降息无法救地产

继8月15日中国央行意外宣布下调七天逆回购和MLF利率10bps后，今天，LpR则没有任何意外地跟随下调。

下调的结构是非对称的，即一年期的LpR下调了5bps，而五年期的则下调了15bps.

央行意图是十分明显：不是释放短期流动性，而是促进贷款市场中长期信用的回归。

说得再直白一点，刺激房地产。

从政策信号和立场，如此“大幅度”下调房地产相关贷款的基准利率，释放了央行维稳房地产的良苦用心。

信号意义层面，利好明确。

然从实际情况来看，可能是另一番天地。

目前的地产困局，可以用几句歌词来形容。

对于整个行业和央行的频频暖风可以说是：

春已走，花又落，用心良苦却成空。

对于地产商和居民部门则是：

情灭了，爱熄了，剩下空心要不要。

不需要多解释，稍微联想一下这轮地产困局的背景和发展进程，就能对上述表达心领神会。

地产危机第一个直接原因是对地产行业的监管收紧得过快过猛。

这当中，最核心的又在于极大地收紧了地产行业特别是民营房企的融资。

房企没钱了，自然主观客观地选择躺平摆烂。债务违约，交付逾期，甚至烂尾，这些是直接后果。

第二层原因，是居民部门购房意愿和能力显著下降。

这里面既包括上述房企的爆雷逾期烂尾打击居民购房信心，又包括居民的收入（预期）边际下滑明显，还包括在上一轮周期中，居民杠杆已经位于高位，再推升的空间已经十分逼仄。

第三层原因，是地产大周期的内在趋势。

红红火火的地产向上周期已经几十年，房价只涨不跌的预期深入人心。房子及土地已经成为中国金融体系最核心的资产及抵押品。

但这注定只是周期的前半段。随着驱动周期的底层变量（城镇化、人口、金融条件）发生转折性的变化，周期进入下半段是大势所趋。

以上无论哪个因素，央行简单的降低相关利率，都只是聊胜于无隔靴搔痒的政策。

尽管我们理解，央行做这些事，也是“不得不”，“做了总比不做好”的结果，但本轮地产的核心问题，根本不是央行用心良苦就能解决的。

最终来说，还是需要尊重行业自身的发展周期。

政策部门能做的，只能是托底，尽量降低行业出清的斜率。继续“以时间换空间”，等待市场自身的出清。

唯有尊重市场自身规律，地产才能真正回归健康发展轨道。

相关参考：房地产如何走？“救市”路径猜想