1.5万床超级养老项目是如何炼成的

——记国内最大单体养老项目的前世今生

一个单体养老项目是如何发展到万床的？

超大型养老项目有何优势和运营难度？

超级养老项目如何复制？

我们一起来看一看这家1.5万床的超级养老项目是如何发展起来的。

16年前

2006年，国务院6号文《关于加快发展养老服务业的意见》发布，这让一心想在家乡打造一座集医疗、康复、养老于一体的健康城的李总激动不已。彼时，他创办了6年的实业集团已经是集高新建材生产制造和加工、基础设施建设、混凝土、园林绿化、热力、土地一级开发、房地产开发、物业管理、酒店于一体的大型民营企业集团，作为当地的主要房地产开发商之一，实业集团在房地产领域具有得天独厚的发展优势。

然而，当年正值房地产行业的黄金发展期，此时下决心“舍房从医”是相当艰难的，而且，跨界转行风险极高，民营企业投资医院“败多胜少”，而彼时的养老，更是鲜有民营企业参与的荒芜之地。

即使在这种困难重重、前景未知的条件下，李总还是力排众议坚持了自己的选择，他相信，医疗和养老是造福社会的长久事业，未来一定不会差。

然而，知易行难。

对于李总来说，无论是医疗，还是养老，都是一个陌生的领域。为了能实现心目中的医养航母，他带领团队从美国到欧洲到日本，考察了大量国际一流的医疗机构和养老项目，并把考察的心得和国内的国情与本地文化相结合，构建出超级康养项目1.0版本的模型。

在李总的构架中，超级康养项目是一座国际化、信息化，集医疗、养老、养生、康复于一体的绿色生态医疗健康和老年养护基地。他认为，中国虽然经济有了迅速发展，但医疗保健体系和健康养老体系尚不完善，仍存在未富先老、未备而老和孤独终老现象，因老年人生理机能减退，疾病缠身，健康堪忧，到医院就诊又因人满为患而苦不堪言，因此，医养结合模式是符合中国老年人实际需要的养老模式。

超级大城

2007年，超级康养项目正式开工，主要有医院、医学研究院、医护培训学院、健康养护中心、大酒店五个组成部分，五大板块涵盖了医、康、养、教、研五大系统。项目占地面积约80万平方米，总建筑面积180万平方米，总投资共约150亿元。在当时，超级康养项目在当地可以说空前绝后。在李总的计划里，他希望五大板块都是世界级的。

首创“医养结合”

在服务方面，李总建设性地提出了医、养、康一体化的概念，养、护为基础，医疗为保障，免去了人们的后顾之忧，为有品质的晚年生活提供了新型模式。

据康养项目的副总介绍，养护中心内设置的综合门诊可对长者的慢性病、常见病、一般性疾病等进行诊疗；每年定期为长者免费体检，建立健康档案，并制定合理的健康管理方案。医护人员24小时值班在岗，长者发生重大、突发性疾病时可第一时间对接医院，为长者赢取黄金救治时间。

家庭医生定期上门提供健康服务，进行疾病诊疗、健康检查、健康评估、健康调理、健康指导等，将长者身体健康情况，录入健康档案，进行健康管理。中医医生定期上门进行健康服务，根据长者的身体状态，给予提供针灸、拔罐、艾灸、蜡疗等中医理疗服务。心理咨询师定期上门为长者提供生活问题咨询、身心疾病咨询、心理疏导、心理危机干预等服务。

与养护中心紧邻的医院是三级甲等综合医院，拥有国际一流的尖端设备和医疗专家团队，通过先后与北京多家权威三甲医院合作，有效提高了医院的整体诊疗水平，并有数十位北京知名专家及名老中医长期坐诊，为养护中心入住长者提供了强大的医疗保障。医院于2017年1月开通了北京医保实时刷卡结算，更是为养护中心入住长者提供了诸多就医便利。

养护中心设置的自选餐厅、自助餐厅、特色餐厅、素食餐厅、西餐厅等，可容纳三千多长者同时就餐，特别设置的豪华包厢，为长者家庭聚会和招待客人提供便利。专门建立了蔬菜、米面、肉蛋、饮料等供应基地，对食品源头、生产加工、流通消费环节等，设置了一套科学、严密的检查监控机制，从食材的采购，食品的加工，到用餐环境都进行严格管控，确保长者饮食健康、安全、卫生。

餐饮团队在营养师建议下根据老年人饮食特点，同时结合科学合理的膳食搭配做到低油少盐、荤素相宜，满足长者在营养和健康方面的双重需求。每餐菜品约有二三十种，主食约有十余种，长者可自主选餐，刷卡结算，或选择包餐、订餐等多种就餐形式。针对有特殊需求的长者，提供清真餐、低脂餐、营养药膳、流食及半流食等特殊菜品，可提供上门送餐服务。

