从土地金融看房价

这是苍穹猎鹰第225篇演化日记

从土地金融看房价

本文只是分享小编的学习思考，并不构成任何的投资建议。

最近，泽平宏观和新湖财富联合发布《中国财富报告2022》，报告列举了大量的数据来分析当前中国居民财富数量和结构，引发网友的热议。

《报告》指出：2021年中国居民财富总量达687万亿人民币，2005-2021年年均复合增速高达14.7%，财富增速远超美日。户均资产约134.4万元，中国居民财富规模仅次于美国。

在结构层面，金融资产占比较低，实物资产占近七成。

2021年中国实物资产占总财富比重高达69.3%，主要表现为房地产，全国住房市值达到476万亿元；金融资产占比30.7%，相比之下2020年全球、北美、西欧、亚洲（不含日本）的金融资产在总资产中占比分别为48%、28%、55%和64%。

这里只是引用其中的数据，作为分析的参考。

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居民房地产市值高，可能来源于我国特殊的金融模式。不少人觉得西方经济规律在国内不怎么适用，原因可能是产业金融和土地金融的区别。

产业金融的基础是企业，而土地金融的基础则是土地。

无论风险投资，还是二级市场融资，都是先有一个创意，或者一个产业，在资金的支持下量产和扩张。过程需要企业来进行整合资源。

早期国内很多创业需要的贷款，都是通过抵押房产获得的，这个逻辑往下一捋还是回到土地上来。当然现在风险投资模式成熟很多，情况有很大的改观。

包括当下所政策极大鼓励的基建，所依赖的基础还是土地。无论修高铁、机场、公路，都是建设在某一块的土地之上的。

中国政法大学资本金融研究院客座教授张捷在一次采访中，谈论了他对房价的思考，很有启发。

他提出一个观点，房价的最大问题就是分配不均衡。当然还有其他方面的问题，但张教授的这个观点还是很独到。

他指出：从改革开放到现在，国家在土地上的投入大约500万亿。天量的资金砸下去，那么会流到哪里去呢？

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熟悉房产规律的朋友都知道有一个“地铁溢价”。

就是地铁修到哪里，哪里的房价就会蹭蹭蹭地往上涨。假如修一条地铁要500亿，不可能光靠卖票收回成本，那么就会有部分甚至大部分的价值溢出到附近的土地，进而推高当地的房价。

房价上涨其中一个因素，就是经济发展带来的红利溢出效应。所以，房价上涨其实是必然的。

张教授提出的“房价是分配不均衡的问题”，概括起来有四个方面。

首先是地区分配不均衡。

这个非常明显。之前曾经有网上热议的“黑龙江鹤岗三万块可以买一套房子”，而在北上广深等一线城市，三万块可能连一平米都买不起。

两者相差可能上百倍。

就算是在北上广深一线城市，核心地段的房子动则二三十万一平米，而远离市中心的房价可能也就两三万，相差也近10倍。

地区间存在分配不均衡，地区内同样也存在分配不均衡。

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其底层的逻辑，就是政府在上面投入资源的大小不一样，所产生的溢出价值也不一样。资源是有限的，不可能要求基础设施建设像洒胡椒面一样平均。

这样的不均衡会不会一直持续下去呢？

未来房价的走势，是强者恒强的“马太效应”，还是“”均值回归”？“所有表现都会回归平均值”，是诺贝尔经济学奖得主丹尼尔·卡尼曼在《思考，快与慢》里提到的观点。

“马太效应”可能和“均值回归”并存。

在有些地方会出现“马太效应”，贵的地方越来越贵；而有的地方可能会出现“均值回归”，价格低洼处的涨幅远远大于核心地段。

其次是城乡不均衡。

一线城市里有很多大家熟悉的小产权房，也叫农民房，就是居民在自家的宅基地上建起来的房子。目前这类房子是不允许上市流通的，很多只能是私下买卖。

没有得到主流市场的认可，交易价格就起不来。同样的城市，两种不同产权，相差几倍的价格。同样的一个地方，一样的资源投入，就因为土地产权的差别而导致价格上的悬殊。

城市和农村之间的差距就更大了。

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比如很多农村，花二三十万修建起来的房子，基本上是卖不出去的。因为没有外来人，本地村民都有自家住房。

农村的房子只能用成本法来计算，但商品价格是由供需决定的，没有需求投入再大的成本可能也卖不出价钱。

提高农村居民的收入，最大的决定性因素就是提高财产收入。其实城乡收入差距大，除了收入水平高低之外，还有很大的一块，就是财产增值的差距。

无论在一线城市还是二线城市甚至三四线城市，城镇居民都可以吃到房价上涨的红利，但农村居民的房产几乎没有增值或者很少。

这些年在农村投入的资源不多，导致农村的土地没有获得增值的红利。

提高农村居民的财产收入。这是缩小城乡差距的一个有效办法，也是实现“共同富裕”重要举措。

第三是本地居民和外来户的不均衡。

大家比较熟悉的“拆二代”。家里房子一拆迁，或者宅基地一征收，就可以获得补偿好几套房子，一辈子都可能花不完。

但外来务工人员，可能辛辛苦苦几十年连一套房子都买不起。

城市发展就需要进行拆迁，就会涉及拆迁补偿的问题。如果补偿过低，大家肯定不愿意拆，但过高的话就会间接推高房价。

如何平衡之间的矛盾，是解决问题可以突破的一个点。

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四是时间上的不均衡。

这有一个先来后到的问题。

前期来到城市打拼的人，早早就买上了一套或者多套房子，叠加高速城镇化的过程吃尽了房价上涨的红利。

但后期来城市发展的或者是年轻一代，掏空六个钱包才有可能勉强挤上这趟列车。

这是土地金融的四个不均衡。

当然土地金融也不完全都是缺点，其优点也有不少。和产业金融相比，土地金融最大的特点就是稳定，抗风险的韧劲相当强。

很好理解，房子跌一半的可能性很少，几乎没有。

但一家公司的股票，就算牛气如茅台和腾讯，历史回撤50%以上都不鲜见。而且房价就算跌去一半，它的居住属性还存在。但股票跌到一半，很多投资者都会割肉离场了。

而稳定的另一面，就是活力和创新不足。

创业赚到100万，和买房子赚到100万，两者是不可同日而语。前者虽然历经坎坷、跌宕起伏，但为社会提供就业岗位、为产业发展探索方向，还有可能带动上下游各个产业链。但买一套房子，只是可以躺赢了。

对个体层面来说，只是一个选择问题，但多数人都选择躺赢模式，直接结果就是整个社会活力和创新不足。

本文只是分享小编的学习思考，并不构成任何的投资建议。

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