2018年就卖卖卖的万达集团，如今成功逃顶避灾了吗？

富力与融创的接连滑铁卢，曾让一众人等慨叹曾经王健林在危机面前的魄力与远见。

加之近日王思聪退出万达集团董事职务，重新吸引着众人吃瓜的目光。

由王健林一手创办的万达集团，成立于1992年，先后更名为大连万达商业地产有限公司及大连万达商业地产股份有限公司。

2018年王健林在万达年会上宣布战略大转身：万达要走轻资产之路。因而公司名称再由“大连万达商业地产股份有限公司”变为“大连万达商业管理集团股份有限公司”。

万达集团旗下主要有商业地产板块、文化板块、房地产板块和金融板块，万达商管为商业地产板块主体。

2021年3月，万达商管成立珠海万达商业管理集团股份有限公司（以简称“珠海万达商管”），作为轻资产商业运营服务平台拟进行上市。

2021年10月珠海万达商管向香港联交所递交上市申请，并于2022年4月过期的第二天重新递交申请材料。

这便是如今我们看到的从港股退市之后意欲冲刺A股未果，无奈又再度转道港股但至今仍未革命成功的万达商管。

然而正是这一次次的上市冲刺，也让万达商管一次次地充满了不确定性。

2021年下半年，万达商管为获得更多的资金流动性，从珠海万达商管的若干上市前投资者手中获得395亿元人民币的投资，用于偿还债务和短期投资。

只是，投资都是有条件的。

根据协议，如果珠海万达商管在2023年底前未能顺利上市或完成利润保证，万达商管有义务从上市前投资者手中回购股份。也就是说这395亿元资金有可能在未来一年成为万达商管的负债。

按照其目前上市申请的结果、上市时间和市值，一切具备较多的不确定性。

因此，8月29日，标普全球评级宣布将万达商管及其子公司万达香港的评级展望由“稳定”调整为“负面”，并确认对万达商管的“BB+”长期发行人信用评级、万达香港的“BB”长期发行人信用评级。同时，标普还确认万达香港担保的高级无抵押票据评级为“BB”。

不过，根据披露的 2022 年中期业绩报告，万达商管总资产为 5921.23 亿，资产负债率 50.79 %；总资产周转率 0.04次 ，应收账款周转率 28.64% ，存货周转率 11.22 次。财务数据相对而言还算比较健康。

且截至2022年年中，王健林仍为为万达商管实际控制人，其实际控制的大连万达集团股份有限公司（简称“大连万达集团”）对万达商管持股比例为44.31%。

万达的先见在于2018年完成房地产和酒店业务剥离，业务聚焦商业地产开发、租赁和管理，2020年起无房地产销售收入，92%收入来自投资物业租赁及管理。

而万达商管作为中国第一、世界第二大的商业地产业主及运营商，核心产品为“万达广场”，规模、品牌优势和运营能力较强。从模式来看，轻资产方向愈发清晰，未来资本支出趋降。

截至22年6月底，万达拥有或运营的商业广场420个，其中自持的重资产项目285个，轻资产项目（合作项目+轻资产项目）共135个，占比提升至32.1%；2021年新增59个项目中44个为轻资产；截至2022年6月底，在建的自持项目降至7个，预计总投资46.99亿元，预计在2022年4~12月、2023年及2024年分别投入13.12亿元、9.74亿元和4.04亿元，投资支出压力相对可控。

区域方面，万达的项目分布于全国216个城市，渗透率高，其中华东布局最多，也贡献了约37%收入。投资布局充分下沉，截至2021年末，位于一线城市的万达广场仅占8.1%，且基本位于非核心位置的区级商圈；新一线及二线城市共占约39%，剩余53%的万达广场坐落于三线及以下城市。

酒店业务方面，自17年将73家酒店资产包售出之后，当前已经形成以轻资产模式为主的格局，大多位于万达广场内，以中高端为主。整体来看，竞争力和造血能力仍有支撑。

剥离房地产和酒店后，万达的资产构成较纯粹，货币资金和交易性金融资产占比10.95%，投资性房地产占比达77%，其中80%已用于抵押融资，剩余50-60个重资产万达广场未抵押。

同时，在发力轻资产及缩表后，万达集团的有息债务及杠杆持续压降，资产负债率从2013年的74%持续降低至2021年末的51.3%。截至2021年末，有息债务约1,433亿元，短债规模约201亿元，现金短债比2.06。有息债务以银行借款为主，2021 年末余额约964亿元，主要为抵押重资产融资的经营性物业贷，期限较长，与公司长期自持运营商场的业务相匹配；境内外债券余额约390亿元。

这个数据怕是要羡慕死一众房企了。

但2022年下半年，万达将有170亿元境内债+4亿美行权或到期，面临集中到期压力。

你，觉得万达成功逃顶了吗？