该服务模式是根据老年人身体、心理、社会及精神等方面情况，协调医疗、康复、社工、营养等各专业团队进行多学科协作医养康相结合的服务，通过跨部门、跨专业的研讨，制定个性化全人整合照护解决方案，并定期跟踪执行效果，及时进行动态调整，改变过去“以疾病诊疗为中心”的被动服务，变为“以健康管理为中心”的主动服务。

骨感的现实

理想虽丰满，但现实是骨感的。

2010年，超级康养项目一期落成开业，开业的景象相当热闹，但热闹背后的医疗和养老需求并没有得到足够的释放。最能说明问题的无疑是数据：到2013年，养护中心一期开放2300张床位，入住率却始终只有10%左右。而能够满足5000 10000人门诊需求的国际医院，每天的门诊量却只有四五百人左右，连10%都不到。能同时为1000位病人提供床位的住院部，也仅仅是靠平均100来位住院病人的数量在勉力维持。

从2010年到2014年，超级康养项目历经孤独而艰苦的爬坡过程。当时，制约该项目发展的坎主要有两个：

一是医院运营难。

据李院长介绍，医院在团队建设上也曾走过许多弯路。在运营之初，医院设想采用中外合作模式，将全球优质的医疗资源引入国内。“但我们发现这一模式无法在国内走通。一方面，国际医师的国内执医管控严格，且成本高；第二，即便国际医师坐诊，来院就诊患者不一定认。”

尝试两年后，这种摸索宣告“结束”。紧接着，医院将视线投向国内。2013年，京冀两地政府签署的《河北省人民政府与北京市政府关于卫生合作框架协议》，为医院人才输送与医院管理提供新思路——与北京市公立医院合作。借政策这股东风，医院2014年与北京的医院建立深度合作关系，搭建了医护技全面合作发展平台，也因此走上规范化、专业化的正轨。

二是养护中心入住难

超级康养项目的商业模式主要取决于养护中心的入住率。由于项目建设规模大、规格高、标准高，仅一期投入就达到80亿元。项目倡导的医养结合新理念不仅在当地，就是放在当时的北京也是超前的。据悉，2008年，北京市共有养老服务机构336所，其中仅43所养老服务机构内有经卫生部门批准的医务室，仅占全市所有养老服务机构的 12.8 ％。

豪华的装修，创新的模式，优质的服务，带来的是高额的成本和收费。养护中心一期实行租赁制，按年付费，签1~3年的合同，到期可续租，价格根据户型有所不同，一室一厅66平方米住两位老人是6700~7000元/月，房费内包含配套的医疗服务，除去一年房费，另有30000元医疗保证金，还有水电及其他费用。

这样的费用，放在北京属于中等偏上水平，但是对于当地而言，绝大部分老年人只能望而却步。然而对于超级康养项目来说，从经营效益考虑，这样的价格也很难有下调空间了，因此只能把市场瞄向以北京为主的一二线城市高收入群体。

“面向全国吸收客户的超级康养项目还面临一个问题，一般70岁以上老人才考虑住养护中心，这些老人百分之百都有慢性疾病，但是需要治疗的老人受限于医保无法跨地区支付，只能自费，这对老人的选择影响很大。”养护中心周总表示，如果不设法解决跨地区医保支付问题，入住率始终是个问题。

时来运转

对于不懈努力的人，机会有可能迟到，但一定不会缺席。

2015年2月中央审议通过《京津冀协同发展规划纲要》，该地区成为疏解北京非首都功能的战略要地，许多2014年以来难以突破的壁垒开始松动。此后，京津冀医保异地结算和对收住京籍老人按照北京市标准给予床位补贴等一系列政策陆续出台。养护中心也因政策东风备受关注，入住率节节攀升，到2015年底，一期基本住满。

2016年6月，京津冀三地民政部门共同签署《京津冀养老工作协同发展合作协议（2016年-2020年）》，其中将养护中心作为京冿冀养老工作协同发展试点单位先试先行。协议力争在五年内破解跨区域养老福利和服务方面的身份、户籍壁垒。京津冀三地老人在本地享受的养老福利待遇，将不会因为到其他两地养老而改变，老人异地看病也将不再受医保“限制”。

京津冀协同发展的利好和跨地区医保支付问题的解决让超级康养项目迎来了历史性转折，2017年年底，养护中心基本实现收支平衡，并开始略有盈余。

超级医养综合体的试验田

康养项目一期的成功让李总提振了信心，2015年，康养项目二期工程开始建设，2018年完成，二期建设床位8000张，养护中心的床位数达到了10000多张，超级康养项目也成为国内规模最大的医养康综合体。截至2021年，养护中心已入住老人5000多人，其中95%以上的老人来自北京。

随着规模与服务的不断升级，超级康养项目也成为京津冀乃至全国医养结合的标杆项目，对我国医养结合模式探索和超大规模养老社区实践提供了丰富的研究样本。当下，李总也在不断推动该模式的丰富和升级，并成立了养老轻资产运营公司，开始对外输出养老服务标准，输出养老管理咨询，目前对外指导项目已有十余家，成为推动中国社会化养老健康发展的重要力量。