佳兆业兑付风波24小时：评级被下调成导火索，郭英成表示有能力解决问题

本文来源：时代周报 作者：刘婷

过去24小时，佳兆业集团(01638.HK)兑付风波掀起巨浪。

11月3日18:00时，佳兆业旗下锦恒财富员工郑清（化名）向客户发出通知，称佳兆业出现流动性问题，到期资金未能兑付。接到通知的客户超过20名，其中4名客户投入本金超500万元，郑清自身投资金额约为100万元。

11月4日7时，包括郑清在内的近400名投资人前往深圳佳兆业总部参加兑付沟通大会。据佳兆业现场公布的数据，锦恒财富目前到期未兑付逾3亿元，理财产品总金额约为127亿元。

随后，锦恒财富集团主席万兵到深圳市地方金融监督管理局（下称“深圳金融局”）报备违约事宜。深圳金融局要求佳兆业尽快发布兑付方案，及时汇报沟通进展。

“我们运作出现了问题，不然我们还能再撑一会儿。”佳兆业集团总裁麦帆在沟通会上表示，佳兆业仍希望解决问题，兑付投资人本息。

佳兆业集团董事局主席郭英成电话连线现场投资人时表示，佳兆业是负责任的企业，给时间和空间，佳兆业有能力和办法偿还本息。

随后，佳兆业现场公布初步兑付方案，包括分期兑付本息，处置18个深圳项目筹资等。

11月4日收盘，佳兆业报1.01港元/股，跌幅为15.13%，总市值为70.86亿港元。

11月5日，消息称，深圳监管部门将召开专题会议，讨论花样年控股(01777.HK)和佳兆业的流动性问题。

佳兆业沟通会现场，图源：时代周报记者摄

资金流动性压力剧增

“我们共有5个产品，其中有2个产品11月2日仍在兑付，11月3日便通知无法兑付。”郑清对时代周报记者表示，本次逾期出乎所有人意料，自2018年入职至今，佳兆业理财产品一直如期兑付。10月，自己听说公司现金流吃紧，但未曾想逾期来得如此迅速。

佳兆业出现违约现象出乎市场意料。仅从财务报表上看，佳兆业资金情况无可指摘。

财报显示，截至今年6月底，佳兆业剔除预收款项的资产负债率为69.9%，净负债率为93.7%，现金短债比为1.53倍，“三道红线”全部转“绿”；同期，佳兆业的短期借款和长期借款分别为250.17亿元、987.61亿元，而在手的现金有487.4亿元，能够应付短债。

钱都到哪儿去了？

沟通会上，麦帆表示，截至10月下旬，佳兆业账上仍有241亿元现金，为受限资金；还有超120亿元在途资金，为售房尾款。资金到账后需要流入银行监管部，确保银行能还本付息和保交楼。目前，佳兆业已把可以动用的资金全额取出，陷入现金流阶段性困难。下一步，佳兆业将与银行沟通，争取提取更多资金。

图源：视觉中国

“说到底就是没钱了，评级下调后，我们一下子借不到钱了。”11月4日，一名佳兆业内部人士对时代周报记者表示，机构下调评级是公司陷入流动性困境的导火线。

10月27日，惠誉下调佳兆业长期外币发行人违约评级（IDR），由“B”下调至“CCC+”，高级无抵押评级和公司发行美元高级票据的评级由“B”下调至“CCC+”；10月28日，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为负面。

郭英成在现场表示，最近佳兆业评级被下调影响极大，但事情还要解决，佳兆业有能力和责任解决兑付问题。

11月4日，佳兆业集团相关负责人对时代周报记者表示，今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，佳兆业资金流动性遇到前所未有的压力。佳兆业一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。

已着手处置资产

目前，出售资产是佳兆业回笼资金最快的方式。近期，佳兆业旗下项目、多元化板块和房源密集摆上货架。

据媒体报道，佳兆业为香港两处住宅地块寻找买家，并计划出售其在佳兆业美好集团有限公司(02168.HK)67.2%的股权。

在销售市场，佳兆业多地房源推出打折促销活动。时代周报记者获悉，佳兆业盐田城市广场推出一次性付款优惠活动，186平方米户型单价1.5万元/米²起，260平方米户型单价1.3万元/米²起，销售人员称售价堪比小产权房，已是“地板价”。此外，广州、武汉、昆明等城市的楼盘均推出特价房活动，优惠力度空前。

“我们非常坦诚，资产买卖、资产处置我们都非常赞成。我们不是有资产不卖，我们不计较这个问题，也不可能计较这个问题。”郭英成称，佳兆业资产多位于粤港澳大湾区，资产质量优良，接下来会有处置方案。

在初步拟定的兑付方案中，佳兆业计划拿出18个深圳项目进行筹资，包括东角头项目、福田东山小区项目、大鹏金沙湾国际乐园、金沙湾万豪酒店、深圳东门道、深圳佳兆业中心等。

据佳兆业在现场公布的数据，该公司在深圳有95个旧改项目，总货值约为6000亿元。通过立项的项目为14个，预计货值1100亿元；通过专规的项目为9个，预计货值为802亿元。进入主体阶段的项目为1个，货值约为49亿元；前期项目71个，预计货值为4000亿元，即将预售的项目有4个，货值约为163亿元。

佳兆业集团首席财务官、高级副总裁吴建新在现场称，项目的销售资金和财富产品的底层资产销售资金，都将作为还款资金的第一来源。目前，佳兆业已着手处置重大资产，将专项兑付锦恒财富所发行的产品。

吴建新称，18项资产货值是818亿元，对应银行融资是203亿元，现在开始到明年年底前都将处理完毕。还完融资后，所有现金都将用于归还财富产品资金。

“佳兆业资产质量其实很不错，现在广深几个在做的城更项目都有赚头。在大湾区他们的旧改能力也不错，尤其是对比其他房企，在这一块他们的能力基本没人能比。只要他们肯卖，接盘者不难找。”11月4日，一名TOP10房企投资部负责人对时代周报记者说。

关于投资人最关心的兑付计划，佳兆业给出的初步兑付方案为，佳兆业将以产品的到期时间为顺序，采用分期兑付的方式陆续兑付本金和利息。投资者到期的本金到期的当月兑付10%，之后每三个月兑付10%，直至兑付完毕。投资者利息在产品到期后将不再计息，原存续期的利息在本金兑付完毕后的当月兑付25%，之后每三个月兑付25%，一年内兑付完毕。

11月4日，佳兆业相关负责人对时代周报记者表示，上述兑付方案仅为尚未确认的初稿，具体细节仍在与投资人商议中，确定后第一时间向社会发布公告。