一

首先，一个事实是，经济增长不会引起通胀，而衰退也不会引起通缩。所以，尽管我对当下美国经济的增长前景不乐观，但是我也并不认为这会对遏制通胀有任何帮助。

上周公布的成屋销售报告令市场失望，也证实了房屋建筑商和地产商的合理担忧，即抵押贷款利率上行和经济放缓，的确抑制了成屋交易量和成交量。

数据显示，房屋销售按季节调整的年率增长了561万户，低于预期，也是疫情封控最初几个月以来的最低水平。虽然和疫情时期相比，这仍然是一个相对健康的增长，但问题是，利率的上升正在减缓房屋周转的速度。

（成屋销售月率）

成屋市场所表现出来的结果，事实上是高利率导致经济活动放缓更为明显的方式之一，显然也是美联储希望看到的结果——遏制房地产市场过热，从而压制房价上涨趋势。

另一方面，数据还显示，4月份美国房价环比上涨了4.38%，同比增长了14.8%。现在的房地产市场价格应该具有很强的季节性，但是从历史上来看，往年的4月份，也仅有2005年和2013年的4月月率涨幅较高，前者是因为房地产泡沫膨胀，后者则是泡沫破灭后经过漫长低迷后的市场反弹。我们不妨来看看下图，这是彭博社按照过去五年计算的房价月率变化，顶部的蓝色线是4月的月率趋势。

（美国成屋销售价格中值-月率）

综合两个数据，我们就可以看到，虽然成屋销售疲软，但是房价仍在强劲上涨。当然，房价不可能以每年15-20%的速度持续下去。但重要的是，成屋销售和房价之间的联系也微乎其微。

然而，需要关注的是，较高的抵押贷款利率首先影响的是对价格更为敏感的买家，但更重要的是，只要整体价格水平本身持续快速上涨，任何固定资产的名义价格都会持续上涨，物价水平也会一直变化。

二

举例来说，当通胀率达到8%左右，房价的年化率大约在14%左右。当我们看到14%的增幅可能会很吃惊，但是需要注意的是，这是在8%还是在2%的通胀率背景下看这个数据。1999年以来，美国的房价中值每年比通胀率上涨约2.3%，包括金融危机时期。而目前是6%左右的实际增长率，虽然从长远来看这个增长率很难持续，但是这也并不奇怪。

无论如何，房价和销售额都在下降，美联储已经成功地减缓了经济的增长。事实上，如果鲍威尔主席信守承诺的话，那么即使是冒着经济“硬着陆”的风险，美联储也会继续推高利率。不过，我仍然怀疑，眼看着股市继续下跌，失业率开始上升，美联储仍会无动于衷。

退一步来看，我们总是会错误地使用2%的通胀目标来衡量市场。但是，你必须不断地提醒自己，价格水平是实时变化的。我们在上周的文章里提到过，虽然房价的通胀峰值已经到来，但是这也并不意味着房价会出现下跌。

要知道，美元现在的价值要比新冠危机前要低很多，因为货币的数量供应比危机前要多得多，2010年以来，M2事实上已经增长了148%，而房价上涨幅度约为122%。从以下这张图，我们就可以看到，我们在测算了泡沫后的低估以来，房价的趋势和货币趋势并不相符。这张图也很有趣，因为它似乎显示了房价一个良好的拐点，正好是出现在货币供应增长出现良好拐点的时候，这确实很巧。

（房价中值和M2货币供应量对比图来自美联储的全国房地产经纪人协会）

我们在房地产市场看到单位销量下滑，但是价格持续增长。这个规律也同样适用于几乎所有类别的资产。在更广泛的经济中，一般来说，当我们开始看到单位销售增长下降时，价格实际上会继续上涨。

举个例子，当我们听到一些公司公布业绩后，在电话会议中说其销售额的变化，我们常常听到他们讨论两件事，一是以美元为单位的销售额的变化，其次是单位的变化，这两个不同的角度会刻画出它们对公司的不同的影响。简单来说，当整体价格水平上升时，事实上单位是下滑的，而单位价格继续上涨。

另一个例子是GDP，GDP的计算是用实际单位来衡量的，这也是为什么有时候，当我们看到通胀的同时，也看到了GDP的下滑。

总体而言，我并不是说所有的价格都在以同样的速度快速上涨，或者说通胀没有得到任何改善。但是，我们仍然需要认识到，相对价格变化和绝对价格水平变化之间，是存在差异的，这非常重要。不同产品的价格有涨有落，呈现波浪形走势，价格水平本身就像潮水一样，涨潮时，你就应该把自己的城堡移到沙滩上更高一些的地方。