按照目前汇率，50万人民币在东京有套房，现在瞄准房地产"划算"吗

近年来日本房地产市场吸引全球资本入驻，日本的房地产投资机遇正在被逐步放大。日本房地产市场的资本如此活跃，源于日本房地产的内部强大需求，以及其非常健全的市场，再加上当下日元贬值，更是带来前所未有的投资机遇。

自3月中旬以来，日元汇率持续下跌，东京时间9月7日，日元对美元汇率当日一度跌破1美元兑换144日元，创下1998年8月以后24年来新低。日元对人民币汇率也一同跌破了0.0500创新低。这个数字上次出现还是在2015年8月。

汇率下跌的最大好处就是买房更便宜，尤其对那些想要投资日本房地产的人。眼下，东京都台东区千东的一栋7层公寓的5层1R的户型，16.01 的一室房售价仅990万日元，按照现在的汇率才47万8766元人民币，再加上各种手续费，50万人民币在东京有套房不是梦。

亚洲投资者对日本不动产的投资热情正在提高。新加坡的主权财富基金等相继取得酒店和住宅楼，2022年的投资额有可能创出3年来最高水平。背景是历史性的日元贬值，资金还正在流向日本的不动产投资信托（REIT）市场。

眼下，日元汇率处于相对较低位，正是做资产配置的大好时机，相当于一份投资，多份收益，那么，你心动了吗？常言道：仁者见仁智者见智，欢迎大家畅所欲言，感兴趣者请在下面留下您的宝贵意见。

外资瞄准"划算"的日本房地产

在新冠疫情下，外资基金对日本房地产的投资依然活跃。房地产服务企业世邦魏理仕（CBRE）的统计显示，2021年海外投资者的购买额约为1.1万亿日元，连续3年突破1万亿日元。海外投资者占到整体交易额的约3成，成为主要买家。

香港基金基汇资本2022年春季在东京和大阪等地购买了32个租赁住宅。董事总经理邵律表示日元不断贬值起到了推动作用，指出这是能稳定获得收益的有魅力的市场。基汇资本关注办公楼和数据中心等，今后2年在日本将投资4700亿 5000亿日元以上。

新加坡政府旗下投资基金GIC到2023年3月将投资1471亿日元从西武控股手中买下“东京王子公园大厦” (The Prince Park Tower Tokyo)及“苗场王子大饭店”等31家商业设施。从投标之初，就出现海外企业的争抢。

日本的房地产受到关注的另外一个原因是融资利率低。在维持超低利率的日本，这种收益率差稳定且巨大。虽然房地产价格处于历史性高点附近，但与全球相比，日本有望获得较高回报。一家美国大型基金计划在日本投资数千亿日元规模，该公司高管表示，“目前，集团内最忙碌的恐怕是东京事务所的员工”。

资金还涌向老年人住宅。作为美国TIAA（美国教师退休基金会）的资产管理部门，Nuveen已敲定了向养老院等投入逾130亿日元的方针。在以老龄化为背景，入住者的需求有望增加的背景下，考虑到了设施新增供应较少等因素。

CBD缓慢下降,倾向于更郊区

日本最新的房地产报告表明，由于根深蒂固的工作/生活平衡传统、对“办公室生活”的迷恋，向在家办公混合模式的转变在日本并不容易，但疫情对日本房地产市场的影响表现得比较明显。根据普华永道/ULI的数据，东京（-8%）和名古屋（+8%）的交易量保持相对稳定，而大阪（-29%）和横滨（-33%）交易量大幅下降，千叶（+34%）和埼玉（+68%）的交易额显著增加。

这反映了日本民众对距离CBD(中央商务区)足够近的小城市的浓厚兴趣，无论是住宅还是办公地产——因为公司在可能的情况下都会分散化，通过为员工提供往返于家附近的较小办公室的选择来留住员工，以便在大流行中每周进行2-3次短期上班。

因此，公司现在正朝着更郊区的高档物业发展，而不是像过去几十年那样，将重点放在中央商务区的位置，而不考虑结构等级。事实上，日本历史上最大的房地产交易记录于2021，是电通（日本最大的广告公司）在东京市中心的办公楼总部的出售，总价格超过3000亿日元（26亿美元），由于流行在家工作政策（JLL）导致办公室工作人员出勤率下降。

同样，随着越来越需要更大的住宅面积，以容纳家庭办公室，以及所有家庭成员花在家里的时间越来越多，以较少的费用在中心城市区外租赁或购买更大的住房，正在迅速成为投资者和开发商的认知。

人口趋势也反映了这一现实，东京市中心的居民人数减少了约1%，而离开的居民人数最多的是0-49岁年龄组——这清楚地表明，年轻家庭，或者至少其中的工作允许的家庭，现在尽可能倾向于更郊区或更小城镇的生活方式。

东京圈新房均价318万人民币

东京市中心的房价持续上涨，目前预计新建住宅公寓将超过上世纪90年代前的泡沫峰值。此外，虽然这自然会导致收益率进一步压缩，但东京作为投资目的地的吸引力，特别是对大型机构投资者的吸引力仍然强劲。

日本不动产经济研究所8月22日发布的数据显示，东京圈新建住宅的均价为6379万日元（当时约合人民币318.32万元），7月东京圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）新建住宅发售量比去年同期增加16.2％，达到2268套。这是3个月以来首次超过去年同期。

曾用作东京奥运会及残奥会选手村的大型住宅项目“晴海FLAG”带动了总体销量增加。另一方面，代表消费者购买比例的签约率为60.7％，连续两个月低于作为销售良好标准的70％。平均价格也出现了3个月来首次下跌。

针对晴海FLAG项目，7月三井不动产等10家企业共销售了408套。共有5669组申购，平均竞争倍率为13.9比1，最高竞争倍率达到96比1。一套房子的最高价格为1.073亿日元（当时约合人民币535.45万元）。

人们更倾向于关注稳定可靠的现金流，而不是前几年的趋势——即尽可能优先考虑更高的收益率。在目前的环境下，由于租户在这段时间内尽量避免搬迁，空置房更难填补，因此，投资者将努力确保租金收入高于一切，并以更具创造性的地点和资产选择为代价。