学区房狂跌55%，深圳这些业主被虐哭了…

刚刚过去的2022年，深圳楼市的成交数据跌到了冰点。

这一年，深圳二手房住宅共成交21701套，同比下滑46.68%，月均成交量仅为1808套，已经连续两年出现断崖式下跌。

2020全年，二手房住宅成交95253套；

2021全年，二手房住宅成交40699套；

2022全年，二手房住宅成交21701套；

偌大的深圳市场，常住人口超1700万人，约15万位房产中介，平均每天才卖出60套二手房，比2008年金融危机的成交数据还要惨淡得多。

2008全年，深圳二手房住宅成交43001套。

成交量持续萎缩，直接导致的结果是二手房价格大跌。

买房人预期不足，业主大规模降价卖房，从而导致了近15年来最冷的深圳楼市。

01

如果说，暴涨的深圳房价都是疯狂的。

那么，暴跌的深圳房价各有各的不幸。

其中学区房，无疑是深圳这轮楼市调控中的跳水之王。

除了经常被拿出来鞭尸的八卦岭宿舍，其他小区也是止不住的跌，让人看得心惊动魄。

比如，带深圳实验初中+百花小学学区的金茂礼都，位于华强北片区。

2021年5月，金茂礼都23平小户型，成交价曾冲到735万，折合单价31.9万/平。这个价格，堪比顶豪。

而上个月，同小区一套36平户型，最终以510万成交，单价回落至14.17万/平，相对巅峰期，跌幅高达55.7%；

比如，带南二外顶级学区的海德三宝，位于后海片区。

2021年初，观海台82平的两房，成交价1920万，单价23.41万/平，而在去年8月，该户型的成交价降至1150万，折合单价14.02/平。

算下来，一年多时间，跌幅在40%左右。

又比如，带香蜜湖明德学区房的香蜜湖豪庭，以小户型为主，不论是地段，还是学区，都位居深圳第一梯队。

2021年初，一套68平的3房，最终以1410万成交，单价20.74万/平。

而在上个月，同户型的成交价已降至890万，单价12.9万/平，与指导价13.1万/平相差不大。

一年多时间，跌幅高达37.8%。

以上这些核心小区，之所以会出现如此大规模的“砸盘”现象，主要在于去年深圳大力推进的名校集团化办学，加上房地产行情不好，大大减弱了学区房概念。

说到底，前期学区房炒作得太猛，现在开始价值回归。

02

大环境下，二手房接近或低于指导价成交，已经成为了深圳楼市去年下半年的常态。

以南山宝安的热门刚需盘为例。

诺德假日国际，67平的两房，成交价最高卖到1115万，单价约17万/平。

去年11月，同户型成交价685万，比指导价还少了21万，最高跌幅为38.5%。

招商果岭，72平的2房，2021年高峰期成交价710万，单价9.86万/平。

上个月，同户型的房源，指导价466万成交，相对高峰期，跌幅高达34.5%。

泰华阳光海，80平的3房，高峰期成交价950万，单价11.87万/平。

到了去年11月，同户型成交价降至633万，比指导价650万还少了17万，最高跌幅为33.4%。

与此同时，宝中片区也出现了很多这样的笋盘。

幸福海岸二期，一套西南向的中高层，户型为141平4房，上个月指导价成交1246万。

金泓凯旋城一期，高层东南向的180平5房，上个月成交价1698万，低于指导价78万。

深业新岸线三期，一套中间楼层的149平4房，上个月成交价1290万，低于指导价25万。

可以看出，曾经高高在上的深圳业主，如今也不硬气了。

03

一句话总结下来，2022年的深圳楼市，成交量和成交价齐齐下跌。

不止深圳，这也是过去一年全国楼市的现状。

据易居CEO丁祖昱披露的数据显示，2022全国商品住宅销售面积为11.5亿平，对比去年的15.7万亿，出现了断崖式下跌。

商品房住宅销售额，也从16.3万亿，缩水到11.6万亿。4.7万亿的价差，相当于2个茅台的市值跌没了。

整个房地产行业规模，一举回到了2015年的水平。

面对这种至暗时刻，人们怎么看待深圳楼市？

这几天，深圳贝壳研究公布了一份调查报告，里面有两个较为重要的数据。

1、近一半受访者在2023年有买房或换房计划。

调查显示，24.56%的受访者，接下来打算买房；22.94%的受访者，接下来打算换房。

不管是牛市行情，还是熊市行情，人们对房子的需求一直都存在。

2、超9成受访者希望深圳调整政策。

在政策方面，仅有7.18%的人希望保持现状，其余的都在盼着深圳出利好政策。

其中希望放松限购限贷的占比最高，22.97%的人希望限贷放松，21.25%的人希望限购放松。

这也反映出了，深圳目前严厉的购房政策，锁死了很多潜在的购买力。

结

在政策大宽松的当前，深圳楼市会不会放松？什么时候放松？会松到什么程度？

对于这个问题，除了深圳领导，估计没有人知道。

现在唯一目前能确定的是，救市依然火热，市场依然很冷。

房地产投资往往是反人性的，卖在人声鼎沸时，买在无人问津时。

2023年的深圳楼市，可以开始期待了。

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