关于房子的一点思考

2022年是最不平凡的一年，是改变了世界的一年，也是改变了人类生存之道的一年，更是承前启后的一年……

感谢疫情，疫情让人更看清了这个世界，它就像让世界感冒了一次，迫使世界重新认识了自己，并且自省的修正了以前的想法，让世界不得不重新构筑了新的世界观。国家、社会、家庭也不例外。

疫情全面放开，经济复苏在即， 经济要复苏，房地产必然成为绕不开的话题。

最近虽然房地产不景气很冷清，但是房地产话题很火热。早上醒来，躺床上闲的没事，我也闲扯两句。[偷笑]

第一个问题：中国经济脱离了房地产行业，经济会不会崩盘？

很多人认为中国经济离开房地产就不行了，或者，包括一些经济学者，房地产专业人士都坚持这个观点。这是纯粹的胡扯：首先，中国实行的是市场经济制度，房地产作为国家众多经济主体中的其中一个主体或者一个行业，必然也必须遵循市场经济的基本规律 优胜劣汰、适者生存。房地产过去10年成为国家GGP增长的主要贡献者和主导者，只能说明在中国过去10年前，中央结合分析了当时的中国经济发展实际水平、国情环境、社会发展状况、财政收入，住房房改以及国民收入等一系列国家经济指标因素后，实施了大力发展房地产的国家经济战略，房地产成为了国家政策、金融资金倾斜并且国家大力支持的行业，随后房地产公司雨后春竹般的遍地开花了。那时候国家正好需要，房地产正好能供应，一拍即合，房地产成为了朝阳行业，当时看对了风向的那些人（就是后来的那些大佬）也就自然而然的挤进了社会人群中的那20%，后来的事大家都知道了，这里就不啰嗦了。房地产作为市场经济中的一个主体，必然难逃经济规律，它的兴衰完全伴随着市场经济的供需关系。也就是说，当下社会只要有需要，房地产这个行业就存在，如果社会经济发展到一定阶段，社会对房地产没有需求了，那么它就会自然消亡的。想想当年录音机厂、磁带厂、MP3厂、自行车厂、照相机生产企业等是怎么倒闭的吧。当当房地产不再适应中国经济发展要求，随着国家调整优化国家经济战略方向，房地产这个行业必然会退出历史舞台。顺社会经济发展潮流者昌，逆社会经济发展潮流者亡，世间万物，亘古不变，而且它是不会以人的或者政府的意志为转移的，古今无一例外！

其次，如果房地产真的倒下了，国家会有更多的政策倾斜到当下适应中国发展的行业，比如光电芯片、航空航天、生物医药、5G通讯等高科技研发和生产企业。到时候会有会有大量的热钱流入，社会需求带动产能提升，产能提升带动厂房扩建，进而带动大量就业，老百姓实现收入，企业实现利润，政府实现税收，到时候国家实现国富民强，人民安居乐业，社会和谐稳定。房地产只能被边缘化不得不破产重组，民营房地产国营房地产公司收购，也展现出了大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼的市场经济现象。最终全国只剩下几家大的国有房地产公司和少数民营房地产公司。所以，这个时候刺破房地产泡沫正当时，不在2022年也会在2022年后这几年，只是疫情助攻了一把，把房地产泡沫破裂提前了！

综上两点所述，中国经济脱离房地产行业中国经济不但不会衰退和崩盘，而且会持续向好，会持续复苏，因为疫情因素，这个复苏期可能需要更长时间罢了，仅此而已！

第二个问题：房价还会继续跌吗？

房价走势一直是个热度不减的话题。还是那句老话，房价的涨跌要具体地方具体分析，房价再疯狂，它的涨跌都违背不了经济发展基本规律——市场供需关系。

房子首先它是商品，只要是商品，它的价格都会随市场共需关系的变化而变化。从宏观上来讲，不考虑政策、人情等人为因素影响，市场需求 市场供应，房子就涨价，反之，就降价。房子作为商品，涨跌也是必然的。所以，2022年下半年开始，全国大多数城市房子价格开始下跌，是正常现象，不足为奇。

未来几年全国那些人口净流入一二线城市，房子整体价格不但不会下跌，而且还会继续上涨，特别是好地段的房子涨的会超乎你的想象！比如北上广深的学区房，大医院周围的房子，地铁口高速口机场区域的房子等。人口平稳和城镇居民收入与当地房价水平相适应的二三线城市，房子价格会基本稳定，上下波动不大。那些人口静流出和城镇居民收入没有增长或者下降（通货膨胀因素带来的人民币贬值和物价上涨）严重与当地房价水平不符的三四线城市，房价必然下跌。

