曾经的中国首富--许家印

谈到恒大的负债，我们先看一个有趣的现象。

美国负债27万亿，恒大负债2万亿，许家印是如何做到“富”可敌国的？

说到富可敌国，正面的例子就是广东跟江苏的GDP达到一万亿元，这个数据比澳大利亚整个国家的GDP还要多。

面对这样的富，我们是骄傲的，值得鼓励的。

但对于广东恒大的“富”，我们就要好好琢磨一会儿了。

美国3亿多人口，百姓过着发达国家的生活，白宫动不动就来个几万亿美元的纾困基金法案，每个美国老百姓发个几千美元零花钱。

美国动不动就去伊拉克，叙利亚，阿富汗打个败仗。

哪怕如此闹腾，美国也只是在这100多年的时间里，负债了27万亿美元。

但员工人数只有8万人的恒大，是如何在20多年的时间里，在负债方面能够差点比肩拥有3亿多人口的美国的呢？

今天我们就一起聊聊，恒大的发展史，负债史以及谁将为恒大的负债接盘。

恒大的野蛮扩张史

恒大成立于1997年，2006年以前是深耕广州市场的。

2006年后，恒大开始转战全国房地产市场，并开始借助资本力量，大规模的扩张。

自2013年后，恒大就开始高举“三高”旗帜，也就是高负债、高杠杆、高周转，慢慢成为中国最大的房地产公司。

许家印也凭借着这“三高”，在2017年成功取代王健林，成为中国首富。

那什么是高负债、高杠杆、高周转？

举个简单的例子，恒大在建房子的时候，买了一块地皮，有了这块地皮之后，它就拿着这块地皮去银行抵押换钱。

换完钱后的恒大，就开始找推土机，找人在地皮上动工建房子。

在房子还没建好的时候，恒大就会去申请预售证，也就是预售这些还没建起来的房子，卖给想买房子的老百姓。

老百姓想买房，就得去银行申请贷款，跟银行发生借贷关系，银行就帮老百姓把买房款付给恒大。

恒大拿到钱之后，又去买地皮，然后又抵押，又拿预售证，又把期房卖给老百姓，拿到银行的钱又去买地皮。如此反复。

我们乍一看，恒大似乎造了很多房子，业务规模非常大，但他真正拿出的钱可能就是一块地皮的钱而已。

拿一块地皮的钱去撬动了10块地皮的钱。这就是高负债、高杠杆、高周转。

恒大的这“三高政策”能够正常实现得有一个前提，那就是房地产市场得持续火爆，房价得涨。我们看看恒大高速发展的这几年，就是得益于房价的暴涨。

那时候的房地产公司，基本上都是闭着眼睛就能把钱给赚了。房子还没建好，就已经被抢光了。

所以恒大的这将近2万亿元的债务就是“三高政策”的结果。

高负债、高杠杆、高周转会给社会带来什么影响？

现在很多购买了恒大期房的老百姓不得不面临一个现实。那就是房子可能这辈子都拿不到了。原因就是恒大的资金链断裂，没钱继续造房子。

这几年随着国家对房地产的严控，对房地产公司“三高”的严打，还有限购令，房地产税等等的推行。房价疯涨已经成为过去，三、四线城市房价过万的现象将成为历史。

有房的人不敢再买，怕到年底了交不起房产税。再加上限购令，交得起税的，也未必能买得到。

刚需的人也都在观望，希望国家这几个政策下去，房地产的价格能够回归到正常的轨道来。

于是恒大的销售出了问题。

根据恒大近半年的销售业绩显示，恒大从今年6月份开始，销售业绩就急速恶化。

6月份的销售额还有800亿左右，7月份就剩400多亿了，到了8月份降到了300多亿，11月份就成为了负数，而且是负7亿。

为什么销售额会出现负数？

销售额小于退款额，那就有了负数。简单地说，就是恒大现在房子不但卖不出去，而且退房的人还贼多。

