这是熊猫贝贝的第1124篇原创文章：

这篇文章，回归本人房地产的本行，和大家聊一聊2022年进入6月以来的中国房地产经济，楼市还有房价的相关话题内容。

客观来说，从2022年3月1日，作为新一线代表城市郑州率先打响调控放松，主动救市的第一枪开始，几个月时间，已经有超过100个城市对楼市调控超过了200次，尤其4月最甚。这其中不乏很多知名省会的身影，比如南京和武汉，比较出彩。

当然，这个出彩，更多的是指发布政策的“存活时间”。特别是南京和武汉的调控新政“一日游”表现，它们成功探出了本轮楼市放松的底线。

任何的博弈，只要持续的时间足够长，那么所有的规则和边界都会越来越清晰。

既然国家意志和顶层设计的框架在这一轮的政策和市场的博弈过程中底线已经出来了，那么其实就相当于给中国房地产经济带来了“开卷考”的局面。

2022年中国的房地产经济，楼市和参与者，无论是认知还是反应，早已今非昔比，经历了几轮周期，中国的房地产经济的底层逻辑和规律，被摸清楚了。

所以，不管舆论和媒体，包括利益关联的自媒体群体如何喧嚣，用脚投票，身体力行，成为了主流，在这个过程中，有三个非常明显的市场表现，或者说趋势动向，非常值得关注，说得多不如看怎么做，这些表现和趋势动向中，可能藏着中国房地产经济，楼市，还有房价的真正未来。

这篇文章，就将对2022年6月份以来的这一轮房地产经济政策转向和博弈以来的这段过程中，在关联市场中出现的重要而又关键的市场表现和趋势动向，进行有依有据，有专业的专题深入的复盘和分析，并对后续房地产经济和楼市的走向，进行深度研判。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1

规则限制放开，信贷支持优惠，但是楼市接力接盘的人，越来越少？

2022年的楼市温度如何，市场行情好不好，其实已经和房价的高低涨跌没有什么直接关系。

房价涨不涨，买不起就是买不起；

房价跌不跌，不想买就是不想买。

房贷好不好申请，利率高不高，也不重要，关键要看有没有人愿意做资产负债表，是不是？

就是这么现实：只有真正的购买意愿和成交动作，讨论市场才有意义，就好比古董和奢侈品这样的商品之所以可以随便标价，是因为这些商品的市场，不属于大众市场，而是隐秘小圈子。

2022年上半年还没过完，没有最松、只有更松，一波比一波更强的信贷宽松汹涌而至。

信贷宽松的刺激，让很多楼市参与者和自媒体非常上头，毕竟根据过往的经验，每一次信贷宽松总会引发一轮资产泡沫…有人财富暴增、有人高位逃顶、当然也有人站岗接盘。

可是现实却无情的反手就是几个耳光抽了过来：无论是想蹭热度炒高房价套现离场的群体，还是各种喧嚣的自媒体，在真实的市场表现和结果面前，大失所望。

上百个城市放宽了楼市调控、甚至不乏大招狠招，除了常见的房贷降息及买房补贴、放松限购限贷外，甚至出现了最低20%的首付政策，可房价在经过短暂企稳后、又回归清淡。

最重要的，是成交低迷，2022年2月，以按揭房贷为主的居民中长期贷款15年来首次出现负增长、减少459亿元，到了4月份、居民房贷相比去年再次减少605亿，数据反映的是流入楼市的资金减少。

而从2021年底起，包括房贷在内的信贷都在宽松，也就是说不是银行不愿意发放房贷、而是没有人申请房贷，这说明大家对买房不再抱有热情。

不仅不买房、不申请房贷，甚至不少人还在提前结清贷款，“这届年轻人不想给银行打工”的话题一度登上网络热搜。这个我还写过专题分析的文章：

（“年轻人决定提前还房贷”引发热议，现象背后，释放了什么信号？）

（老百姓的朴素经济账：再谈“提前还房贷”热门话题背后的利弊对错）

任何的商品，甚至是所谓的资产，只有通过交易才能产生价差利润空间，不交易，那就是固化，流动性降低，就不是简单的高位站岗了，而是解套无望，苦等的接盘侠没来，反而自己杠杆紧绷、甚至爆仓断裂。

