张家界市中心，240亩地砸了24个亿，造了座仿古城。

开张四年亏掉10个亿，198间商铺大门紧锁，唯一赚钱的是地下停车场。

央视焦点访谈点名批评后，这座"空城"却在今年7月，突然翻盘。

免门票一个月，客流破百万，营收1500万。

它到底做对了什么？

24亿砸下去，只换来一个停车场

大庸古城这个项目，2016年3月立项，同年6月就开工了。

从立项到动工，前后不到三个月。

这么大的投资，这么短的决策周期，本身就不正常。

当时全国上下都在搞古城古镇开发，张家界看别人造城赚钱，心里也痒了。

张旅集团的董事长张坚持后来在央视采访里自己承认，就是跟风了。

看人家古城古镇搞得好，总觉得自己造一个也能行。

问题是，别人的古城有几百年的历史沉淀，有原住民，有真实的生活气息。

大庸古城是在市中心凭空盖出来的仿古建筑群，房子是新的，故事是编的，连人都没有。

这种项目，本质上就是一条商业街，只不过套了个古城的壳子。

而商业街最核心的竞争力，不是房子好不好看，是有没有人来，来了能不能留住。

最初的规划想得很美。预计建成后每年营收接近5个亿，净利润将近2个亿。

可现实是，2021年6月试营业之后，游客根本不买账。

设计了198间商铺，大部分关门上锁，屋里空荡荡的。核心剧场长期关闭，演出停摆。

整个园区白天没几个人，晚上更是漆黑一片。

2022年全年总营收只有417万，其中停车费就占了192万，接近一半。

一个投资24亿的文旅项目，最后靠停车场续命，说出去都让人觉得荒唐。

从2021年到2024年，四年累计亏损超过10个亿。

项目负债16.97亿，总资产才13亿，已经资不抵债。

上市公司张家界被拖进泥潭，2025年4月被深交所实施风险警示，股票戴上了ST的帽子。

这里面有个很关键的问题，为什么会亏这么惨？

除了跟风造城这个大方向错了，运营思路也完全不对。

原来的打法是收门票，把人拦在门外先收钱。

可一座人造古城，既没有历史底蕴，又没有独特内容，凭什么让人掏钱进门？

最萧条的时候，日均购票入园的不到20人。

这个数字说出来可能有人不信，但确实是真实数据。

人进不来，商铺就没生意，商家就跑路，园区就更冷清，形成了恶性循环。

再加上建设过程中设计方案和施工方案反复调整，工期从计划的550天拖了将近5年，成本一路飙升。

前期论证不足，仓促上马，中途又不断改方案，钱就这么一点点烧没了。

2025年6月27日，央视焦点访谈做了一期专题，把大庸古城的问题彻底掀开了。

当地市委书记、市长随后表态，要深刻汲取教训。

但话说回来，光表态没用，24亿的窟窿摆在那里，总得有人来填。

芒果进场，拆掉了那道门

转机出现在2025年下半年。

眼看硬扛下去，上市公司都要被拖垮，大庸古城走了司法重整这条路。

2025年11月29日，张家界中院正式受理张旅集团的重整申请。

湖南广电系的芒果超媒和电广传媒作为产业投资人进场，带来了15.86亿的增量资金。

同年12月，张家界、电广传媒、芒果超媒三方各出资三分之一，成立了张家界芒果文旅有限公司，注册资本1.8亿，专门负责大庸古城的提质改造和运营。

2026年5月，ST张家界成功摘帽。2026年7月10日，改造后的大庸古城重新开门迎客。

新团队做的第一件事，就让很多人看不懂。

公共街区永久免门票，只有少数沉浸式体验项目单独收费。

以前进门先交钱，现在大门敞开随便进。

这步棋看起来是在放弃门票收入，实际上是在拆掉游客心里的那道门槛。

收门票的时候，游客会想，我花了钱进去能看到什么？

一看是人造古城，兴趣直接减半。

免了门票，游客的心理负担就没了，反正不要钱，进去逛逛再说。

人进来了，才有消费的可能。

