41.5%的城镇家庭会面临什么问题？楼市迎来拐点，马光远说中了？

目前我国已经有21个城市发布“限跌令”，其中包括岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口、鄂州等。对于目前来说，出台限跌令的城市大多数都是三四线城市。因为相比于一二线城市来说，三四线城市的经济、产业薄弱，购房需求有限，在货币化棚改退出时，这些三四线城市的房价失去了支撑，房价下跌幅度较大。

也正是因为这样的缘故，才会有这么多城市出台“限跌令”。而对于限跌令的目的来说，就是限制房价大幅下跌。如果房价出现大幅下跌的话，城市就会迎来经济混乱。而对于那些高价买房的家庭来说，也不会同意房价大幅下跌。我们经常可以看到一些购房者到售楼部当中维权，就是不同意售楼部大幅下降房价。

这还是因为在“三条红线”和“限贷令”的监管下，房企们想要贷款比较困难，而且还要尽量降低自身负债率。可以说这两条政策，从需求端和供给端限制资金流入到楼市当中。这就使得今年房企们纷纷选择打折促销，降低自己楼盘的价格，期望自己能够快速回笼资金。在这样的情况下，很多地区的房价都出现了下跌。

根据9月份70城房价数据显示：“新房方面，27个城市新房房价环比上涨，7个城市新房房价环比持平，36个城市新房房价环比下跌。而二手房方面，17个城市二手房房价环比上涨，1个城市二手房房价环比持平，52个城市二手房房价环比下跌。”从9月份的70城房价当中，我们就可以看出，现在房价下跌的城市不在少数，使得楼市出现了两极分化的现象。

要知道，在前些年时，我国的房价一直在不断上涨。根据数据显示，在2000年时，我国的平均房价为2000元左右，而到了2020年时，我国的平均房价已经达到了9860元。可以说这些年里，我国的房价上涨速度是非常迅速的，短短二十年的时间里，房价可谓是飞速上涨。在这样的情况下，房价也在人们心中种下了只涨不跌的“神话”。

而今年楼市却出现了两极分化的局面，使得楼市迎来了“拐点”。房价从普涨到普跌的速度可谓是非常迅速。要知道，在往年，“金九银十”一直是楼市火热时期，而今年的“金九银十”却是楼市“寒冬”时期。房价不但没有上涨，反而出现了普遍下跌的局面，导致购房者对楼市的信心降低了很多，使得房价只涨不跌的“神话”就此破灭。

而在这些年里，很多家庭都将房子视为最好的投资品，只要有钱就会选择买房。而这些投资者买房投资，也相当于将资金流入到房地产行业当中，促进了房价的上涨。而对于人们来说，看到房价上涨后，都会选择买房投资，使得房价一路滚雪球，一直在不断上涨，相当于一个恶性循环。

经过这么多年的发展，现在楼市当中拥有多套房的家庭数量可谓是非常庞大。根据央行给出的数据显示，我国城镇居民拥房率已经达到了96%，其中拥有两套房的家庭占比31.0%，拥有三套房及以上的家庭占比10.5%，户均拥房1.5套。从这当中，我们就可以看出，拥有两套房及以上的家庭占比41.5%。

实际上，对于楼市的发展趋势来说，著名的经济学家马光远曾给出了自己的看法。马光远认为：

“1、房住不炒将成为永久性调控政策；2、我国目前存在严重的分化现象；3、房地产作为最好的投资品的时代已经结束了。”

首先从2016年开始，我国的调控政策一直在不断收紧，就是要让房子回归居住属性，使得房价回归合理水平。在“房住不炒”的长期定位下，从2016年至今，我国调控次数累计已经达到了2500次左右。可以说这几年来，调控政策一直在不断收紧，就是要让房子回归居住属性。在这样的情况下，房住不炒已经成为了永久性调控政策。

而且我们从9月份的70城房价当中就可以看出，现在虽然很多城市的房价都出现了下跌，但对于一些城市来说，房价依旧在不断上涨。这也就使得现在的楼市出现了两极分化的局面，无论是城市还是住宅之间，都存在分化现象。对于那些发展潜力大，品质较好的住宅，依旧具有较大的升值空间。而对于那些经济发展萎缩，人口不断流失的城市和那些品质较差的住宅，房价已经开始回落。这就导致现在的楼市分化现象非常明显，这也是楼市回归合理的正常现象。

在这样的情况下，很多投资者对楼市都失去了信心。要知道，房地产行业和股市都有一个相同的特点，那就是人们对楼市抱有信心的时候，房价就会快速上涨，但人们对楼市失去信心的话，房价就没有太大的上涨空间。这就使得现在很多投资者都开始抛售自己手中多余的房源，这点我们从二手房市场有价无市当中就可以看出。因此，对于未来而言，房地产行业将不再是人们眼中最好的投资品，买房投资将具有较大的风险。从这当中，我们就可以看出，马光远的观点全部都说中了。

对于那些41.5%拥有两套房及以上的家庭，未来将会面临什么问题呢？首先就是房价上涨速度较慢，要知道，现在很多城市的房价都出现了下跌趋势，即使没有下跌的城市，房价涨幅也比较小。根据中指研究院院长莫天全给出的看法，在稳房价、稳地价、稳预期的调控目标指导下，今年我国主要城市的房价涨幅不会超过5%。这也就意味着房价已经非常平稳，而人们这时候买房投资的话，不但不会赚钱，反而会亏损。

其次就是住宅的流通性将会变差很多，目前多个城市的二手房市场挂牌量已经突破了十万套，比如重庆、武汉、郑州、成都、天津等城市。这还是因为投资者对楼市失去了信心，纷纷将自己的房源抛售到二手房市场当中，导致二手房市场挂牌量急剧上涨。这样的情况下，二手房市场已经面临供给大于需求的局面，使得住宅流通性已经变差很多。人们想要将房子转手的话，也会比以往困难。

最后就是人们的持房成本在不断提高，要知道，对于那些将房子出租，以租养贷的家庭来说，现在多个省份都已经出台房东税，就是要增加这些房东的持房成本。而且现在房产税正在逐步出台，虽然没有说明具体哪个城市进行试点，但在10月23日的高层会议上，已经明确了未来部分城市会作为房产税的试点城市。因此，对于这些持有多套房的家庭来说，以后持房成本也会增加很多。

对此而言，你有何看法呢？