房产继承“新政”来了！四部门明确，2024年起统统按“新规”处置

房产“继承”一直是个热门话题。原因就在于：一方面，房子在我们普通家庭的财富占比非常大，有统计数据说，占比超过了70%，很多家庭大半辈子都在为一套房产奋斗。另一方面，人都有老的时候，甚至可能有其他突发情况，那么，留下来的房子就得给到新主人。这就涉及法律意义上的“继承”。

如何方便、快捷和划算的继承？这是很多人关心的问题。本文就把相关的重点梳理一下，有比较关注这方面话题的，可以收藏或者转发给需要的人。先来说一个房产“继承”方面的新政。

自然部、国资委、金管总局、税务总局4部门日前下发《关于进一步提升不动产登记便利度促进营商环境优化的通知》，一共出台了8条举措，其中在第六条专项里，突破性的解决继承登记“办证”难问题。原文：

六、优化继承登记办理流程

（一）简化材料查验方式。在办理非公证继承涉及的不动产登记业务中，对法定继承的，由全部法定继承人共同查验继承材料；对遗嘱继承的，由全部法定继承人共同查验遗嘱的有效性及是否为最后一份遗嘱；对受遗赠的，由全部法定继承人和受遗赠人共同查验继承材料；全部法定继承人查验继承材料，有第一顺序继承人的，第二顺序继承人无需到场；提供放弃继承权公证书的，该继承人无需到场。

（二）引入遗产管理人制度。由人民法院指定遗产管理人的，遗产管理人应到场协助取得不动产的权利人申请登记，通过遗产管理人对继承关系、申请材料等进行确认，精简办理流程，压缩办理时间。

（三）探索告知承诺制。对于实践中确实难以获取的死亡证明、亲属关系证明等不动产登记申请材料，地方可在明确适用情形、核实方式和失信惩戒规则等基础上，以告知承诺的方式代替。

通过以上的规定，实际解决了很多继承方面的问题。

1.非公证继承如果有包括房产在内的不动产登记的，要求法定继承人都来核验继承材料，这其实是一个很实际的问题，因为审核部门对很多东西是无法核实清楚的，只要相关当事人清楚，让所有继承人都来查验继承材料，大家当面核清楚，凸显了继承的公平公正。

2.对于遗嘱继承，要求所有法定继承人都查验遗嘱的真实性以及是不是最后一份遗嘱，避免了继承人弄虚作假，伪造继承材料等情况，保护了合法继承。

3.对遗赠也都采取类似非公证继承的查验方法，要求所有的法定继承人、接受遗赠的人查验相关的继承材料，避免误审和弄虚作假，保护了继承人的财富。

4.体现了人性化。比如，在查验继承材料这个环节，若有第一顺位继承人的，那么，第二顺位继承人就不要到场了。还比如，为了加快和有效办理遗产继承登记，对于指定了遗产管理人的情形，要求遗产管理到现场协助办理。再比如，对于实际办理过程中，确实有无法提供亲属关系证明或者死亡证明的，可以承诺的方式替代。说白了，就是不能让办理卡壳，用变通方式提高办理效率。

可以看出，国家房产等不动产的继承办理非常重视，在登记过程中，可能还会出现其他情形，正如文件的最后所说，文件要求各地要结合新举措，打破定式思维，合力高效办成一件事。要增加大家的幸福感、安全感。

当然，登记办理的事解决了，不少网友还关心选择何种继承方式最省钱？下面就最新的规定比较一下现存的3种过户方式：

其中，在世时过户有两种方式，对比一下相关的过户费，以100万的房产为例，其他金额房产可据此推算：

一是买卖过户。其实就跟我们正常买卖房子一样，主要费用就是契税和个税，这两个税又跟房产“面积大小”和“卖方是否为满五唯一”的有关：90平米、90-144平米、144平米以上，契税分别是房屋交易价的1%、1.5%、3%。而个税呢？则跟是否为“是否为满五唯一”有关。

啥叫满五、啥叫唯一？满五：指的是卖方购买该房产的时间至少达到5年或5年以上。唯一：指的是这套房产是卖方在其家庭中所拥有的唯一的一套住房。卖方“满五唯一”：三个面积段就不用交个税了，只有契税的100W*1%、100W*1.5%、100W*3%，即分为为1W、1.5W、3W；

卖方“满五不唯一”，个税则不能减免，需要按照交易总价的1%缴纳（或者房屋交易差值的20%缴纳），90平米、90-144平米、144平米以上分别缴纳的个税+契税合计分别为100W*（1%+1%）、100W*（1%+1.5%）、100W*（3%+1%），即2W、2.5W、4W。

二是赠与过户。按照现行的交税规定，虽然赠与直系亲属免征个税，但有其他税费。最大的一笔费用是契税，为3%，其次是公证费，为房产评估值的1%，还有一个印花税，赠与双方各自承担0.05%，那么，赠与过户算下来费用为：100W*（3%+1%+0.05%+0.05%）=4.1W。

很明显，就从在世时的两种过户方式看，144平米以上差距小点，而144平米以下差距更明显，但无论哪种面积段，买卖过户都要比赠与过户划算。而且，赠与房产在转售时还要缴纳营业税、城建税以及教育附加、契税、印花税和个税，仅个税一项就达20%。这样算下来，赠与过户的花销就更大了。

最后一种方式：过世后过户，办完整个过户手续的费用比较低。各地有所差别，但一般也就在几百元到几千元之间。

过世后办理房产过户，这是目前很多人选择的方式，其实也不能称之为“选择”，主要是受传统观念影响，对于遗产的继承分配，老人不说，子女也难以启齿，对多子女家庭来说，拖到最后可能就来不及分配了。

好在，在最新的法律法规体系中，取消了立遗嘱必须公证的要求，只要老人生前有相关真实的遗嘱（最新的一份），都是具有法律效应的。但是，这里也需要说明一点，继承下来的房屋如果需要转售的话，除了缴纳正常交易的税费外，还需缴纳个税，其标准按照房屋差值（成交总价-原购置成本）的20%缴纳。为什么要缴纳这个税？主要就是我国还没有开征遗产税，也就是说，这个个税在未来有可能被遗产税替代。

概括一下：

3种过户方式下，如果能做到在世时买卖过户，那就买卖过户，买卖过户的好处不仅是因为费相对较低，还没有后续的麻烦事，交易后的房子跟正常房子没有区别，享受正常商品房的待遇。但如果确实没条件买卖过户，也就只能等到过世后办理，只要不转卖，起码当时的继承费用是比较低的，先继承下来再说，暂不要转卖，看后续相关政策的变化。