由于该国前央行行长警告家庭债务水平过高，瑞典的房地产价格正面临严重下跌。

在过去十年中，瑞典的房价上涨相当可靠。在一个系统中，超低利率推动了这种情况的发展，在该系统中，大约一半的抵押贷款以浮动利率融资，其余许多以短期固定利率融资。

但现在房地产价格正在下跌。2006 年至 2022 年担任瑞典央行行长的斯蒂芬·英维斯 (Stefan Ingves) 表示，考虑到市场“功能失调”的性质，这种低迷并不令人意外。

“我一直坚持一次又一次地说，家庭部门的债务水平太高了，总有一天会进行清算，最终利率会上升，现在利率已经上升，”英维斯告诉CNBC 的“Squawk Box Europe”周二接受专访。

Ingves 补充说：“你现在看到的情况几乎与你预期会发生的情况完全一样，那就是家庭必须支付更多费用，而且利率敏感性……要高得多，”这使得很多人的利率支付更高瑞典家庭。

大流行的影响

在 Covid-19 大流行期间，整个欧洲的房价持续上涨，瑞典也不例外。由于在家工作，对房地产的需求猛增，而对家庭度假的偏好促使人们扩大他们的空间。

根据 Nordea 银行的数据，与 2020 年 1 月大流行前的水平相比，房价平均上涨了 30%，因为瑞典央行开始购买抵押贷款债券，试图降低利率并为本已火爆的房地产市场火上浇油.

但现在价格正在急剧下降。

“截至 11 月，我们看到瑞典全国的价格较 2 月份的峰值下跌了 13%。这是自上世纪 90 年代发生严重经济危机以来房地产市场出现的最大衰退，”Nordea 分析师古斯塔夫·赫尔格森 (Gustav Helgesson) 告诉 CNBC。

央行加息

2022 年，瑞典中央银行实施了激进的加息周期，并在房地产市场上反弹。

2 月，瑞典央行表示其政策利率将保持在零不变，并预计最终将在 2024 年下半年加息。但在仅仅三个月后该银行的下一份货币政策声明中，利率上调至 0.25%。

Helgesson 告诉 CNBC：“他们真的只是在 4 月份从那次会议转移到下一次会议，并开始了他们的徒步旅行周期。”

利率在整个 2022 年继续上升，从 7 月的 0.25% 上升到 0.75%，9 月上升到 1.75%，11 月上升到 2.5%。

“这让许多家庭感到意外……而且我认为瑞典家庭……一直在努力适应这个周期，并预见到瑞典央行会非常迅速和大幅加息，”Helgesson 说。

美国国家经济研究所经济学家埃米尔·布罗丁 (Emil Brodin) 表示，涨幅“比人们预期的要多一点”，而且“走得比人们想象的要快”。

Helgesson 将这种变化描述为一次调整，而不是泡沫破灭，“但这是一次痛苦且非常快速的调整，”他补充道。

瑞银财富管理全球房地产策略主管 Thomas Veraguth 将此次调整描述为“主要由宏观经济因素解释的自然调整”。

2023年下降20%？

预计 2 月份政策利率将进一步上调，市场普遍猜测基准利率将达到 3%，这导致经济学家预测房地产价格将进一步下滑。

Nordea Bank 估计房价从高峰到低谷将下跌 20%。

“这是瑞典央行提高利率的直接后果。他们已经从 0% 增加到 2.5%，我们预计他们将在 2 月份继续将政策利率提高到 3%，”Nordea 的 Helgesson 告诉 CNBC。

Handelsbanken 还预计价格会下跌。

Handelsbanken 经济研究主管兼首席经济学家 Christina Nyman 和高级经济学家 Helena Bornevall 表示：“我们目前的预测是，未来几个月房价将继续下跌，只有在抵押贷款利率在春季达到顶峰时才会稳定下来。”在通过电子邮件发送给 CNBC 的评论中。

国家经济研究所还预计未来几个月将进一步下降，并将在今年晚些时候稳定下来。

“我们预计价格将在整个 2023 年上半年继续下降，然后在利率不会进一步上升的情况下价格趋于稳定。所以基本上一旦利率稳定下来，我们预计价格不会继续下跌，”Brodin 说。

但根据 SEB 首席经济学家 Jens Magnusson 的说法，20% 的预估存在下行风险。

“我们确实预计 [house prices] 会再下降几个百分点……所以它可能会从 20% 上升到 25%，但如果发生这种情况，那将意味着大流行的上升势头正在被逆转，”马格努森告诉CNBC。

瑞典并不是唯一一个在大流行后经历房地产市场暴跌的欧洲国家，一些经济学家预测德国也会出现类似的下滑 20% 至 25%。

恢复到大流行前的数字

一些经济学家认为，市场下跌是一种调整，使瑞典房地产回到大流行前的状态。

Magnusson 说：“在那两个大流行年里，我们增加了大约 20%，所以很明显这是现在首先要发生的事情，我预计几乎所有这些都会消失并减少。”

“截至目前，价格仍处于我们进入大流行时的水平，”布罗丁告诉 CNBC。“基本上消除了大流行期间房价的上涨，”他补充说。

但前瑞典央行行长表示，瑞典房地产市场的动荡源于更基本的问题，而不仅仅是大流行引发的波动。

英维斯对 CNBC 表示：“在房地产市场的结构性困难中，我们没有向央行隐瞒任何事情。”

“但与此同时，政治进程一直如此，以至于政治方面没有解决这些问题的意愿，这就是我们现在所处位置的原因，”他补充说。

#财经新势力新春季#