地产暴雷，地方城投公司，需谨慎预防风险？

最近，国际评级巨头穆迪将碧桂园评级下调至“垃圾级”，6月8日惠誉也将碧桂园评级下调至负面观察名单；坊间有消息称，评级下调与7月到期的3笔美元债有关；截止目前6家万亿负债房企已爆雷3家，碧桂园、万科、保利能否守住风险，拭目以待。

确实引起我的担忧，毕竟房地产在国民经济中的地位太重要了，而且带动了大量的就业和税收。如果地产一旦大面积倒闭，我们的城投公司的买家出问题了，地方政府必然出问题。细思极恐，

看我这个报道，翻开地产百强地产，前十强地产，国企占了6个，其他民企如碧桂园刚降级，融创债务违约，绿地岌岌可危，就龙湖相对稳健，彻底变脸了。现在能拿地的地产商几乎就是这几类了：

1.央国企传统地产商，中海，保利，招商，万科等

2.地方国企地产商：越秀，建发，华发等

3.传统稳健的地产商：龙湖，旭辉，中骏

4.央企施工企业转型的：中建系地产商，中铁建等

5.以地方城投为主体的地产商。

在这几类之中，已经没有以前疯狂拿地的时代已经过去了，对于城投存量的资产，最大部分就是土地，即将上市的土地，现在除了一二线城市的去化尚可的区域，大部分地产商已经拒绝拿地了，现在手里的债务也足够让企业顾此失彼了。何况天量的三四线城市的城投土地，怎么去化？！

政府城投平台的土地买家不多了，现在80%地方政府还是靠土地财政支撑，如果没有这部分收入，政府职能部门运营，靠什么来支撑相关地方经济发展，怎么办？！

现阶段无法改变现阶段的前提，只有赶紧想办法，按商业地产的逻辑启动

一、第一种类型：住宅地产

地方政府城投平台组建房地产公司，从原来卖地的收入变为卖房的模式，这里边有几种方式：

第一：地方政府出土地，引入百强地产做代建

第二：地方政府出土地，组建地产开发公司，央企施工企业利用F-EPC模式。

第三：地方政府出土地，引入民营资本合作开发，合资地产开发

地方政府根据当地情况，可以实施一种或者多种方式进行，快速去化。

第二种类型：商业地产

引入类似于万科，万达，华联等具备操盘能力的盘活相关资产，将这类资产做REITS或者CMBS。

第三种类型：住宅，公寓类资产

引入类似于具备相关经营能力较强的链家等长租公寓的，让其资产盘活，最后做成资产证券化产品

第四种类型：工业地产

引入相关上市公司，将部分资产装入上市公司，让其迅速盘活、

不管用什么方式，最终都是让所有的存货类资产形成资产流，流动的资产才具备交易条件，这样城投才能降低生存风险。

无论房地产市场怎么变化，想考以前仅仅靠卖住宅用地就能生存的年代已经过去了，城投只能只能多种方式进行，才能避免风险的到来。