老百姓都不傻，看着恒大的财务报表，都知道现在的恒大差不多要凉凉了。谁还会继续保持这样的天真，期待着恒大的期房能如约建成，如约交付。

销售额没有之后，银行就会重新考虑要不要给恒大续贷。银行一旦不愿意给恒大续贷，那么恒大的“三高”（我更喜欢用庞氏骗局来形容），就玩不下去了。

到时候面临的结果，就是银行坏账，百姓拿不到房子，恒大也难以维持他每年的高分红。

这里我们提一嘴恒大的分红问题，在“三高”政策下，恒大竟然无视财政危机，累计分红达到了1000多亿元。

公司在外面尽情地亏钱，老板带领员工跟股东在内部拼命搞分红。

按照恒大的股权计算，这1000多亿的分红里面有将近600多亿是落到了许家印一家子的口袋里了。

所以“三高”玩到最后，赢家只有一个，那就是许家印一家。

许家印

12月3日，恒大宣布其名下的一笔境外抵押的私募债到期，且无力偿还，金额为2.6亿美元。

随后两家国际评级机构穆迪跟惠誉将恒大的评级展望下调为负面。

这些事实都说明了一个问题，恒大的债务极有可能成为垃圾债。

那些曾经借钱给恒大的银行、基金、民间借贷机构有可能会血本无归。而那些购买了恒大期房的老百姓很可能永远拿不到房子。

除了房子，恒大还涉及到哪些问题？

一、恒大理财的问题

恒大理财暴雷这个事情已经不是一天两天的了，至今依然有很多的投资者拿不到属于他们的钱。

当初许家印信誓旦旦地说，绝不让任何一个投资者亏钱成为了一句笑话。

许家印的媳妇丁玉梅，以及恒大财富董事长杜亮早早套现离场，更让人觉得恒大财富业务就是一个给投资者挖的坑。

恒大理财的回报率高达12%。这是什么概念？

这个回报率跟当初的P2P理财差不多，最后的结局大家也是知道的，跑路的跑路，暴雷的暴雷，都是一地鸡毛。

如果恒大真有本事做到那么高的回报，那些银行也没必要去借钱给恒大地产造房子了。

上万亿借出去，一年的回报也就3个点左右。直接买恒大理财不好了？一年有高达12个点的回报。

当初恒大理财出来的时候，我就已经知道结局了，推出如此高回报率的理财产品，结果肯定是跑路。

确实也是，我们看许家印的媳妇丁玉梅，以及董事长杜亮的早早套现离场，就足以说明了，恒大是拿着别人的钱，去理自己的财，钱都让自己赚走了。

我们不能否认一个东西，恒大理财是借助着恒大的名气去集资的。相信很多人去购买恒大理财也是冲着许家印是全国首富，恒大地产是房地产行业龙头去的。

结果是这样的信任成为了他们被骗的工具。

二、恒大的供应商应付款问题

如果大家都做过房地产工厂，装修工程都应该知道。做工程利润很高，但是需要自己预先垫付工资，哪怕工程完成了也很难收到应收款。

恒大作为中国目前最大的房地产企业之一，业务遍布全国。那么在恒大资金链断裂之后，那些供应商的工程款该如何解决。

我相信这里面有很多人给恒大供应材料，用的不是自己的钱，而是银行的钱。当初是因为相信恒大，才去银行贷款给恒大供应材料的。

供应商辛辛苦苦把该做的事情做了，但是该拿的钱没拿到，结果还要欠上银行一屁股债。

恒大的2万亿债务是如何形成的？

1. 恒大欠了供应商以及建筑商将近1万亿

2. 恒大欠了当地政府的税大概有600亿

3. 恒大出售期房未能兑现所欠的钱大概有3000亿

4. 恒大向银行融资，以及民间借贷，其他机构借贷的借款大概在6000亿

5. 恒大境外负债大概在3亿美元

这里面我们还可以从另外一个数字当中去猜测恒大的总负债。《经济观察报》曾经做过统计，目前恒大累计产生的有息负债已经达到了大约6000亿。今年内需要偿还的有息账务达到了2400亿。

