#内行才知道#

这是熊猫贝贝的第1103篇原创文章：

这篇文章，回归我的职业本行，和大家聊一聊房地产和楼市的话题。

2022年5月，对于中国房地产经济而言，是一个很好的观察和分析窗口期，在经历了从2020年下半年开启的这一轮政策转向和国家态度改变所对应的20多个月的现实捶打，对于房地产这个行业，包括关联的经济和金融，基本上都被打的里嫩外焦。

到了2022年，中国经济宏观基本面受疫情防控等多种内外因素冲击，遭遇了很强的下行压力，不得已，被锤到动惮不得的房地产，又被拎出来，期望再次发挥顶梁柱的作用。

于是乎，大家和市场也都看到了风向转变，越来越多的城市出台救市政策，宽松调控，刺激市场，而国家层面，立规矩守红线的同时，也对各个地方政府的楼市放松，保持了相对沉默的态度。沉默，也是一种允许，只要不过线，就是默认。

低能级，人口流出，经济基本面薄弱的小城市，以及经济承压，赤字风险严重的大城市，新一线城市，早早抢跑，但是效果不理想。

进入5月以来，越来越多相对头部，经济稳健强劲的新一线，甚至是一线城市，也加入了救市大军，市场终于有些反应，以成都和广州为例，房价和楼市终于迎来了阔别已久的躁动迹象。

个体都是受环境裹挟的，这无可避免，对这波房产刺激政策，到底能否达到所谓的预期效果，建议大家不要人云亦云，要学会独立思考。

2022年，行动的错误，比不行动更严重，特别在买房这件事上面，不管是出于投资，还是自住，甚至是投机套利的目的，理性和客观，是非常重要的行动前提。

这篇文章，就将有深度，有态度，有专业的和各位读者朋友一起，从顶层设计，到底层逻辑的几个不同维度，聊一聊：

如何正确和客观来看待2022年下半年的楼市，这么一个话题。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1

对于“预期效果”的理解，不同的角度或许是完全不一样的？

2022年，对于中国经济来说，绝对是一个具有挑战和非常特殊的年份。

客观来看，整体形势与市场信心、未来预期确实很糟糕，再加上“房住不炒”这个明显的红线存在，房地产的金融属性减弱，城市房价已经高企到了一定地步，房地产市场确实很难上演之前一放水刺激，就全面暴涨的行情。

从经济基本面的角度来看，这是没有什么争议的现实，因果清晰，逻辑经得起推敲。

从现实市场反馈的情况来看，同样如此，3月1日，新一线城市郑州正式调控放松，但是3个月时间过去了，郑州的楼市和房价，并没有出现曾经那样的反弹，甚至连恢复都谈不上。

所以，有一种观点，就是“本轮调控和政策的转向，恐怕无法达到预期效果”。

这个观点其实很鸡贼，偷换概念的手段玩得可谓炉火纯青，预期效果，谁的预期？

中国的房地产经济结构里面有7个主要角色：

• 政府（卖地获得财政收入的），
• 开发商（卖房的），
• 中介（依赖楼市交易生存的），
• 银行（依附房地产赚钱的），
• 炒房的（依靠房价上涨赚钱的），
• 想要买房的所谓刚需（购买力存在压力的），
• 还有看热闹的（基本上就是借楼市房价宣泄情绪的）

有房的刚需，还有通过房产租赁收益的投资群体不算，因为这些房子没有流动性可言，只有纸面财富价值。从房地产经济循环的逻辑来看，没有什么影响。

2022年接下来，包括更远的未来，中国的房价和楼市怎么走，房地产经济如何生存发展，这个预期就是至关重要，具有决定性意义的主线，关键是，这个预期的主体是什么？而预期本身想要的是什么？

