当年的日本，为什么要主动戳破“房地产泡沫”？对我们有何启示？

最近几天，网红经济学家马光远关于“房地产泡沫到底能不能破”的言论彻底火了。在他看来，我国的房地产泡沫不能破，原因一方面是，我们现在还没做好房地产泡沫破灭的准备；另一方面，房地产泡沫破灭，70%-80%的财产将化为灰烬。

马光远此言一出，就遭到了很多人的强烈抵制。有人甚至直言，马光远这家伙估计名下有很多房子，要不然也不会绞尽脑汁维护房地产。

在我们看来，马光远的话虽然不受待见，但基本说的是实话。值得欣慰的是，相较于董藩、樊纲、董志武等喜欢避重就轻，对房地产泡沫视而不见，不敢承认房地产有泡沫的专家、教授、经济学家们，马光远更加真实。

我国的房地产到底有没有泡沫？答案是显而易见的：有。但也并非像很多人想象的那样，泡沫已经大到即将破裂的地步。我们更倾向于认为，我国的房地产泡沫是结构性的。

判断房地产是否有泡沫，并不是靠臆想，而是有专业的指标。房地产泡沫的衡量指标到底是什么？个人认为，要从四个层面观察：一是居民收入是否能追赶上房价；二是房屋供应量是否远超过真实需求；三是房屋空置情况；四是租售比是非合理。

第一，房价收入比。全国的房价收入比数据没有统一的答案，我们只查到了诸葛找房网发布的2021年全国百城房价收入比报告：2021年百城房价收入比为12.0，较2020年降低0.8。报告指出，整体来看，2021年房价收入比“两连降”，居民购房压力进一步减轻。

我们想说的是房价收入比指12.0，真的太高了，因为按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。这意味着，我国百城房价收入比数值远超国际合理区间，已经属于“房价过高”的范畴了。从房价收入比的角度看，应当承认中国是存在房地产泡沫的。

另外，国际上比较通行的说法认为，住房消费占居民收入的比重应低于30%，反观我们国家，2020年央行报告显示，我国城镇居民家庭住房消费占收入的比重竟然高达77%。

第二，易居研究院专家透露，过去三年，我国每年的新房供应量在1500万套左右，而真实需求只有不到1000万套。这意味着其中有1/3是过剩的。不久前，第一财经报道，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平，同比增长8.4%，按人均住房建筑面积39.8平计算，现有待售商品房面积已足够1400万人居住。商品房广义库存量更惊人，达到38.4亿平方米，可供近1亿人居住。

事实上，在2019年底，易居房地产研究院就在报告中预测，从2020年起，我国的新房市场就将步入“供大于求”的局面。回过头来看，易居的预测已经得到应验了。而具体来看，一二线城市的住房过剩情况，远不及三四线城市，像广西防城港市的库存，足足需要12.7年才能消化完毕。

当然，新建住房“严重过剩”的情况，不仅仅局限于三四线城市，像哈尔滨、长春、呼和浩特等省会城市积压的库存都需要8~10年才能卖完。

第三，房屋空置情况，有专家估算过，我国现有空置住房可能高达1.2亿套。西南财经大学研究机构也曾发布报告显示，2018年我国城镇地区商品房空置率达到了惊人的26.6%。无需多解释，大家也都能明白，如此高的空置率意味着我国房地产的泡沫程度是不容低估的。尤其是过去这十年，埋头于造城，靠棚改拉动发展起来的三四线城市，房地产泡沫化程度更加严重。

第四，租售比也是衡量一座城市房地产是否有泡沫的重要指标，事实上，在很多专家看来，租售比更能够反映城市居民实际收入与城市的信用货币的差距。

诸葛找房网发布的报告显示，2020年，全国50个重点城市的租售比为1:611，50城的平均售租比为50.9年，即若想要用租金来收回买房成本则需要50.9年，国际合理水平在20-25年。这意味着，2020年，我国重点50城的租售比远低于国际合理水平，且租金回报率也低于全球其他重点城市。

租售比严重偏高，说明房地产泡沫越高。为什么这么说？因为房租是不能贷款的，它是老百姓的真实收入体现，也是供求关系自我调节的结果。房租所反映出来的，才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。

另外，租售比偏高，本质上说明了一个问题：在房价飞涨的地区，房租并不会随之同步上涨。说白了就是，房价攀升，租金下滑，房价与租金之间的距离似乎越来越大。房价上涨并不是真实体现，而是价格被严重高估了，这就是我们所谓的“楼市泡沫”。

综合上述分析，我们可以肯定地说，我国的房地产整体而言是有泡沫的，尤其是全国排名靠前的重点50城，泡沫更大。

既然知道房地产存在泡沫，为什么我们不能学习日本，主动戳破房地产泡沫？

想回答这个问题，我们首先要对日本的“房地产泡沫史”有清晰的了解。换句话说，我们应该先弄清楚，当年的日本，为什么要主动戳破“房地产泡沫”？对我们有何启示？

1975年，日本的经济增速放缓，再加上国际政治环境不稳，于是为了刺激经济，继续保护出口企业，日本采用长期宽松的货币政策，贴现率在2.5%的超低水平。

1985年9月22日，世界五大经济强国美日德英法在纽约广场饭店达成“广场·协议”。代价是日元大幅升值，出口受阻。当时日本政府为了补贴因为日元升值而受到打击的出口产业，开始实行金融缓和政策，于是产生了过剩的流通资金。资料显示，1985-1990年，5年时间日本的M2增速从8%上升到12%，这意味着银行和消费信贷机构有大量资金，需要释放。

