控房价而实行的提高房地产企业的融资成本，提高房贷的利率水平等提高成本的措施最终都会体现在房价里。

我们是社会主义全民所有制。国有资本应该为全民服务，具有公共公益属性。

房改以后，房产类国企权属的划转和考核机制历经多次变化，使房产类国企和央企逐渐转到以盈利为目的。忽视了国企和央企的公共服务职能。18届三中全会就明确指出了国有资本的公益性作用，要在提供公共服务方面做出更大贡献。
实际上，国企央企，以自身政治优势和融资成本优势，流入各地，高价拿地。一时间，原本主业与房地产毫不相关的煤炭企业、零售企业纷纷涉足房地产，造就了一个又一个地王。这最后都由购房者买单。完全偏离了国资的公益性属性。
解决这个问题还是要明确国有企业在房地产市场中的角色定位。

住房双轨制，我觉得是一个好的制度安排。为低收入人群提供保障性住房。为先富起来的，对居住有更高要求的，提供商品房。
老温认为，当下地方上应该放弃短期利益，加快推进保障房建设，及时、足量地提供保障房供应。
保障房建设利润低，国有企业无疑要发挥中流砥柱的作用。

去年年底到今年以来，房地产市场的持续低迷，造成一大批房地产企业破产倒闭，房地产企业的减少必然导致行业集中度进一步提高。
可以肯定的是行业集中度的提高肯定不利于消费者，垄断优势扩大可能导致新一轮的房价上涨。所以，这里又要强调国企、央企的作用。国有企业一定要发挥房价定海神针的作用，切实贯彻国家的行业指导政策，以保障民生为己任，切不可一切向钱看。

另外，土地收入无疑关系着地方钱袋子。看新闻说有些地方财政吃紧，甚至拖欠了公务员工资五个月。这当然不仅有房地产低迷的原因也有疫情的影响。但是我想，这给地方上敲响了警钟。是时候要转变产业结构了，不能够再依靠房地产挑大梁了。

今天就聊到这边
我是老温，感谢收看老温乱弹，我们下次再会。