相信全网，可能没有几个人能够说清楚这两个问题，或者说，不敢去说这两个问题吧？

首先要搞清楚这个“预期效果”是什么。

从房地产经济的7个主要角色来看，其实只有两个类型，看多的（政府，开发商，中介，银行，炒房）还有看空的（想要捡便宜和看热闹的）。

如果将“预期效果”定义为整个房地产市场全线活跃，市场能重演前几轮刺激时的行情，那就是看多群体想要的预期效果。很明显，这个群体的主导性和力量绝对占优。

如果将“预期效果”定义为房价下行，甚至楼市崩盘，这就是看空群体想要的预期效果。

这是不可调和的预期矛盾，到底最终谁能实现预期？

都不能。真正的预期效果，或者说是理想趋势，以上两个群体，说了都不算。

用顶层设计的逻辑来思考，国家意志说了才算，所以，真正的预期效果，要看国家想要什么。

1、从国家的角度来看，这个“预期效果”不是着眼于市场的全面复苏，而是为了减缓经济硬着陆的冲击力度。

2、从国家的角度来看，对地方政府出台这些刺激政策的期许本来就不高，而且前提可控的原则不放松，目的只是为了不发生系统性金融与行业崩盘危机，为了经济指标在一定程度上变好看一些，地方财政困难能得到一定程度的回缓。

相信这个逻辑，没有多少反驳意见，如果有，那说明这样的个体根本不懂中国的经济逻辑。

国家想要的，和市场想要的，和市场参与者想要的，完全不一样。

这就是宏观经济的顶层设计逻辑，而且这样的逻辑，能够真正意义上对未来所想要研判的经济领域，有着至关重要的决定性意义。

而且，很现实的一点：2022年中国的房地产市场，先不说有没有注水刺激的条件，就算注入再多水，也不可能再像原来那样生龙活虎了。

和什么预期信心无关，而是经济基本面和老百姓的杠杆承担能力，已经无法支撑新一轮的资产膨胀和信用扩张了。

温铁军老师有一个观点非常棒，他对比了日本的房地产泡沫和中国当前的房地产经济现状：

日本没有房产兴建的过程，只有货币膨胀和汇率波动的问题，引发了经济泡沫破碎。

而中国完全不一样，日本是胖子突然瘦身，而中国是放开了肚子等菜上桌。

中国的货币扩张和信用膨胀收缩，中国的房价就没有再次全面普涨的可能。

看懂真正国家层面，顶层设计想要的“预期效果”，才谈得上洞察现实，抓住本质。

调控放松，风向转变，一切都是为了经济软着陆，而不是什么让房地产经济重新支棱起来。

国家对于房产是国家经济核心资产的定位，货币价值的锚定，开始调整的本质，并没有改变。

图片来源：头条图库

2

中国的房地产经济和房产价值逻辑，其实已经发生了重要的变化

预期效果的本质看清楚了，那么从经济社会和市场经济环境的角度，来聊聊中国的房产，在本质层面的一些重要变化。

过去20年，是中国房地产作为中国经济支柱的一个过程，所以，房产就是核心资产，房地产经济就是国运经济，这个结论没有什么争议吧？

个体也好，公司也罢，甚至是行业也是一样，在任何经济环境里面，想要实现持续发展，收益跟上宏观增速，只有一个选择，那就是持有核心资产，紧跟国运经济。

所以，在过去20年里面买房的行为，不仅仅是需求，而是一种经济环境中的必然正确，只要中国这个国家经济在发展，不断创造增量，那么核心资产一定跟涨，一定会成为货币扩张的渠道，一定会成为信用膨胀的载体，而对应的国运经济和关联行业，必然获得高于社会其他行业的平均水平的收益。

这里面有一个关键，就是这种经济行动的正确性，是建立在国家将房地产经济和国运经济划等号，还有房产是核心资产的基础之上的。

严格意义上来说，无论是从国运，还是核心资产的角度来看，转折点其实早就出现了，那就是2017年的中美贸易战。

美国用产业链和技术卡中国脖子，让中国实现经济增量的外贸马车遭遇到不得不升级的挑战，从这个角度上来看，锚定房地产经济的老路子，不想改也得改。

以前国家有钱还可以搞基建，扩大房产规模，反正肉烂在锅里，实物资产房产换负债，滚雪球经济欣欣向荣。

但是在科技上被卡脖子，国家怎么用钱就一定会慎重考虑了，毕竟依靠没有任何技术含量的钢筋水泥资产，是没有办法实现国家经济真正增长的。

上一轮货币化安置，其实就已经是中国房地产经济最后的辉煌了。

中国房地产经济和房产的价值逻辑，其实从国家的层面，早已发生了重要的调整和变化。

经济换锚，带来的过程阵痛，比结构调整还难受，2020疫情爆发以来，前期还有外贸支撑，中后期外贸转弱，这样的痛苦就变的非常的明显，而绝大多数城市，躺在土地财政的传统模式上面提前过了这么多年好日子，一时半会就要完成收入转型，经济调整，谈何容易？