2022年法拍房数量激增，不能全怪疫情吧？有多少是过去几年高位进场的炒房群体？

事实就是：2022年，中国楼市里面不管接力也好，还是接盘也罢，愿意真金白银掏出来，并且愿意将自己和家庭未来30年的收入挂上银行资产的人，明显少了很多。

楼市有流动性的情况，每一个参与者都希望一轮信贷宽松吹生一轮资产泡沫、一批接力和接盘侠的接盘兑现一批投资客的收益，在这个过程中就是耐心地等待。

可残酷的现实是，2022年，似乎没有新的接盘侠了。房价高低涨跌，行情走势，在不关注，不参与的态度之下，还有什么讨论的意义吗？

这是一个好问题。

图片来源：头条图库

2

调控放开，市场松绑，二手房挂牌却率先井喷？什么信号？

2022年，不论在哪个城市，各种调控政策的出台初衷是撬动新房，最终促使土地市场迅速回暖。

这是摆在台面上的经济逻辑，简单粗暴，没有什么花花肠子。

然而，事与愿违，在各个城市相继祭出楼市松绑大招之后，新房市场表现却不佳。之所以这么说，是因为在买涨不买跌的心理因素影响下，新房的去化率仍在很低的位置，推盘量也因此十分低落。

不过，在二手房市场，却出现了挂牌量激增的现象。

楼市调控政策“井喷式”出台后，多地出现二手房挂牌量上升的情况，这个表现，非常关键。

超三百次调控后，各地二手房市场率先有所反应。

据贝壳研究院数据，5月贝壳50城中超六成二手房新增挂牌量环比增长，其中长春、哈尔滨、沈阳、苏州新增挂牌量环比增速超过100%，太原、济南、南昌、南通、无锡等城市新增挂牌量环比增速在50%-100%之间。

在二手房市场发生“异动”的城市中，成都也尤为显眼。5月连出两条楼市松绑政策后，成都二手房挂牌量激增，一周内新增上万套房源，以至于有声音称“成都炒房客出逃”、“二手房加速抛盘”等......当然，这个求证了成都本地的中介，这里面有一些同一套房子多次反复挂牌的情况存在，但是整体的趋势没有错，加价挂牌，成为了很多城市的当下的一个明显趋势。

一方面二手房挂牌量激增；

另一方面贷款买房的人在减少。

很显然，造成这两种现象在同一时空并存的原因是，人们目前的购房需求偏弱。而投资客却在加速抛售离场。

房地产成了一座围城，不同的是，城内的人想出去，城外的人不敢进城。

在这背后，是信心和预期的改变，是楼市造富神话的幻灭。

每一次反弹都是逃命的机会？这个股市调侃的逻辑，在当下中国的楼市中，从来没有如此鲜活和明显。

图片来源：头条图库

3

极度敏感的土拍市场：数据说话，看清趋势

据统计，截至5月25日，22个集中供地试点城市中18城已经完成首轮土拍，剩下的四个城市分别为上海、沈阳、长春和郑州。

自6月1日上海全市进入全面有序复工复产复市后，上海楼市也开始逐步复苏。

土地市场的热度是一个明确信号。在6月1日重启今年第一轮集中供地后，5天10场的上海首轮土拍，36宗涉宅用地全部成交，总收金达834.7亿，成为全国22城2022年首轮集中供地收获土地出让金最高的城市，超出市场预期。

郑州6月22日，沈阳和长春预计也是在6月份就要完成首轮土拍，毕竟半年都要过去了，这土地财政还没开张，总是说不过吧？

因为市场主体是政府，讨论土地财政就要实事求是，数据说话：

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土拍规则延续优化、供地质量提升下，2022年首轮集中供地的成绩究竟怎么样？

几个统计，一目了然：

1、开发商整体拿地的兴趣是不高：具体到集中供地的城市，与去年相比，绝大多数城市，国企和城投拿地的比例还是在悄然上升的，民企的发声太过微弱——

图片来源：网络

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能在寒冬中逆势建仓的，就只有龙湖、旭辉、滨江“三巨头”，以及本地强势民企了，强势民企只是一种称谓，能在本地强势，就一定在资金，资源，还有成本关系上，和地方财政有关系，这不是什么秘密。

而且，值得注意的是，民营拿地，高价的不要，地王不要，只买低价优质的。被民企眷顾的地块几乎没有溢价，甚至有的地块，楼面价比一两年前还要低不少。

过去几年霸屏的宇宙房企碧桂园、恒大，还是去年上半年在土拍市场中决战群雄、挥斥重金的融创、金科和卓越，都已经基本销声匿迹。

整体看下来，2022年首轮全国土拍，依然结构还是国企央企，地方城投主导。从拿地企业来看，基于资金优势，2022年18城首批集中供地中央国企仍为拿地主力，拿地金额合计占比79%。同时，地方国企托底现象仍较为常见。