“超低利率政策”时期，日本市场上流动的钱极多，且利率又低，这些钱并没有流到实体经济中去，也没有跑到制造业中去，而是一窝蜂跑到楼市中——数以万计的人，跑到售楼处贷款买房，投资投机客也瞅准了时机，纷纷进场炒房。过剩的流动资金为什么会跑到房地产行业？这和全世界所有国家，炒作房地产的原因其实是一致的，受“土地不会贬值”的神话影响，受“买房升值”思维蛊惑。

大量的资金涌入楼市，叠加投资炒房客煽风点火，很快日本的房价迎来大幅飙涨。有数据显示，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。1991年，东京都等大城市的核心地段住房均价甚至涨到了6.2万美元/平。不少热门楼盘，更出现一万人抢一套房子的盛况。

事实上，不仅个人对投资炒房情有独钟，很多日本的企业也加入了炒房阵营，四处贷款买地、买房。据透露，1988年有很多日本制造业企业甚至把原本用来淘汰落后产能的资金都投入到买房、买地的大业中去了。结果是，日本的房地产泡沫越吹越大。炒房最疯狂的时候，日本很多售楼处都打着“卖掉东京房产就能买下整个美国”的宣传标语，以此来给投资客壮大声势。

后面发生的事情，大家也都很熟悉了：日本楼市在货币政策极速收紧后，迎来了硬着陆。1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率，从2.5%上调至6%。同时，日本央行要求所有商业银行大幅削减房贷，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。

随后一系列的恶性效应开始显现：1990年，日本股票价格开始大幅下跌，跌幅达40%以上，直接导致几乎所有的金融公司出现巨额亏损。紧接着，日本的地价也开始大幅下跌，跌幅超过46%。到了1991年，日本房价跌入谷底，东京的房价3个月内暴跌65%，最终跌幅为90%。很多房子沦为“负动产”，数百万人选择弃房断供，叠加很多人当初炒房的钱都是借来的，因为无力偿还相关债务，很多人选择了一死了之。

值得一提的是，此后日本经济也出现了长达10年之久的衰退。但日本并没有因此消沉，而是转头向制造业、高科技产业发起研究，房地产的凋敝，也使得更多的资金能够用于科研。结果大家也都看到了，日本半导体、工业机器人、智能终端、显示产业等越来越“精专”，曾一度控制全球60%左右的市场份额。

日本为什么会选择主动戳破房市泡沫，这或许就是核心原因——快刀斩乱麻，拖拖拉拉，只会让事情更糟糕。日本虽然因此失去了20年，但产业不仅得到转型，而且完成了升级。更重要的是，日本从此走上了一条坦途。

事实上，房产泡沫破灭的这一次经历，也使得日本直到今天都很排斥炒房。过去三十年，日本除少数地区房价有大的变动外，其余绝大多数城市，房产仍然是“负动产”，毫无投资价值。日本主动戳破房市泡沫，对全球的启示意义都很重要：房地产不可能持续繁荣，房地产是虚假繁荣，经济长久之道还是要靠实体制造业和高科技产业，实干兴邦，实业救国，这是亘古不变的道理。

我国的房地产也存在结构性泡沫，那么我们为什么不学日本主动戳破泡沫，来一场彻彻底底的改变？我们认为主要是以下几方面原因：

第一，泡沫形成由来已久，冰冻三尺非一日之寒。这决定了，我们不能采取猛烈的方式。中国居民家庭70%的财富是房子，城镇居民的住房拥有率也达到了96%，户均1.5套，并且有超过40%的城镇家庭有2套及以上住房。在这样的背景下，房地产只能“稳”，泡沫只能慢慢消化，正所谓积重难返。反过来说，房市泡沫破裂的代价，我们根本承担不起——一旦出问题可能就是资产泡沫破灭，结果就是金融风险。

第二，不得不承认的是，目前房地产仍然是中国经济的支柱产业，而且具有不可替代性。它会带动机械、建材、水泥、玻璃、钢铁等近百个行业，房地产对GDP整体的贡献可能能达到30%。换言之，房地产是经济的压舱石，这决定了房地产行业必须稳定。

第三，我们自认为，我们有能力稳住房地产，且有信心逐渐消化泡沫。过去这几年，房地产积极去杠杆，就是最好的体现。与此同时，我们也在主动向高科技、高端制造业等领域转进，调整经济结构，转变经济增长方式。这个过程缓慢，而且短期难见成效。

古语云，路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。现在正确的发展之道，就摆在面前，我们能做的就是，坚定不移地做出改变，不重蹈覆辙。