新的国运经济，尚不明确，新的核心资产，尚未确定，房地产经济和房产的时代使命还没有完成，就提前被要求退场，这才是当前所谓预期和信心不足的深层次根源问题。

因为越来越多的人都明白，未来中国不可能依靠大搞房地产建设实现经济增量，从复杂多变的全球博弈中破局而出，在美国的针对和战略影响之下，就连基建出海都充满变数，叠加后续外贸的不确定性风险，中国的国运经济换锚，重新锚定核心资产，是必然选择。

看懂了以上的逻辑分析，才能说真正看懂当下中国楼市和房价的现状，看到了本质。

依靠房地产经济发展，依赖房产就能实现财富保值升值的时代，已经结束，这才是关键所在。

不能和国运捆绑，不能当核心资产，那么房子这个东西，就必然会金融属性剥离和货币承载能力降低。

对于个人和家庭来说，如果自己的房子不能和国家认为的核心资产重合，那么房子就不可能带来超额资产收入。

图片来源：头条图库

3

趋势预判：这一轮对于楼市的风向转变和调控转向，会带来哪些可能的后续效果？

回到当前2022年这一轮风向转变和调控转向来看，基于以上对“顶层设计”和“底层逻辑”两个维度的分析和研究，这里谈几点对后续中国楼市和房价的研判观点：

1、首先是从城市角度来看，接下来，除了有真实供需挤压，人口持续流入，并且大量实体经济和产业扎堆的头部城市以外，其他绝大多数普通的城市，不会再有房地产的概念。

房地产概念，就是房子具备金融和资产属性，很现实地来看，绝大多数普通和一般的城市，当下的问题其实不是“房地产还行不行”，而是“没有房地产本地的经济基本面如何持续”。

人口外流，资源枯竭，缺乏具有竞争力的实体产业，没有优势竞争能力，值得国家在财政和政策层面予以倾斜和支持理由的城市，其实救楼市的意义完全可以看做是饮鸩止渴。

就算短期能刺激起来，如果在经济结构上面没有任何突破和进步，没有支撑的房价和市场能管多久？

2、一线城市调控方向，至关重要。

有两种可能，要么一线放开，实际上现在四个一线城市在调控上的政策定力保持得很好，并没有实际宽松和放开的动静，一旦放开，供需挤压，必然反弹，给全国楼市带来的信心意义自然不用多说，但是后遗症也明显，那就是会掀起新一轮的楼市高温。

这就要看国家权衡经济现实需求了。

要么一线卡死调控，持续保持高压的楼市和房价管控，会有什么结果？

很现实，从2021年就说到今天，但是始终不能落地的房地产税，会被加速逼出来，落地实施。

地方政府如果不能从土地财政上面实现收入，那就只能通过税收产生收入了。

这个可能性比较大，和戒毒一样的，只要挺过最难受的阶段，就能找到新的活路。

3、绝大多数的房产，未来的价值定位，将主要以“防御性”为主，而只有极少数的房产，能有“进攻性”。

不仅仅从城市的角度来区分，就算一线城市也是一样，具备投资价值，房价会出现上涨，有明显优质资产特征的房产，始终会有，但是物以稀为贵，这样具备进攻性的资产，将成为越来越稀少，资产荒是必然的。这是经济规律。