这种模式本质上就是土地财政和企业负债的一种置换，而市场民营主体的低参与度，其实才是最真实的市场预期和运行情况的体现。

2、整体看，在土拍规则改善、供地质量提升背景下，2022年首批集中供地成交溢价率有所改善。马太效应，非常明显：

图片来源：网络

能有明显溢价表现的城市，都集中在深圳，北京这样的龙头城市，其中经济基本面比较亮眼的合肥，长沙，苏州，重庆，也有不错的溢价表现。

溢价是对预期的押注，很明显的是，2022年土拍市场，出现了非常明显的预期背离，马太效应。

从已经完成首轮土拍的表现来看，2022年中国地方政府的土地财政开局，只能说平平无奇，波澜不惊，要说什么回暖，躁动，却是说不上的。

尽管就政策环境来看，多个城市相继放松调控，降低土地出让门槛，放松住宅开发中的资金监管，民企融资端也有所回暖。

但需要注意的是，因楼市成交尚未恢复，大部分企业流动性仍旧吃紧，在消费者信心回暖信号尚未明确的情况下，企业拿地态度依旧谨慎。

就此来看，在接下来的二、三轮土拍中，政策面仍需进一步引导行业信心恢复，才能让更多的民企参与到土地市场中。

很现实的市场结果，证明了一个现实：中国房地产经济结构中最主要的市场参与者，当下的信心和预期，还没有得到恢复。

考虑到去杠杆的持续，所需要的时间和过程，理性预计，这样的信心修复和预期重新建立，在2022年年内是实现不了的。

图片来源：头条图库

写在最后：

这一轮针对房地产经济的深度调整，或许还有很长的路要走。

总的看下来，对于当前中国的房地产经济，楼市还有房价来说，完全可以说得上是非常微妙。

这就是典型的政策和市场之间的博弈过程，在寻求一个稳定状态。中国房地产经济关联宏观经济的占比很高，兹事体大，需要谨慎。

不过随着博弈过程的持续，很多边界，规则，红线也很清晰了。

国家意志和顶层设计，追求稳定的态度，再明显不过。

很多利益关联的群体和自媒体，或早或迟，都不得不接受“要么稳，要么崩，唯独没有暴涨”的现实。当然，接受底层逻辑和承认现实数据，并且进一步发现趋势这个事情，总是痛苦的，追着钱跑得累，就体现在这个事情上面了。

文章最后，谈几点个人的分析和研判观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家讨论和参考：

1、二手房市场挂牌激增，问题不大，关键要看这个热度能不能拉动新房，特别是有明显价差空间的新房市场能不能得到恢复，这才是后续楼市预期最真实的表现。

2、炒房投机，炒作房价的群体，想要离场，还想着借势加价套利的市场博弈心理，很有可能在接下来遭到调控红线的捶打。

逃命还想带着细软包袱的，都没有什么好结果，自古如此。

3、2022年的楼市和政策环境，利好真正的刚需和自住改善群体，但是出于良心说一点，那就是房企的风险出清，依然是2022年的主线，所以，眼见为实，现房为王，不要有侥幸和赌博的心态，更不能被小便宜带偏了。

相信我，买到烂尾楼，对于绝大多数普通的个人和家庭来说，都是难以承受的痛苦和损失。

君子不立危墙之下，好言难劝该死的鬼，言尽于此。

4、主动接受房地产的造福时代和资产价值增长的阶段已经结束，从真实需求出发，从地段价值出发，将是未来一切楼市行动的合理思路，而不是盯着价格涨跌，没多少意义。

未来中国绝大多数房子的核心风险，不会是价格，而是流动性。

国家，银行，市场都可以保证价格的稳定和资产估值，但是能不能卖出去，有没有人会接手接盘，那就是另外一回事了。

大概就说这么多吧，其实大道至简地来看，一切市场的表现和博弈过程，都是在向着一个非常清晰的稳健状态在发展。

这个状态，契合2022年中国宏观经济规划核心思想：稳字当头，稳中求进。

愿不愿意承认和接受，并不重要，时间会给出答案，而过程中的表现和细节，其实已经给必然的结果，提前写好了注脚。

以上。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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