105规划变迁：从「386双塔」到「300三件套」再到「260双塔」

来自临港大城小事

（一）初始“386米临港中心”双子塔规划

2019临港新片区招商推介会上，临港新片区001号的新注册企业上海临港新片区经济发展有限公司总经理助理逄淑光表示：“从产业上讲，临港现代服务业开放区核心区聚焦离岸金融和跨境金融，吸引证券、银行、保险公司等金融机构的国际业务板块落户临港；从功能上讲，这个区域一定不是和陆家嘴做同质化发展，一定是升级版，是陆家嘴的国际版或离岸版。”

当天会议相关部门首次披露了滴水湖北岸地块的全新概念规划。临港双子塔计划取名“临港中心”，属机场联络线上盖。

按照规划，在现代服务业开放区核心区中，总部湾区沿一环带形成一个集金融、贸易、医疗、航运、保险等综合的亚太总部集聚区；中央商务区将形成商务办公、研发孵化、金融总部的高层中央景观带，中央商务区核心区约1平方公里，选址于机场快线与地铁交汇处，将建双子塔地标建筑，高度386米。

此时，这个双子塔尚处于初步规划阶段，因为临港航道的原因，双子塔能否落地还有待进一步规划确认。

（二）最高300米“临港三件套”

临港新片区现代服务业开放区（105社区）鸟瞰图曝光，原先规划的临港第一高-386米的临港中心双子塔消失，取而代之的是300米高的三栋超高层建筑-临港三件套：

临港新片区现代服务业开放区（105社区）定位是未来临港的“陆家嘴”：总面积约19.67平方公里。这一区域以“全域统筹、区域联动、生态宜居、高端集聚”作为建设要求，构建以机场联络线站点为核心，重点发挥新片区跨境金融的优势，发展面向国际的跨境贸易、数字经济等现代服务业，提升全球资源要素的配置能力。此时的300米超高层建筑群，也属于前期规划阶段，尚未通过上级审批。

（三）260米双塔地标“临港开放区站TOD”

时间来到2022年11月25日，《上海市临港新片区PDC1-0103单元控制性详细规划B01-B09街坊局部调整》（草案）在临港新片区管委会官网公示。市域铁路两港快线（暂名）临港开放区站TOD开发区域控制性详细规划方案出炉。此方案中，105 TOD区域最高建筑地标为2栋260米的双子塔，错落搭配有180米、150米、130米、100米等超高层建筑。控规公示结束后，如无异议，方案就算定下来了，无特殊原因，将不再改动。

临港开放区站TOD区位图

临港开放区站TOD项目位于南汇新城105社区现代服务开发区的核心位置。建设地点为北至铃兰路，西至杉云路，东至川桤路，南至环湖三路的T字型区域，面积约80.9公顷。

开放区站TOD规划公示图

据悉，临港开放区站TOD项目总建筑面积180~220万平方米，以办公功能为主，商业面积30~35万平方米，区域规划2~3个高等级宾馆以及5万平方米文化、展示功能区域规划人口1.1万，教育配套由周边统筹，住宅建筑量约为36~44万平方米。

开放区站TOD城市设计平面示意图

强调中轴建筑秩序感，打造标志突出和肌理融合的站城景立体城市，标志性塔楼应位于塔楼控制范围内，应靠近明茂路和中央绿轴；B05、B08街坊设置标志性塔楼，B05街坊地标建筑高度为180米、150米，B08街坊地标建筑高度为260米。

开放区站TOD地块城市设计效果图

总体来说，105开放区站TOD区域标志性建筑初步规划达到386米双子塔，大家很满意这个规划，胃口也已经被吊起来了。后来变成300米三件套，似乎也还不错，群友表示300米不好再低了。现在公示方案中最高建筑仅260米，虽然只比300米降了40米，但感觉完全不一样了，以至于有部分网友认为105规划可能降级了吧？

城市发展是需要地标的，需要地标来引领整个区域的发展高度，这也正是新城设计中105被定位为示范样板区、中央活动区的原因之一：临港需要105 TOD区域临港新片区的整体建设发展起到示范引领作用！

考虑到临港发展的实际情况和全球/全国经济社会大环境的现状，105 TOD区域规划260米地标建筑群还算是比较务实的（总建筑规模约200万方也是不小的），但小编认为此规划前瞻性不足（相对于新片区的定位来说），没有做到临港一贯宣传的“适度超前”（或因飞机航道客观限制，而非主观降级），弱弱的建议下次修订控规时，将260米地标提高至300米以上。在105 TOD地标崛起之前，西岛中银金融中心200米双子塔已经冲出地面，正在快速生长中，建成后将成为新片区金融总部办公为主体的大型城市综合体，成为上海临港现代服务业开放区最重要的产业和区域新地标。中银金融中心可以说是吹响临港金融业务全面崛起的号角。

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在不远的未来，105 TOD区域的260米双子塔，将再次刷新临港高度，进一步增强新片区的自贸与枢纽功能，探索“境内关外”功能，助力临港打造成为链接全球的“环湖自贸港”。至于大家期待的临港480高度，就留给未来的104片区吧。临港480高度是明确写入《上海市新城规划建设导则》之中的：原则上，南汇新城最高建筑高度不超过480米，其余4个新城最高建筑高度不超过330米。具体建筑高度将结合重点地区城市设计，分析眺望系统和天际轮廓线进行确定。

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来源：网络综合