楼市出现3个逆转信号，明年起该买房还是卖房？李嘉诚说清楚了

时间如白驹过隙，2021年还剩下最后不到一个月的时间，回顾今年一整年的楼市，应该算是非常特殊的一年。

在2021年以前，房价是一直处于房价上涨的趋势，即使2020年因为“黑天鹅”事件，楼市进入了寒冬，虽然房价涨幅已经收窄，但是整体房价的上涨趋势并没有改变。

而在今年的9月份，根据国家统计局公布的70城房价数据，70个大中城市首次迎来了新房环比价格的下跌。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：这是2015年5月份以来70城新房价格环比环首次下跌，换言之也是77个月以来首次下跌。不过，要警惕房价从“过热”转为“过冷”的风险。

过去几年，虽然网络上一直有房价下跌的消息，但是房价下跌主要指的是局部房价下跌，某个城市或者某些区域的房价下跌，并非整体的房价下跌。而今年9月份真的迎来了整体房价下跌，从楼市的发展而言，这是非常大的转折。

房价下跌真的就是购房者买房的信号吗？诚然在房价上涨的时候，很多购房者都曾放出过豪言：如果房价真的下跌的话，我不会再错过买房的机会，一定会抓紧时机买房。

不过当房价真的开始出现回调的时候，当初放下豪言的人反而开始犹豫到底应不应该买房？

试想一下，如果我们购买普通商品的时候，一旦遇到打折促销，肯定会抓紧机会购买，生怕错过了降价促销的机会，这也是为什么每年的“双十一”、“双十二”、“六一八”等购物节日会有这么好的销售量。

买房的逻辑和购买其他商品不一样，人们更倾向于买涨不买跌。当初房价大涨的时候，也是人们买房热情最高的时候，售楼部经常是人山人海，排队买房的现象屡见不鲜；而当楼市遇冷的时候，各大房企都开始打折促销，反而人们的购房热情很低，更多人开始处于观望的状态。

究其原因，人们还是太过看重房子的投资价值。客观来说，目前的楼市大多数人买房都是为了自住，但是即使是买房自住的刚需购房者，也非常看重房子的升值潜力，因为过去这些年的房价上涨，已经让房子的投资属性深入人心。

当然房子是大多数家庭最主要的家庭财富也是人们重视房子投资价值的一个重要因素，数据显示：我国城市家庭房产在家庭资产中的占比高达77%，房产基本上就代表了大多数人的家庭资产，每个家庭都会期望自己的家庭财富不断增加，自然也就会看重房子的升值潜力。

客观来说，今年可以称得上是楼市的转折点，楼市开始“真正遇冷”，楼市分化也进一步显著，同时70城新房环比价格也迎来了6年来首次回调。当然除此之外，今年的楼市还迎来了3大逆转信号：

第一：房价下跌的城市数量开始超过房价上涨的城市数量。

2021年2月23日，国家统计局公布了1月70城房价数据：新房价格环比上涨的城市有53个，二手房价格环比上涨的城市有49个，房价上涨的城市数量要远多于房价下跌的城市数量。

然而2021年11月15日，国家统计局公布了10月70城房价数据：新房价格环比上涨的城市仅有13个，二手房价格环比上涨的城市只有4个，房价上涨的城市数量已经远少于房价下跌的城市数量。

从今年1月份到10月份，我们明显可以感受到房价下跌的城市数量在逐渐增多，这是楼市的一大逆转，因为在过去房价上涨是楼市的常态，大多数城市都处于房价上涨的趋势，房价下跌是非常少见的现象。而从今年下半年开始，楼市分化日益明显，房价下跌的城市数量开始逐渐增多，甚至超过了房价上涨的城市数量。

第二：9月和10月房价均价重回万元以内。

今年年初，国家统计局公布了2020年的房价均价为9860元/平方米，步入2021年之后，房价就已经突破了万元大关，相关数据显示，2021年上半年的10485元/平方米，基本上已经步入万元时代。

楼市进入“万元时代”之后，不少人预测未来房价还会持续上涨，未来10年房价有可能上涨到1.5万甚至是2万。不过今年下半年楼市开始遇冷，房价出现了一定程度的回调，其9月份和10月份的房价均回调到万元以内。根据国家统计局公布的数据，10月份单月的商品房销售均价仅为9749元/平方米，不仅跌到万元以下，同时还低于2020年的房价均价，相当于跌回两年前。从房价的角度来说，这是房地产行业经历的一个非常大的逆转。

第三：楼市热度持续下降，越来越多人开始持续观望。

从今年房地产销售的情况来看，楼市的热度下降非常明显。首先是售楼部相比往年更加冷清，前些年售楼部人山人海、排队买房的现象屡见不鲜，但是今年的售楼部相对有些不同，基本上没有什么人。

今年上半年，安居客发布了《2021年五一假期楼市报告》，报告显示：2021年五一期间一线城市楼市热度指数119.0，二线城市楼市热度指数为95.8，三线城市楼市热度指数为108.6，分别出现了不同程度的下跌。其中二线城市楼市热度下跌12.35，三线城市楼市热度下跌8.0%，楼市热度下降非常明显。

相比上半年的“五一假期”，下半年的“十一假期”楼市热度更进一步下降，从“十一假期”的销售量就能明显感受到楼市热度的下降。中指研究院数据显示：今年国庆期间（10月1日-10月7日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，购房者置业意愿不足。

置业信心不足是目前楼市面临的主要问题，购房者信心不足就会延迟买房计划，导致现在的购房需求减弱，房地产市场没有活力。

结合上文中的3个信号，业内人士认为：目前房地产市场已经达到了最近几年的低谷时期，短期内回暖的可能性并不大，明年大概率还会延续低迷的态势。

当然楼市低迷并不意味着房价会出现大幅回调，未来几年稳定依然是楼市发展的主基调，调控层面不仅会遏制房价上涨过快的现象，对于一些房价回调过快的城市，也会采取一定的调控手段。截止到11月中旬，我国已经有21个城市发布了“限跌令”，“限跌令”的本质就是防止房企进行恶意降价，破坏房地产市场的正常秩序。

业内人士也普遍认为，楼市很难回到过去繁荣的时期，房地产行业将逐渐变成和其他行业一样的普通行业。在这样的楼市背景下，人们应该选择买房还是卖房呢？房产大佬李嘉诚一席话说清楚。

在一次接受采访的时候，房产大佬李嘉诚被问到如何看待普通人买房的问题，他明确表示：炒楼是不行的，如果条件允许，可以买房自住，就算现在买得贵一点，但算上通货膨胀等因素，过几年也会发现并没有买错。

其实现在专家的基本看法都是一致的，炒房的时代已经过去，很少有人会建议普通人选择炒房，建议你炒房的人基本上都是“别有用心”。不过这并不意味着房子不值得购买，对于刚需购房者而言，房子拥有多方面的价值，居住价值以及各种附加的社会属性，在经济能力允许的范围内可以选择买房。

其实刚需购房者的担心无非就是两个方面：首先担心房价太高，房子到底值不值得购买；其次忧虑房价可能会出现回调。

事实上刚需购房者不需要担心这个问题，关于高房价的问题，通过按揭买房可以降低买房的初始成本，同时在通货膨胀的影响下，未来的房贷压力只会越来越小。另外购房者要明确：稳才是楼市发展的主基调，购房者需要保持平常心，不需要太过担心未来房价回调的问题。