综上分析所得，恒大的债务大概为2万亿。

普华永道

我之前说的，恒大的债务主要原因是玩“三高”玩出来的，但这2万多亿债务也不是说恒大一个人想玩就能玩得成的。

这里面有多少人参与了，有多少人帮忙隐瞒，有多少人获得了利益？我们可以稍微提一下某境外的一家公司，普华永道会计师事务所。

这是一家英国公司，专门为上市企业做财务报表的。恒大过去的账目也是由该公司负责。

恒大债务爆发之后，香港财务汇报局曾经对恒大的财务报表进行过审计调查。

在2020年的恒大审计报告当中，面对恒大亏损严重的事实，普华永道并没有选择将事实披露，也丝毫没有提到恒大的账务问题，而是在最终的意见书上发表了无保留意见。

这足以说明一个问题，普华永道会计师事务所要么就是业务不精，不懂得看财务报表，要么就是起到了帮恒大隐瞒账目问题，经营问题的作用。

为此，我认为普华永道会计师事务所应该有着不可推卸的责任。

普华永道会计师事务所造假也并非在恒大这一问题上。

早2016年，普华永道就涉嫌与TBW的高官串通造假，TBW是美国的一家房地产中介公司，造成殖民银行以及TBW损失惨重，涉嫌金额高达55亿美元。

所以这家审计公司，过往可以说是劣迹斑斑。

当然了，普华永道只是为恒大隐瞒负债危机的众多角色当中的一个而已。

恒大的出路在哪里？

秦奋觉得恒大可以参考当年万达的做法。

2017年，万达的负债超过4000亿人民币，负债率超过50%以上。

那王健林当时是如何摘除“首负”这个头衔的呢？

一、变卖资产

1.以200多亿的价格把万达80多家酒店卖给了富力。

2.将13个文旅项目的股权卖给了融创。

3.邀请腾讯、苏宁、京东入股万达电影，股票套现300亿。

二、业务收缩

恒大收缩了海外业务，并将英国跟澳大利亚的万达广场出售了。

经过这两个战略调整，万达套现了将近1500多亿，牢牢把负债率压在了40%以下。

现在的万达在不断的去地产化，财政则是非常的健康。

所以在秦奋看来，恒大想摆脱债务危机，可以学习万达，该卖的卖，该变现的变现，还有一些亏本的不要的业务都停掉。

像恒大冰泉，恒大汽车，恒大足球，这些项目其实都是可以砍掉的。

恒大冰泉从过去的4块钱一瓶到现在连1块钱一瓶都卖不出去，亏多少，只有许家印自己知道了。

还有广州恒大足球俱乐部也没有了往日的霸气，在中超表现也不如以前，继续烧钱没必要。

恒大汽车，投入了几十个亿，现在连车影都没见着。

在我看来，恒大的这些项目，只是为了立项，变现的去银行贷款，融资罢了。

如果继续饮鸩止渴，未来必然是死路一条。倒霉的只能是那些买了恒大期房的百姓。

PS:在这里我不乐观的再补充一点。当年王健林遭遇到账务危机，从爆发的时间上去看，那时候的房地产市场、互联网市场都异常火爆，大家都有钱，愿意去帮王健林接盘。

但你看现在的互联网行业跟房地产行业则是十分萧条，腾讯跟阿里遭到反垄断政策的监管，自身难保。这两家互联网巨头在这两年被罚的钱也都是九位数以上的。

还有现在的融创跟富力，也是负债累累。融创负债超过1万亿，富力也是刚刚被国际评级公司降级。

也就说，过去曾经拯救王健林的那一批人现在都是自身难保，更不可能去救恒大。

那谁将会为恒大的负债买单？

答案只能是由购买恒大期房跟理财，以及给恒大的供应商承担了。