近期国家税务总局发布了关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，公告指出，自2022年10月1日起，对出售自有住房并在该住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。下面就公告的具体内容做一个简要介绍。

适用期间：

2022年10月1日至2023年12月31日

适用条件：

1. 纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内；
2. 在同一城市重新购买住房，才可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。

解释：同一城市指的是同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。出售自有住房的纳税人必须为新购住房的产权人或产权人之一。

计算公式：

• 新购住房金额>或=现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税;
• 新购住房金额<现住房转让金额的，应按照比例计算退税金额，退税金额=(新购住房金额 现住房转让金额) 现住房转让时缴纳的个人所得税。

计税价格：

• 现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。
• 现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

注意事项：

• 共同所有情况下如何计算：对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
• 如何界定1年的时间界限：出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。
• 先缴后退：纳税人申请享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当依法缴纳现住房转让时涉及的个人所得税，并完成不动产权属变更登记。
• 针对的是个人住房：该政策是鼓励居民住房改善需求，个人购买的商铺、公寓楼、厂房均不能享受。
• 若新购住房合同解除需要退还已退税款：若新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效，应当在该情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款。未按规定缴回已退税款的，税务机关将依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

案例

案例1：小王2022年11月出售了一套住房A，2023年4月在同一城市重新购买一套住房B，由于小王出售和新购住房的时间均在2022年10月1日至2023年12月31日期间，故符合政策规定的时间条件。

小王出售的A住房，转让金额为200万元，缴纳个人所得税3万元；重新购买的B住房金额为300万元。小王可申请的退税金额为现住房A转让时缴纳的个人所得税3万元。若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.25元(150 200 3万元)。

案例2：小张和小黄共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2023年2月，两人以250万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税1.25万元。同年4月，小张在同一城市以125万元的价格重新购买一套住房，小张申请退税时，其现住房转让金额为100万元(200 50%=100)，新购住房金额为125万元，其退税金额=1.25万元。

　　同年8月，小黄和他人在同一城市以190万元的价格共同购买了一套住房，小黄占房屋产权的45%。小黄申请退税时，其现住房转让金额为100万元(200 50%=100)，新购住房金额为85.5万元(190 45%=85.5)，退税金额=85.5/100 1.25=1.07万元。