一、我国房产税的政策现状

通过对现有政策的整理能够更好的帮助整理房价的变化，从二〇一一年开始，国家一直在不停的颁布各项政策来帮助房价调整。从最开始的房产税试点政策，到下调存款准备金率，再到近几年的一年三次的土地集中出让，政府设立房地产企业融资的三道红线，再到最近的土地财政由原来的自然资源部征收，改为由国家税务部门征收。各项政策都证明了国家希望过政策变动来遏制房价。

二、上海与重庆房价现状

重庆市与上海市的房价在近几年之间有着巨大的变化。由月度房价数据对现状分析。重庆市房价在二〇一一年之前一直在小幅度的涨涨停停，在二〇一〇年五月至七月连续两个月下降，其余时间都在慢慢升高，在二〇一一年一月房产税政策公布之前，民众处于对政策的担心。

想在政策出台前占取最后的红利，致使房价上涨，在政策颁布之后房价迎来下降，在二〇一一年一月至二〇一一年十月房价一直在正常波动，在二〇一一年年末时，国家放出信号，准备下调存款准备金率，致使楼市低迷，在二〇一一年十月开始到二〇一二年二月为止，一直在持续下跌。在二〇一一年二月时更是跌入了最低点。

随后在接下来的一年当中房价一直保持着缓慢上涨，涨幅很小，并且没有到达二〇一一年的峰值高度。重庆房价的变化一直是小幅度变化，变化的幅度与范围是小范围的变动，整体来看是平缓的。在二〇一三年二月国家出台国五条，对其他34城房价来说有一个小幅度的下降，对于重庆来说，其政策不论是政策前还是政策后反应程度都比较小。

随后又是正常的涨幅变动，缓慢上升。在二〇一四年初始，国家开始授予地方政府更多自主权，希望各地因地制宜能够出台更多有效的措施，重庆市政府出来了关于限购等一系列措施，效果都是反反复复，不过也抑制了房价的高速上涨，使得房价一直保持在一个缓慢上升的趋势。

在二〇一六年五月，过节营业税改增值税，调整现有公积金缴纳比例，调整首付款比例，对现有房价的影响并不明显，从二〇一六年开始，房价开始上涨，重庆市政府为了抑制快速上涨的房价，对二〇一一年颁布的房产税政策进行了变动，对上涨的趋势有抑制，在二〇一七年的一月房价确实迎来了一个小的下跌，但是紧接着就开始攀升，对比后期的攀升速度来说，在二〇一七年六月之前是比二〇一七年六月之后慢进6个百分点。

随后迎来三个小高峰，在二〇一八年四月达到最高值，之后国家开始大力倡导房价稳住不炒，通过国家声音对现有的房价上涨趋势进行了一定程度的遏制。和重庆的房价变动一样，在二〇一〇年上海房价还一直处在一个合理波动的范围。

在二〇一一年开始放出信号有房产税政策要颁布的时，迎来了一波小高峰，在政策颁布前半个月开始下滑，之后在二〇一一年二月到达最低点，之后虽然有小的提升，但是一直保持在平衡状态，一直在二〇一一年八月之前都保持平稳。在二〇一二年一月国家开始下调准备金率，上海房价就及时开始下跌，随后是一小波攀升。

在二〇一二年六月达到一个小高潮，随后又开始进入正常的小幅度动荡。到二〇一三年六月，国家出台国五条等一系列措施之后，上海房价又迎来一小波跌幅，之后又开始反弹，但还在正常范围之内。同比34个其他城市的均值，上海房价趋势相同，但是也明显高于其他城市。同时也可以看到上海城市的房价变动不论是变动幅度还是变化速度都较快。

二〇一四年五月，国家赋予地方更多自主权进行价格调整，控制本地房地产泡沫，上海房价有很小的跌幅但是并不明显，随后虽有动荡，但是本身还是在快速上涨，突破三万大关。在二〇一六年五月国家营业税改增值税，调整公积金比例之后，上海房价又小幅度的下降，但并没有很大效果。

在随后二〇一七年四月国开调控地产商，对拿地条件进行提高，致使地产市场平稳了一段时间。随后又开始上涨。在此期间，上海房价一直在不断攀升，已经突破五万大关。在二〇一八年国家提出“稳住不炒”的概念时，上海房价有小的波动，但还是挡不住本身的热情，房价猛增，突破六万大关，直逼七万。

由此可见，对于市场敏感性来说，上海的房价随政策变动较为明显，每一次国家政策的变动都会导致上海房价快速下跌，敏感性较高。但是由于上海本身发达，能够较快的吸引外地人口，地产市场供过于求，政策的效果并不能阻挡人们的购买热情。对于现有的价格来说，上海房价也一直是处在全国绝对的前列。本文主要介绍了合成控制法的原理及优势。

同时建立了模型，并且选取了多个变量对目标城市进行衡量，同时对现有的影响房价的政策进行了梳理，分析试点城市近8年的房价变化趋势，同时将大的国家性政策以时间线的形式插入到图表当中，进行分析，对试点城市房价的分析能够帮助实证分析的进行，同时提出更加合理的政策建议。

对于现有的合成指标差值不大，但是其中人均储蓄个和地产开发投资的差个达到了百分之40左右，这是由于合成城市相对存储额过高造成的，并不影响合成结果。在政策实施前二〇一一年前期的拟合效果与走向是相同的，这说明拟合效果特别好，由此之后的走向可以反映实际的差距。

我们可以看到在二〇一一年到二〇一二年之间合成线是高于实际线的，也就是说实行了房产税政策的上海在实际价格上是低于未实行房产税政策的上海的，在二〇一四年到二〇一六年实际房价又高于合成房价，说明政策效果已经开始消退了，在二〇一六年至二〇一八年期间，实际房价又低于合成房价这是由于上海当地楼市变动，与政策关系不大。

前期的拟合效果非常好，大量的线重合在一起，说明拟合结果好能够反映实际问题，但对于政策实行过后来看，合成房价的房价线一直都在实际线之下，说明对于重庆市来说，政策的影响并没有对本地房价产生什么大的影响，并且对现有的房价来说是一种刺激。在月度合成的结果中月度房价来自于wind数据库，主要选择的指标是现有商品房房价的主要数据。

合成上海的合成线与真实上海的房价曲线呈现相同走势但是因为上海房价过高，无法拟合出结果。这也说明了上海房价上涨过快，已经超越全国平均水平过多。在二〇一一年一月，可以看到没有过多拟合的曲线还是在一月份有交叉，说明上海房价在房产税政策公布之后有大幅度的跌幅，证明房产税政策还是有巨大效果的。

对于整年来说房价都处于一个较为平稳的时段，在二〇一二年二月全国房价都有下跌的趋势，这个趋势是因为国家下调准备金率对全国房市有较大冲击。对于重庆的结果来看，前期拟合结果较好，但是合成曲线都在真实曲线之下，说明房产税政策对重庆的房价是没有有效的调控效果的。

从年度拟合结果看，这也是与年度合成结果是相符合的。前期拟合效果好，在二〇一七年一月公布政策后房价有小幅度的下跌但是并没有能抑制住房价上涨的趋势，最终房价飙升，这也就说明政府提出的改进措施对重庆居民的作用并没有过大的作用。