重磅信号来袭！11月1日开始，楼市将迎来重大变盘，房价或成定局

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金九银十一过，很多人觉得11月楼市就进入冬眠了。看房的少，干活的少，连中介朋友圈都安静了。

但有个信号被绝大多数人忽略了。

11月，12个重点城市要集中推地。这是8・28现房销售新政落地后，全国头一回集中供地大考。

从11月1日开始，这些地块就会陆续挂牌、竞价、成交，整个11月，土拍市场会持续有消息出来。

土拍这东西，房企真金白银举牌，比任何研报、任何口号都诚实。

据证券日报10月27日报道，北京第十三轮拟供应4宗商品住宅用地，通州、大兴各2宗，建筑规模约44万平方米。同一天，深圳公共资源交易中心挂牌出让光明区一宗居住用地——这是深圳10月15日出台现房销售细则后，公开挂出的首宗地块。

上海也没闲着。据上观新闻10月28日消息，上海拟于11月下旬集中交易一批住宅用地，涉及杨浦滨江、张江、春申、真如等板块。杭州也排了两批，11月17日出让江河汇等5宗地块，24日再出笕桥、闻堰两宗。合肥6宗、苏州5宗、广州5宗，成都、南京、宁波、武汉也跟了上来。

中指院测算，这批供地总规划建筑面积超过1200万平方米，是三季度以来单月规模排前面的一次。

而且你仔细看这些地块，两个共性特别明显。全在核心板块，没有远郊大盘。单宗规模普遍控制在5到15万平方米，小体量、好竣工。地方政府不是在凑数，是在主动适配现房新规——拿地后3年才能卖房，地块太大、太远的话，房企根本不敢接。

这次土拍和过去五年，味道完全不一样了。

先说民企。

10月27日南京出让3宗地，都是底价成交。但就在前几天，郑州中原区两宗住宅用地开拍，四川邦泰、鹤壁鑫亨元两家民营房企各拿一宗，溢价率分别20.76%和9.04%。这是民企连续30个月没有溢价拿地之后的头一回。

据克而瑞监测，杭州11月这批地块吸引了不少民营房企关注。江河汇地块紧邻京杭大运河和杭州IFC，位置稀缺；笕桥板块宅地已经空窗近两年，民企参拍意愿不低。

民企这群体，对市场冷暖敏感得很。不确认能赚钱、不确认房子卖得动、不确认风险可控，他们绝不出手。这次真金白银举牌，比任何"看好后市"的表态都管用。

拿地的逻辑也彻底换了。

现房销售之后，从拿地到卖房回款，从过去6到8个月拉长到30到36个月。资金占用成本是预售制下的三四倍。据中指研究院分析，房企投资模型全部重建，拿地筛选标准收缩到五个硬条件：核心城市核心板块、地铁1公里内、配套成熟、小体量、周边二手房去化周期低于10个月。不符合的地块，白送都不敢接。

还有一层变化，溢价率开始结构分化了。

10月第三周300城住宅用地平均溢价率才1.4%，看着冷。但拆开看，郑州核心地块溢价11%，上海9月杨浦滨江地块溢价12%，杭州未来科技城地块溢价9%。远郊地块把平均数拉低了。

据中指院预判，11月土拍会出现清晰分化：北上广深和强二线核心地块，溢价率落在5%到15%之间；远郊地块继续底价成交甚至流拍。核心地块能卖到10%的溢价，说明房企在投资测算里，已经默认3年后项目售价能覆盖资金成本、稳中有升。

这种事，历史上反复演过。

2008年10月上海二手房见底，2009年1月土拍溢价率回到8%，3月房价就启动了。2014年12月深圳二手房成交量翻倍，2015年2月土拍出现溢价50%的地块，3个月后深圳房价启动，全年涨近40%。

据中原地产历史监测，土拍回暖到房价启动，传导周期稳定在2到3个月。

巧的是，10月28日央行刚发了一组数据，很多人看了又开始焦虑。

三季度末人民币房地产贷款余额50.08万亿元，同比降5.2%，前三季度减少1.90万亿元。开发贷余额12.37万亿，同比降9.1%。个人住房贷款余额35.91万亿，同比降4.1%。

数字确实冷。但拆开看，是另一番景象。

个人住房贷款前三季度少了1.10万亿。据贝壳研究院测算，同期居民提前偿还高利率存量房贷的规模约1.08万亿——几乎完全对冲。不是没人贷款，是大家在把过去5%、6%的高息房贷，置换成3.06%、甚至叠加财政贴息后2.06%的低息贷款。居民月供压力降下来了，后续改善型购房的能力反而在积累。

开发贷少了8179亿。据金融监管总局公开数据，其中约七成是出险房企的不良贷款核销和债务重组。同期保利、中海、华润等头部优质房企的开发贷余额反而同比增长2.3%，龙湖、滨江等稳健民企的授信额度同比增长12%。

中国社科院尹中立有个判断：房地产信贷余额出现负增长，恰恰说明风险出清接近尾声，政策逆周期调节的窗口已经打开。

回看历史，2008年11月房地产贷款余额同比降3.7%，随后四万亿和房贷七折落地，第二年二季度房贷增速冲到48%。2014年12月同比降4.3%，随后330新政、棚改货币化出台，两年后房贷增速回到35%。每次信贷冷到这个程度，离政策大招就不远了。

那明年房价到底往哪走？

几个方向已经比较清楚。

核心城市核心板块，2027年一季度价格环比转正，温和修复3%到5%。这不是短期拉升，是六年深度调整后的价值回归。

分化还会继续。核心板块领涨，主城区普通房源止跌，远郊结束大跌进入横盘。无差别下跌的阶段已经过去了。

现房项目会成为价格稳定器。交付风险这个压在购房者心头的大石头，随着现房占比提升会慢慢消失，"因为怕交付不敢买""因为质量问题降价甩卖"的负循环会断掉。

据中指院预判，2027年会有超过30个重点城市进入价格企稳阶段，更多城市的二手房挂牌量会继续下降，议价空间从当前1%到3%进一步收窄。

11月的土拍，不是一件孤立的事。

深圳光明地块被谁拿下、溢价多少，北京通州地块有多少家房企报名，杭州江河汇地块举牌到什么价位——这些数字会在接下来几周陆续出来。它们是现房新规则下的头一份考卷，也是市场预期从筑底走向回升的试金石。

冷数据不可怕，可怕的是看不懂冷数据背后的暖信号。政策底已经摆在这里，信贷底正在形成，剩下的，就等11月那些举牌数字说话了。

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