而绝大多数的房产，不会和国家金融体制和货币购买力直接粗暴简单地脱钩，但是没有流动性和信用扩张的支撑，只能当做防御性质的资产存在。

保障房产的基础金融价值，这是国家信用的一部分，房子的价值不可能呢归零，但是想要通过房子的价值变化实现套利，会越来越难。

这就是房住不炒的精髓所在。而2022年，恐怕没有人还会质疑国家塑造“房住不炒”主旋律环境的决心和定力了吧？

4、从各个维度来看，中国的房地产经济着陆是必然趋势，而且这个趋势，不会以房地产经济结构中的各个方面的参与者的意志和想法，发生改变。

着陆之分软和硬，本质上都是价格回归价值，无非过程和表现形式不同而已。

对于在过去20年里面躺在房地产经济膨胀和房价上涨过上了好日子，形成了依赖和惯性的市场参与者来说，接受和面对着陆过程的痛苦也是必然的，这并不是危言耸听。

实际上，在全新的，真正的国运经济没有明确和发挥作用以前，房地产经济存在的意义，就是支撑，而不是发动机了。

5、从结构来看，流动盘适当增大，增量盘持续减少，甚至完全停止，是必然的趋势。

流动盘，是存量房产的盘活和流动，主要集中在二手房市场；

增量盘，就是新房市场，会持续萎缩。

以上的研判观点，可能也未必完全准确，最多只能作为一个角度供参考。

图片来源：头条图库

写在最后：

几个关于后续楼市和房地产经济的趋势观点，分享与讨论

以上分析，一家之言，是否合理和有共鸣，完全就是见仁见智的事情了，这个没办法强求。

文章最后，聊几点有段位，有底层逻辑的，关于如何理性正确看待未来楼市和房价的独家观点：

1、对于绝大多数普通人而言，未来通过房产买卖获得超额资产性收入的可能性，会越来越小，甚至于完全消失。

什么是普通人？坦率说就是像你我这样，工作与收入随市场变化，手头没有大量现金储备，同时又无法享受到财政关爱或在具有国有产业垄断优势单位工作的个人与家庭。

这个观点有点扎心，但是尊重事实，宏观经济和国家意志对房地产经济的定位和态度已经不一样了，核心资产换锚已经启动，这个过程对于体制外和没有旱涝保收产业保护的经济个体而言，堪比惊涛骇浪一般的考验。

所以，对于绝大多数这样的普通人而言，生存才是关键。

2、从经济逻辑和因果关系来看，任何资产的价值周期，和对应行业的收益是直接关联的，2022年，中国房地产行业的风险出清和去杠杆还在持续，大量的房企别说盈利了，都在债务压力之下苟喘残存，ICU里面躺着，大量曾经凭借炒房风生水起的群体和资金被套牢，甚至危及现金流，导致信用风险。

上游都不赚钱，甚至生存困难，那么对应的资产有什么理由撬动更多的债务实现增值？

3、随着政策转向的力度持续加大，一些大城市开始出现了躁动现象，比如东莞，成都，还有广州部分地区，当然还有一些不在舆论和关注范围内的小城市，个别地区，特别要提醒身处这样环境中的刚需群体，一定要慎重，这是良心话。

4、对于有需求买房，安家落户，就业上学的群体来说，一切从使用需求出发，围绕需求买现房，用消费的心态去匹配，无可厚非。

而投资，甚至是投机心态，还想着什么保值增值，甚至是套利赚钱发财心态的，那就是典型和主线逆行的作法。

5、除了四个一线城市，以及有限的新一线和头部城市（人口流入，有强劲的实体产业支撑，经济基本面过硬）以外，其他的城市，不分等级，没有必要纠结是不是还有什么房价上涨的可能，而对于前提的这些大城市来说，购入优质房产，依然是个体和家庭实现跑赢通胀，财富持续增值的必然途径。

有能力的，踏踏实实核心城市继续好房子买起来。

这很有哲学辩证统一的味道，不过这才是真实的世界。

大概就说这么多吧，在2022年这样百年难遇的全球经济变局时代，耐心和理性思维永远都是稀缺的东西，希望我这样用心去思考和撰写的文章和内容，能够给有需要的朋友一些启发，一些帮助，一些警示，那就很好。

心存善念，广结善缘，大道至简，不过如此。

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图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

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