如何把传统村落改造为乡村田园小镇？

01 乡村田园小镇解读

乡村田园小镇是指通过将传统村落中闲置农宅统一流转，并进行整体改造与功能化利用，将衰败的空心化的传统村落打造成为高品质的乡村田园度假区，并塑造特色乡村度假品牌。传统村落一般保持着原生态的乡村味道，存在部分空置农宅。多存在 “空心村”的现象。村落中的民居建筑风貌特色突出，能彰显出质朴乡土气息，而且建筑外貌、结构等保存完整，具有较高的改造价值，便于构建与城市现代化建筑风格形成强烈的反差。

02 传统村落改造路径

（一）唤醒沉睡资源——闲置资产流转

闲置资产流转是乡村田园小镇重要的资源获取途径。农村闲置资产流转，实质是一次城乡要素流动的改革，是推进美丽乡村建设和增强农村集体经济、增加农民收入的一个探索。一些乡村中，农民拥有的土地、房屋等资产普遍闲置“沉睡”，财产权、收益权得不到有效体现，进而造成了农村产权资源错配或闲置浪费。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产，发挥资产价值，进而实现一定收益。1.资产流转的本质闲置资产流转的本质是资产所有权不变，通过出租其使用权来实现闲置资产的价值。农民依然对所拥有资产享有所有权，流转只是将其资产的使用权进行出租、出让等，资产的所有者会以租金、分红等方式获益。2.资产流转的关键资产流转能否顺畅的关键要看承租方的效益，这是维持其对农民租金承诺的现实基础。在充分尊重农民意愿的条件下，提供足够的效益保障，才能够让农民自愿参与到资产的流转中来。3.资产流转的形式资产流转可以采取多种流转形式，出租、出让、转包、入股等为资产流转的主要形式。（1）出租：是农户与承租方之间在一定期限内的资产使用权转移，农户自愿将全部或部分资产使用权出租给承租方，承租方给出租方固定的收益。出租的期限一般由双方协商确定，最长不超过承包合同的剩余期限。出租流转的步骤一般为村集体统一收购（收回）闲置资产；农户在获得一次性补偿后，自愿放弃土地、房屋等的使用权；承租人和村集体协商租赁价格、租期（一般是20年），并签订房屋租赁合同。（2）入股：即农户将全部或部分资产的使用权作价为股份，参与股份制或股份合作制经营，以入股的资产使用权作为分红依据，股红按经营效益的高低确定。该模式体现了旅游业“利益共享”的精神，在旅游开发的同时，兼顾村民的长远利益，获得就业机会或从事经营工作，使他们能够长期分享旅游收益（3）转包：主要为闲置土地流转形式。即土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定，转包方与发包方的原承包关系不变。（4）出让：主要为闲置土地流转形式。即取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这部分被征用了土地的农民，在按有关规定获得资金补偿后，就将土地使用权交给发包方或当地政府，从而再转交给建设方，承包方对这部分土地的使用权即行终止。

（二）规范开发方式——整合共同开发

1.开发主体

村集体与专业规划运营公司共同开发。村集体通过引入外来资金的形式，与专业的规划运营公司合作，对村里的闲置资产进行统一的整合开发。这种开发形式解决了资金的问题，并且开发建设专业，能够更好的把握市场需求，有针对性的开发产品。

2.开发要点

（1）乡味保留与展现，最大程度展现乡村风貌材质乡土化：传统村落的改造讲求文化性、乡土性，外表古朴陈旧，与周围环境融为一体，不突兀，不张扬。改造过程中最大限度地使用当地材质，如石材、木料、稻草等，尽力呈现传统民居形态，营造浓郁的乡味建筑。体验乡土化：旅游体验虽是乡村田园小镇的软性资源，却涉及深入内心的情感反馈。要最大限度的利用村落中的乡土资源，如农田、果园、乡村家禽等小动物，以及生产生活工具、场景等，配套现代休闲理念，形成极具乡土性的乡村体验产品，提升游客的情致。氛围乡土化：田园乡居，以“乡味”为氛围基底。一方面展现乡村原生态景观，古树老井山花、石磨草屋篱笆，营造出浓郁的乡土意境；另一方面，最大限度的保留乡村原有的生活状态和生活气息，将乡村居民的生产生活状态作为重要的无形资产，耕种的村民、喂家禽的农妇以及房前屋后休息的老人，都是乡村景观的重要组成部分。（2）高端品质度假，最大程度提供生态舒适体验满足生态度假功能，是乡村田园模式的重要特征，也是乡村旅游升级的重要表现。在追求乡土、质朴的同时，兼顾度假的品质与舒适。（三）专业管理方式——资产运营管理1.运营主体（1）专业运营管理公司在对闲置资产进行统一整理和开发的基础上，可以引进专业的酒店运营管理公司进行运营管理。这类公司对酒店有着专业的运营管理理念，可以有效、专业的管理乡村酒店，以获取相应的收益。（2）统一运营管理可以通过合作社的形式，对乡村田园进行统一经营管理。由合作社统一进行结算，统一分配客源，在利益分配上以逐年递增的形式，为入社的闲置农宅合作社农户分配红利和租金，从而防止恶性竞争。2.运营要点（1）全力塑造品牌运营管理过程中，有意识地进行品牌培育和塑造，力求以成功特色的项目开发，打造乡村旅游品牌，以完善的运营管理，塑造品牌，并逐渐实现品牌延伸和品牌输出，在一定区域内进行品牌复制。（2）充分调动农民积极性优先考虑本地居民以及返乡居民就业，并积极组织农民培训，调动农民的积极性；充分利用乡村现有资源，在力求不改变居民生产生活方式的基础上，为农民带来收益。（四）三方效益共赢——乡村效益升级1.投资商——经济效益与品牌效益乡村田园小镇的开发建设，一方面可以获得应的经济回报，另一方面，随着项目的投资、开发、运营管理及营销推广的系统化运作，会形成自身的品牌，在一定的区域内会逐渐形成品牌号召力，形成连锁运营模式，通过模式复制获取更大的品牌效益。2.农民——最直接的受益者乡村田园模式中，农民是最直接的受益者。其收入来源主要分为三部分，即租金收入、分红收入及工资收入。（1）租金收入农民将闲置土地（宅地）、房屋等资产以租赁的形式流转，果园、农园等的经营权也可一并外包，农民每年收取租金。（2）分红收入村民可通过农宅、土地等方式入股，成为股东，每年不仅有固定的租金，年底还能按入股多少和项目的效益获取一定的分红。入股分红有助于村民的持续参与。（3）工资收入特色田园小镇的建设为当地农民提供了大量的就业机会，实现村民就地就业。随着大量工作岗位的释放，如客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等，为村里的原住居民和在外打工的农民提供就业岗位，成为新型职业农民。比如内蒙古赛汗乌素村，阳光田宇公司与周边的农村采用“公司+农户+基地”的合作方式，带动附近千余户农民种植葡萄，种植面积近万亩，每户村民家庭纯收入超4万元。3.乡村——推动乡村基础设施升级发展传统村落改造同时会推动乡村公共服务设施和基础设施的建设，使现代、文明的生活方式与农村田园牧歌式的传统生活方式得到有机的融合，促进乡村的可持续发展。

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