一年一度的楼市金九银十又来了，无论是开发商还是买房人都憋着一股劲，大家想的都是同一件事，那就是购房潮能不能如愿出现，靠着这2个月的时间，各地房价是不是能够再涨出惊喜。我认为现在已经有3个信号出现：

第一，央行3次降低房贷利率

央行今年前8个月，分别三次宣布下调房贷利率，一共降低了35个基点，如今已经达到4.3%，有购房者计算了自己的房贷款，如果按照商业贷款270万、期限30年、等额本息的方式来计算，房贷下调这么多，他总的还款额能够减少20.6万元。

第二，楼市销售已经有短暂回温

根据国家统计局数据显示，1~7月份，商品房销售面积下降23.1%，销售额下降28.8%，其中，住宅下降31.4%，与1~6月份相比，销售额的降幅分别收窄了0.1%和0.4%，开发商的回款速度已经有微弱的加速。

第三，特殊时间点的号召力

相比上半年的金三银四，一年中的楼市热潮还是集中在普及性更大的金九银十期间。今年的特别之处除了九月和十月是每年最火热的购房期之外，还因为上半年多地正处于楼市政策调控状态，很多人持币观望等待政策实施，下半年多地政策基本能落地，会有不少人趁机集中入市，积压的需求将释放一部分。

有人可能要问了，购房潮如果能出现，对于房价来说，肯定会有一定的影响，需求越大，房价回调的空间也就越大。那么，到10月底，房价是不是还会出现更大的涨幅呢？我觉得从以下3个条件来分析难度很大：

第一，房价仍然是高位横盘

楼市炒得再火热，在购房者实实在在入市买房之前，仍旧是一种楼市泡沫，想要变现，还是依赖于刚需、改善住房家庭能不能出得起这个买房的资金。而从房价本来的面目来看，很多人还是比较吃力的，数据显示，2022年1月份-7月份全国商品住宅均价已经重回万元时代，达到10036元/平方米，按照100平米计算，即使部分城市的首套房首付已经降至20%，也需要先拿出20多万，一般家庭掏空家底买房后，接下来由于首付少，房贷月供增加，还款压力将再提高。受疫情影响，部分实体店仍然生存艰难，要承担更高的还贷负担，还要考虑能不能坚持还钱，会不会因断贷造成房子被收走，可能还有一部分人会继续持币观望。

第二，中国楼市现行的发展要求

自从炒房时代后，中国坚持的房地产发展政策就是房住不炒，今年中央政治局会议上继续强调这一原则。那么市场不是取决于供需，开发商是不是涨价，最终价格怎么变化，还是掌控在国家政策调整中。房地产曾经的一行业独大，严重挤压了实体经济的发展空间，之后国家进行稳房价的同时，大力扶持实体企业经营，如今电商又如朝阳般蓬勃发展，房地产不再是唯一的头部行业，相反，过于依赖房地产，房价一路继续上涨，只会导致更多人买不起。

因此，从现实环境来看，即使金九银十有楼市销售热度，但面对政策化的房地产市场，购房者入市将更理智。

第三，多数购房者已看清楼市变化的规律

现在还想用买涨不买跌刺激销售根本行不通，尤其是近两年，因为楼市遇冷，各地不断为买房开启方便之门，疯狂降首付，降利率，发放购房补贴，很明显，大家不买房，房价走低，就会出现各种福利性政策，所以，对于购房者来说，看到多数人买房，房价是上涨后，为了不多花钱，他们会开始暂停买房计划，等待楼市降温，避免为楼市泡沫白白多花钱。

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