金融专家：房价回落27%才合理！央媒“8字”回应，房子或不得不降

在往年，9月份和10月份都是楼市传统旺季，对于房地产行业从业者来说这两个月是一年之中最挣钱的两个月。但是在今年的9月份，中介巨头贝壳却忙着裁员，之前贝壳已经进行了5轮裁员，内部称之为优化。近期，贝壳又要在内部进行所谓的第六次“优化”，很多在贝壳工作了几年的老员工都担心自己被“优化”掉。原因很简单，由于市场行情不好，大家的业绩都不好，就是贝壳内部的很多经理级别的人都担心自己会在下一轮裁员中被“优化”掉。

大家都知道，贝壳在过去5年中的发展是非常快的，已经成为了房地产行业的一个巨无霸，不仅在二手房和租赁市场拥有着绝对的优势。在新房市场，贝壳也在很多城市拥有着绝对优势的分销渠道，特别是在郊区市场中，绝大部分郊区楼盘不得不用贝壳的销售渠道卖房子。但是就是这样一个中介巨无霸，目前依旧是业绩下滑，不得不大规模裁员，这足以看出目前楼市行情有多么差。就比如一位贝壳一位负责门店的区域经理表示：现在各个门店几乎没什么业绩，根本就卖不掉房子，大部分购房者都是不断的观望，真正下决心买房子的并不多。其实，之所以现在观望的购房者很多，根本原因就是人们担心房价持续下跌，并且这种担心也是有一定原因的。

在过去两年，很多城市和地区的房价确实在持续下跌，特别是一些城市的郊区楼盘，价格下降正在不断刷新人们的认知。就比如笔者一位郑州的粉丝张女士，在郑州西边有一套精装修的98平方米房子，在2020年3月份挂牌量是82万，但是根本就无人问津。到了2021年初张女士又跟着小区其他业主一起将挂牌价降低到75万左右，但是由于还有业主的挂牌价低至72万左右，所以依旧卖不掉。让张女士没想到的是，2022年之后郑州房价持续下跌，他们小区同户型房子挂牌价在65万左右的比比皆是。

其实，张女士的这套房子并不是特别偏远，出门就是地铁6号线，对门就是大型商场，未来对门还会再建一个大型综合性商场。加之张女士所在的小区环境也不错，也是大型房企建设的小区，所以房子本身没有大问题，问题就是买房子的热点太少，并且人们持续看跌房价。通过这个例子可以看出，房价下跌可能是影响目前刚需购房者买房的一个重要原因，而投资客就更不用说了，他们不仅不会买房，更是在着急卖房。在这种情况下，饶是贝壳就没有太多业绩，裁员也是正常的商业行为。

那么，房价真的是跌了很多吗？对于个别城市和地区来说，房价可能跌了很多，比如环京地区和一些城市的郊区房价确实下跌了很多，但是就总体房价而言，房价并没有下跌多少。根据统计数据显示，2022年6月底全国平均房价为9700元/平方米，和2020年9860元/平方米的房价差不多，并没有下跌多少，相比于2021年上半年最高11030元/平方米的平均房价也就下跌了12%。很明显，目前全国平均房价依旧位于高位，按照目前的平均房价计算，全国100城的平均房价收入比依旧超过9，意味着这些城市的居民想全款购买一套房子需要一整个家庭不吃不喝工作9年。而在国际上，合理的平均房价收入比在3-5之间，这意味着目前我国的房价依旧偏高。

那么，房价到底多少才合理呢？对于这个问题，金融专家朱云来直言不讳表示：现在的房价下跌27%才是合理水平，即我国合理房价应该在8000元左右。如果平均房价能跌回8000元/平方米，就算热点城市主城区房价依旧非常高，那这些城市的郊区房价也会下跌很多。就比如郑州四环外目前房价基本上在5000元 10000元/平方米，等平均房价跌回8000元/平方米时，郑州四环外可能就会有很多楼盘房价跌破5000元/平方米了。对于郑州这种级别的城市来说，5000元/平方米的房价还是比较低的了，大部分居民好好工作应该都买得起。

针对目前的高房价问题，央媒也已经发文表态，在央媒新华社的《楼市拐点隐现，房贷利率仍有上涨空间》一文中就明确指出：当前时期，我国绝大多数城市房价都偏高，亟需调整。可以看出，新华社用“房价偏高，亟需调整”这8个字表达了对房价的看法。其实，高房价对城市的发展影响是非常大的，房价太高年轻人根本就买不起房子，但是房子在城市中非常重要，这导致很多买不起房子的年轻人最终只能离开城市，这对城市未来的发展影响很大。对此，经济日报就曾发文《别让高房价吓跑大城市的年轻人》指出年轻人才是一个城市的未来，才是创新发展的核心，而目前大多数城市房价严重偏高，影响了年轻人在城市中发展奋斗。

房子是一个商品，是商品就符合商品的价值规律，而目前的房价走势已经偏离了商品的价值规律。根据统计数据显示，目前96.86%的城镇家庭都已经有了房子，户均超过1.5套，并且41.5%的城镇家庭都已经有了房子，这说明目前我国的住房资源已经过剩。而在另一方面，我国的新生人口却在不断减少，2021年全国新生人口仅有1069万，全国人口净增长量更是降低至45万。也就是说，按照目前新生人口降低的势头，2022年我国人口就可能进入负增长时代。

房子是商品，是给人居住的，只有一直供不应求，才能保证房价一直上涨，而目前住房资源已经过剩，并且市场中房子也已经供大于求。所以，从长远来看，房价不可能再持续上涨下去了，未来房价下跌将成为常态。当然，对于经济发展潜力大的一二线热点城市，未来人口还会持续增加，这些城市和地区的房价未来还有继续上涨的空间。

最后，在政策方面，目前的政策环境也不利于房价继续上涨，过去房地产行业一直是经济发展的支柱，受政策的扶持。而现在我们不能再走房地产拉动经济发展的老路了，高房价问题亟待解决，“房住不炒”将成为未来楼市政策的“底线”。房子正在慢慢回归合理属性，房价也正在回归合理水平，这是未来房地产行业发展的大趋势。