救市力度空前，房地产能否反转？综合分析一二三四线情况

最近这段时间，房地产救市力度空前，降首付，目前部分地区首付最低到两成，降利息，房贷利率最低可以做到4.2%，比基准利率还要低0.2%，还有部分城市放开了限购，甚至卖出二手房都取消了年限了，难道说房地产又要火了吗？下面具体分析一下1，2，3，4线城市的情况

首先先看看3-4线城市

3月底新房去化周期超过40个月的都有20个城市，也就是新房库存量还非常大。

而且目前人口已经进入老龄化，去年全国新增人口只有40万，很多3-4人口都出现了负增长，购房需求也是越来越少，从而导致新房库存数量在不断增加

现在出台了两成首付和降低利息的政策，当然短线应该会有所反弹

但是如果刚需用2成首付去买房的话风险也不小，买房之后还要装修买家具也要20-30万，而且结婚生小孩每月又会增加费用，房贷又是20-30年，意味着除非你买房以后每年的收入都能稳步增长，否则后面如果入不敷出的话被法拍会很麻烦。下面分析一下为什么一般人收入每年保持增长很难

今年估计经济增长也就是5%左右，而且基本是新兴产业带动的，类似新能源汽车很多公司业绩增长超过100%，但是传统行业基本都是零增长甚至负增长，类似旅游航空业绩也是大幅度下降，从业人员的收入也在缩水，房地产1-4月份百度房企销售下降了超过50%，房地产从业人员收入也大不如前，甚至有很多都已经被优化

而且未来几年基本也是这个情况，就是整体经济增长估计也就是5%左右，而且也基本是由新兴产业引领的，你如果从事传统行业收入估计也就是跟现在差不多，甚至不排除出现负增长

从投资角度来说，现在3-4线房子其实已经过剩，3-5年新房还将大量供应，但是人口却持续减少，也就是说二手房基本很难出手的，就是处于一种有价无市的状态

除非你愿意低价出售

实际这种情况现在有些地方已经发生，所以说投资3-4线房子现在其实价值不大，刚需购房的也要根据自身经济能力综合考虑，不然后面如果入不敷出被法拍就彻底被套牢了

小面看看一线城市，下面是一线城市人均住房面积，广州34.28平米，深圳35.34平米，上海37.4平米，也就是说现在一线人均住房面积其实已经基本够用了

但是一线城市每年仍然有非常多的新房供应，类似广州2021年商品房销售面积就有

1222万平方米，相当于可以容纳大概35万人居住，但是广州去年新增常住人口只有大概7万人，上海只有1万人，北京甚至出现了负增长，深圳大概4.3万人

所以说目前一线城市新增人口也几乎可以忽略不算，但是每年新增商品房却可以居住30-40万人，几年后其实房子的空置率也会明显上升，从而导致租金进入调整，房价预计也会进入调整

当然肯定有人会说现在一线城市因为限购才能控制房价，买得起房的人也不少，这个也是实际情况

类似深圳最近这个高端楼盘开盘去化率就到达95%，而且有不少人还是一次性付款

这是因为现在确实有钱人越来越富的一种现象，但是有人买得起不代表房价会涨

房子关键还是看经济增长情况和有没有新增人口，现在人口红利结束，人口进入老龄化，跟过去10年的情况完全不一样，你想几年后如果一线城市人口跟现在差不多，但是每个城市空置房都可以住200-300万人那房价还能继续涨吗？

所以说目前如果你作为投资来看意义不大，而且如果买错了可能会被深度套牢，但是如果是刚需你要衡量一下自己的经济实力，不要盲目举债去买房，毕竟贷款20-30年有很多不确定的因素在里面，而且人口红利和房地产红利已经结束，如果后面你后面还不起贷款那基本就是被法拍深度套牢了