纵观全国多数城市，未来几年房价会继续下跌，因为前几年涨的太高太快，房价上涨速度远远高于城镇居民可支配收入增长速度。

1.中国出生率成负数，也就是说每年死亡人数高于出生人数。人口红利消失，供需关系改变，所以国家才供给侧改革——给房地产出台三道红线政策，给房地产降温，去库存，稳房价。国家也在需求侧连续发力，持续的出台放开二胎，三胎生育政策，以改变需求，为以后几十年乃至上百年中国经济保驾护航。

2.前几年国家提倡城镇化，把能进城的农民都赶进了城市，有能力进城的农民都进城了，没有能力进城的再给100年时间都进不了城买不起房。前十年间，城镇运动造成农民往到县城买房，县城有能力的人到地级市以及省会城市买房的阶梯式渐进模式，大量外来人员涌入城市，造成房价快去上涨的局面。所以城镇化基本到此结束了，再不会有大批务工人员进城安家落户了，房子价格也就……

3.城里原住民改善性住房高峰期已过，刚需性需求不断在下降。疫情三年，人没才发现，最终的刚需不是房子，房子有片住的地方就行了，真正的刚需是“吃饭，吃饱饭”。老百姓忽然从梦中醒来了，对于房子的过热需求和房子投资开始理性了，不再那么盲目的买房了。2022年最聪明最高兴的人是在上半年留着一套住房，把多余房源及时出手，并且把钱存银行即使吃低利息也不进行盲目投资的人。最难受的是在最近两三年高价买房，并且手机还有多套住房的人以及炒房客，现在3房子都砸手里了，亏损巨大不说，还有高额房贷。价格下跌，拋也拋不出去，止损不了。放心，后面还会继续亏损…… 最安心的人是手里只有一套刚需性住房或者还没来得及买房的人，没买房的，不要急，过几年价格稳定了再买刚需。

4.收入水平达到当地房价要求的人基本上已有置业，现在没买房的只是暂时和未来几年还暂时买不起的群体。所以国现在针对这些低收入群体出台政策，即大力发展公租房，以真正实现人有所居，房子真正实现社会面全覆盖。公租房的狂建，必然给当下和未来房地产行业巨大的市场冲击，商品房价格也就…

5.中国人口老龄化社会已经步入，现在在城市已经几代人的原城市居民，经过几代人的不断努力，几乎家里的成人（父母，爷爷奶奶，外公外婆）都有房子，再加上80年代计划生育都生子女政策影响，即使现在00后到了适婚年龄，手里都有好几套房子，还买什么房？

6.随着社会全民教育素质学历知识水平普遍提高，人们的消费观念和投资观念会随着人们投资知识的不断提高和社会投资金融环境各平台的不断发展而趋于理性。理性消费和理性投资会成为以后经济社会的主流形态，而社会资本和民间投资资本定会从房地产中剥离，投向更有经济增长点的地方。

7.财政部前几天的官方发言很有信号：各地方政府城投公司，要完全与政府职能剥离，以自负盈亏的方式偿还现有债务，无力偿还的该清算清算，该破产破产……谁的孩子谁抱，中央财政不再兜底……得，中央给地方断奶了……

…………………

综合以上几点，中国房地产大的方向是价格继续下跌（除了一二线城市），房地产行业到了该洗牌的时候了，三年疫情，提前刺破了房地产虚高的泡沫……

关于关中地区房价的几点看法：

1.从长远来看，省会城市西安房价还会继续上涨，即使现在西安有些地方房价下调，也挡不住未来几年十几年西安房价上涨的脚步，特别是等来了国家“双科技城市”已经获批的政策加持，双科技城市实验区大概率会放到西咸新区的沣东、沣西新城或者是航天城区域，所以，未来引领西安房价的应该是西咸新区板块、西高新板块、航天城板块等西安三环以外一大圈地域。进而带动毗邻西安的周边地级市，区县的房价正常上涨。例如咸阳、临潼、阎良、三原、高陵、泾阳，渭南高新区等地域，当然很需要时间，房价上涨速度取决于西安扩张速度、招商引资效率、人口流动结构、城镇居民收入等因素！以考虑到西安最近几年在经济方面的发力程度、经济GGP的连续增长速度排在全国前列，科研经费投入总额水平、科研成果数量，科技成果转化效率以及科技专利申请数目等因素和国家政策、资金、人才的不断高压加持下，相信会很快的，让我们拭目以待吧。

2.其他的边远地级市和边远区县的房价，除了地理位置优越的房子有可能保持现有水平或略有上涨外，都必然下跌！

建议：

1.除了刚需，最近几年不要买房。

2.手里房子多的，能脱手赶紧脱手（除了西安以及西安周边的房子）

3.手里有存款，不要乱投资，疫情三年刚结束，很多公司企业倒闭了，很多人失业了，人都穷疯了，所以社会骗子，皮包公司开始要陆续登场了……你懂的……

市场有风险，投资需谨慎！切记，切记……

2023年1月14日