2025年3月5日，十四届全国人大三次会议开幕，政府工作报告里有一句话分量不轻：“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

“持续用力”四个字，意思很明确，托底楼市不是一阵风，而是要一直做下去的事。

不少人心里会犯嘀咕，房价跌了几年，不正好让想买房的人松口气吗，为什么国家还要一轮接一轮地出手？

把地方财政的账本摊开来看，原因就清楚了，全国有8000多万吃财政饭的人，在张嘴等着。

一、土地账本缩水，牵动千万饭碗

所谓“吃财政饭”，不光是坐办公室的公务员。

公立学校的老师、公立医院的医生护士、各类事业单位职工，加上领财政养老金的退休人员，都算在里面。

这个群体到底多少人，官方没公布过统一口径，社会上较多的估算在8000万人上下，也有人认为已经超过这个数。

就算按8000万算，背后也是几千万个家庭，每月的工资、津贴和养老金都得按时到账。

财政部门安排预算有条底线，叫“三保”，即保基本民生、保工资、保运转，其中“保工资”保的正是这些人的收入。

钱从哪来，是绕不开的问题。

地方政府手里的钱，一部分是税收，另一部分是政府性基金收入，而政府性基金收入里最大的一块，就是卖地的钱。

财政部的数据摆在那里。

2021年，全国国有土地使用权出让收入是87051亿元，这是历史最高点。

2022年降到66854亿元，比上年少了23.3%。

2023年是57996亿元，2024年又降到48699亿元。

三年下来，一年少收了将近4万亿元。

这还没算契税、土地增值税这些跟着房地产交易走的税种，房子卖不动，这些税也跟着缩水。

国家统计局的数据显示，2024年全国新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，销售额96750亿元，下降17.1%。

商品房卖得少，开发商拿地就更谨慎，土地流拍、底价成交在一些城市成了常态，地方财政的压力就这么一层层传过来。

一些财力本来就紧的地方，只能压缩非必要开支，绩效奖金能少发就少发。

楼市要是一直往下走，这个窟窿只会越撑越大，到头来受影响的就是那8000多万人的工资条。

二、链条环环相扣，楼市连着民生

当然，楼市牵扯的人，远不止吃财政饭的这一群。

盖一栋楼，要用钢材、水泥、玻璃，交房之后还得装修，买家具，添家电，再往后有物业、中介、银行贷款。

这条链子拉得很长，上上下下养活的人数以千万计。

2024年全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%，投资少了，工地上的活就少了，建材厂的订单也跟着减。

订单一减，工人收入就降，收入降了花钱就省，消费一慢下来，税收又跟着受影响。

税收少了，财政供养人员的保障压力又加了一层。

楼市、就业、财政，三样东西其实拧成了一股绳，哪一股松了，另外两股都得跟着晃。

还有一层容易被忽视，城镇家庭的资产，大头就压在房子上。

房价一直往下走，家里的“账面财富”缩了，大家花钱自然更加小心，银行的住房贷款质量也要经受考验。

正因为这样，中央把房地产风险、地方政府债务风险和中小金融机构风险放在一起统筹化解，而不是单独去看哪一头。

所以，救楼市从来不是为了某几家开发商。

真正要稳的，是已经付了款还在等钥匙的购房家庭，是靠这条产业链吃饭的几千万从业者，也是按月等着工资和养老金的8000多万财政供养人员。

三、政策步步托底，转型需要时间

想明白这一层，再回头看这两年的政策，思路就很清楚了。

2024年5月17日，中国人民银行取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，首套住房最低首付比例降到不低于15%，二套降到不低于25%，个人住房公积金贷款利率同时下调0.25个百分点。

2024年9月24日，国新办发布会上，金融管理部门宣布引导银行降低存量房贷利率，并把全国层面二套住房最低首付比例统一调到15%。

2024年9月26日，中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳。

2024年10月17日，住房城乡建设部等部门在国新办发布会上介绍，通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，“白名单”项目贷款规模年底前增加到4万亿元。

2024年11月8日，十四届全国人大常委会第十二次会议批准增加6万亿元地方政府债务限额，用来置换存量隐性债务。

这一步虽然不是直接冲着楼市去的，却实实在在给地方财政卸了包袱，“三保”的空间也就宽了一些。

2024年11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，从2024年12月1日起下调住房交易环节契税税率，北上广深与其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策。

到了2025年，力度没有减。

2025年3月5日的政府工作报告安排地方政府专项债券4.4万亿元，明确可用于土地收储和收购存量商品房。

收来的存量房可以用作保障性住房，库存消化了，保障房也补上了，一笔钱办了两件事。

2025年5月7日，中国人民银行宣布个人住房公积金贷款利率再降0.25个百分点，五年期以上首套住房公积金贷款利率降到2.6%。

2025年7月14日至15日，中央城市工作会议在北京召开，提出稳步推进城中村和危旧房改造，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

2025年8月至9月，北京、上海、深圳先后放宽非核心区域的购房限制。

2025年10月20日至23日，党的二十届四中全会召开，会议审议通过关于制定“十五五”规划的建议，提出推动房地产高质量发展。

2026年3月，十四届全国人大四次会议审查批准“十五五”规划纲要，加快构建房地产发展新模式的方向进一步明确下来。

一路看下来，路线没变过，先让市场止住跌，再慢慢回稳，最后转到新的发展模式上去。

话又说回来，地方财政靠卖地过日子，本身就不是长久之计。

2024年7月召开的党的二十届三中全会就提出，推进消费税征收环节后移并稳步下划地方，目的就是让地方多一些稳定的自有财源。

可新税源长起来需要时间，在它扛得住之前，楼市这块“压舱石”不能一下子塌掉。

救楼市，某种意义上就是在给财税转型争取时间。

一手稳住楼市，别让土地收入和相关税收断崖式往下掉，一手培育新的税源，一点点降低对卖地的依赖。

这两件事都做稳了，8000多万吃财政饭的人工资才能按时到账，学校、医院和基层单位才能正常运转，千千万万普通家庭的日子也才过得踏实。

参考文献：

1. 国家统计局，《2024年全国房地产市场基本情况》，2025年1月17日发布。

2. 国务院新闻办公室，《促进房地产市场平稳健康发展有关情况新闻发布会》，2024年10月17日。

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