9月30日二手房个税新政，对谁最有利？

9月30日新出台的房产置换个税退税政策，我自己的解读，就是同一城市内的二手房置换升级，都相当于”满五唯一”了。在此之前，个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税，称之为”满五唯一”。

如果自己的房子本来就是满五唯一，就不用交个税，就用不到新发布的这条个税优惠政策。反过来说，这次的优惠政策要涉及到群体主要是住房不满五或不唯一，可以提前释放一部分二手房交易的需求。

个人转让住房的个人所得税，在税法属于财产转让所得, 财产转让所得原则上是差额计税，收入减去成本，扣掉相关税费，然后乘以20%交税。

房子差价越高，个税交得越多。具体计算时，除了房屋原值，还可以扣掉当初交的契税、装修费啊，装修费一般不超过房屋原值的10%，房贷利息以及本次交易中产生的城建税和教育费附加等等，最后得出差价乘以20%交个税。

比如100万成本购入的房子（含各种装修投入、税费等），300万卖出，差价是200万，按照20%计税就是40万的个税。所以，在实际交易中，因为100万元的原值通常是有发票或者购房合同的，而300万的卖价，为了给卖家节省税费，往往会做低合同交易卖价，比如做成260万，这样可以让卖家少交易一点个税。

一定有人要说，房产交易过程中，虽然卖家是个税的纳税人，但是税费往往都是买家负担的，称之为”买家包税”，买家负担了税，新政策退税却是退到了卖家，是不是不合理？

其实，第一，买卖双方定价的时候会考虑到买家卖家税负的情况。第二，买家包税是卖方市场情况下的一种惯例，在现在这种市场环境下，未必一定是买家包税。当卖家急于脱手的时候，价格只能是被拿来谈判的筹码。

刚才说如果买家和卖家商议做低合同交易价格，比如实际交易价300万，合同交易价260万，中间少做了40万，可以节省20%也就是8万的税费。虽然看上去现在双方合计少了8万成本，但是现在的买家，也就是未来可能的卖家，只能按照260万的成本去作为交易基础计算，里外里买家未来作为卖家再次出手交易的时候，可能还要有相关的个税税费损失。。。。 因为新的买家算的也肯定是总账，不论名义上是谁缴个税，其实总的交易成本都是要考虑进来的。

还有就是我们国家目前对于个人银行卡的大额进账也在逐步趋严管理，上面的名义上成交价260万，而实际300万的成交价，会让卖家的账户里无缘无故多出卖家支付的首付款40万元，这卖家账户多出来的40万元，其实还差8万元的个税税费没有交，有一天税务局倒查这笔钱的来源的时候，卖家其实是无法掩盖的。。。

房地产市场是这样的，越是严格限制，越说明市场需求旺盛向，越是放松甚至给各种税收和放松购买的优惠，说明市场很可能有明显的需求不足趋势。

近期助推房产市场的政策一个接着一个，包括9月30日公积金首套贷款利率5年期以上居然下降到了3.1%，北京市行连环单业务并行办理等等，都在释放一些需求，GDP下行的情况下，房地产如果完全倒下来，波及面会更大。但是是不是到了可以投资房子的时代，这个还是要看城市和地段，闭着眼投资房子可以赚钱的时代已经过去了。

本次针对住房的个税政策，更多的是释放二手房的流动性，其实国家拉动GDP，靠的是新房的销售，二手房只是居民内部左手倒右手，对GDP的增长促进非常有限，只是对房产中介的交易方面的带来的GDP增加值有一点点促进而已。

所以，如果真的要支持国家的房产市场，只有卖完二手房去购买新房的业主，才能对GDP有实质拉动……