这就是最朴素的商业逻辑，但之前的运营方就是想不通。

光免门票还不够，还得有东西让人留下来。

芒果团队没有推倒重建，原有建筑全部保留，重点改的是内部业态。

他们搞了三条主题街区。

一条叫"好六街"，把湖南台国民综艺《你好，星期六》的实景搬了进来，明星同款店铺落地，把电视上的流量变成了线下的人流。

一条叫"怪市"，定位是年轻人的创意社交场，搞的是潮流文化和新奇体验。

还有一条叫"手艺巷"，做的是非遗活态传承，让手艺人现场展示，游客能看能学能买。

收入来源也从单一的门票，转向了餐饮、文创、演出、体验项目、酒店住宿这些复合消费。

复业后非门票收入占比超过85%。

这个转变的本质，是从"卖门票"变成了"卖内容"。

以前的思路是，我盖了房子，你进来就得交钱。

现在的思路是，我把内容做好，你愿意待多久就待多久，待得越久花得越多。

张家界不缺游客，武陵源和天门山每年接待几千万人。

但这些游客大多是白天看山，晚上没地方去。

大庸古城补上的就是夜间消费这块短板。

数据也印证了这一点，复业首月夜间游客占比高达八成。

白天爬山，晚上进城吃饭逛街看演出，这条消费链终于接上了。

免门票背后的账，很多人算不明白

到8月13日复业满月，成绩单出来了。

累计客流突破100万人次，总营收超过1500万。开业头三天就冲了15万人。

工作日日均3万人，周末能到3万5到4万。一楼商铺全部租满，二楼出租率85%到95%。

205家商户入驻，租金比本地均价高出五成以上。商家愿意多掏钱进来，说明他们看好这里的流量。

这个数据和之前日均购票不到20人比，差距大到让人不敢信。

但这里有个问题必须说清楚。

一个月1500万的营收，听起来不少，可跟24亿的投资比起来，还差得远。

就算每个月都能保持1500万，一年也就1.8亿，要收回24亿的投资得十几年。

而且这还是暑假旺季的数据，过了旺季还能不能保持，谁也不敢打包票。

所以现在说大庸古城彻底翻身了，还为时过早。但有一点是确定的，方向对了。

以前那个方向，是越走越死，亏到资不抵债。现在这个方向，至少看到了活过来的可能。

很多地方搞文旅项目，有个通病，就是重建设轻运营。

钱都花在盖房子上了，运营的钱和心思却舍不得出。

大庸古城24亿的投资，绝大部分砸在了土建上。房子盖得再气派，没有内容填充，就是个空架子。

芒果进场后没有再砸钱搞基建，而是把精力放在了业态和内容上。

这才是正确的思路。

文旅项目的核心竞争力从来不是建筑，而是体验。

游客出来玩，不是来看房子的，是来找乐子的。

能让他玩得开心，吃得满意，住得舒服，他自然愿意掏钱。

光靠几栋仿古建筑就想收门票，那是把游客当冤大头。

还有一个值得注意的点，大庸古城这次能活过来，司法重整起了关键作用。

如果不走重整程序，16.97亿的债务压在身上，光利息就能把项目拖死。

重整相当于把债务包袱卸掉，让新的投资人敢进来，让项目能轻装上阵。

但重整不是万能药，它只是给了一次重新来过的机会。

能不能抓住这个机会，还得看运营的真本事。

全国像大庸古城这样的人造古城不在少数，很多还在硬撑，有的已经彻底烂尾。

大庸古城的经验能不能复制，不好说。

因为芒果的IP资源和运营能力，不是每个地方都有的。

但至少有一条是通用的，那就是别再把游客当提款机，先把人请进来，再把服务做好。

后记

大庸古城的故事，说到底是一堂代价昂贵的课。

24亿投资，四年亏10亿，央视点名，破产重整。

这些教训如果只是停留在纸面上，那这个亏就白吃了。

免门票一个月回血1500万，不是什么奇迹，是回归常识。

把门槛拆掉，把内容做实，把游客当人看，生意自然就来了。

就这么简单的道理，很多人花了几十亿才想明白。