免门票、搞综艺！24亿烂摊子被芒果盘活，但这操作普通人学不来

张家界有一座投资规模超过24亿元的人造古城，建成后的很长一段时间，每天买票进场的游客平均不足15人，四年累计亏损超过10亿元，把母公司拖入了破产重整程序。

然而，在湖南广电旗下的芒果团队接手运营三个月之后，这个曾经少有人光顾的街区，单月客流突破了100万人次。

一个面临严峻生存危机的重资产项目，是如何在短时间内改变局面的？

2016年，当时国内各地都在兴建仿古景区。

根据行业调查数据显示，2016年到2025年十年时间里，国内规划建设了2800多个古城古镇类景区，最终能够维持盈利并且正常经营的，比例仅在10.7%左右，接近一半的项目处于严重亏损甚至停业状态。

张家界的大庸古城，就是在这种盲目投资的环境下立项的。

当时当地从项目立项到动工建设，仅仅用了三个月时间，在规划方案和运营盈利模式并不清晰的情况下仓促开工。

最初工程预算大约是18.83亿元，随着后续边建设边更改设计，项目最终的总投资额增加到了24.43亿元。

2021年6月，大庸古城的核心游乐项目开始试营业，当时主推的是投资数亿元制作的室内演艺项目以及飞行影院项目。

然而，由于园区属于人工修建的仿古砖木建筑，缺乏市井生活气息，也没有持续吸引游客的内容，园区很快陷入了无人问津的状态。

到了2024年上半年，经营数据出现了惊人的滑坡。 在整整半年的时间里，古城重点打造的飞行影院和游船观光项目，累计仅售出2300多张门票。平均每天购票进场的游客不足15人。

在耗费了24亿元建设资金的庞大园区里，当时最大的现金收入来源，竟然是地下车库的对外停车收费，一年的停车费收入大约只有502万元。

面对每年数千万元的固定资产折旧与利息支出，几百万元的停车费收入显然无法维持收支平衡。

从2021年到2024年，大庸古城累计亏损金额超过10亿元。巨额的亏损导致母公司张家界股份的资产负债率急剧上升，股票被交易所实施退市风险警示。

由于无力偿还到期的工程款和供应商欠款，大庸古城在2024年下半年被债权人依法申请破产重整。 重资产建造外壳、依赖门票收费的传统思路，在市场环境改变之后，迅速暴露出严重的经营漏洞。

2025年年底，湖南省内传媒力量介入了项目的资产处置。

当时，湖南广电旗下的上市公司电广传媒和芒果超媒组成联合体，以重整投资人的身份参与进来，为项目注入了大约15.86亿元的资金。

重整方案执行后，广电系联合体获得了张家界股份24.70%的股权，成为上市公司的第二大股东。 在解决债务问题的同时，双方对管理体制进行了重新设计。

张家界股份与电广传媒、芒果超媒共同出资1.8亿元，成立了张家界芒果文旅有限公司，由专业团队负责古城日常的改造与运营。

资产依然留在上市公司账上，而具体的场景打造、招商引资和活动策划交由专业团队处理。

按照协议，上市公司每年向运营公司支付约700万元的基础服务费用，当经营利润达到预定指标时，运营团队可以获得浮动奖励。

2026年7月10日，改造后的大庸古城重新开门迎客，运营团队推行了几个明显的调整。

首先是取消了进入古城的门票限制。园区变成了开放式街区，游客可以自由进出。团队把经营重点放在了傍晚以后的时间段，利用张家界白天爬山、晚上缺乏休闲场所的特点，引导游客在夜间进入街区消费。

其次是引入了具有传播效应的综艺场景。运营团队将电视综艺节目的实景录制场景设置在街区内部，开设了互动潮玩店、怪趣体验馆等新型业态，并且安排了经过专门培训的演艺人员在街区内开展高频次的剧情互动。游客进入街区不再只是拍照，而是参与到具体活动中。

商户合作方式也发生了变化。针对以往高额固定租金导致商户不敢入驻的问题，新的运营方推行了免收固定租金、按照营业流水阶梯抽成的分成合作方式。 这种调整降低了商户的初期成本，使得古城一层商铺的出租率迅速恢复到了100%。

在重开后的首个月份，大庸古城累计接待游客数量突破了100万人次，暑期旺季的单日客流量稳定在2.5万到3万人次。相比于此前每天不足15人的冷清状态，现场客流出现了显著的回升。

根据张家界股份披露的2026年第三季度财报，公司前三季度实现归属于母公司所有者的净利润为3.27亿元，同比实现了大幅度扭亏为盈。

这3.27亿元的账面净利润，主要来自司法重整过程中债权人免除债务所确认的债务重组收益。在会计核算上，这笔收益属于非经常性损益，并不是经营业务带来的实际现金流。

如果扣除非经常性损益，张家界股份在前三季度的主营业务净利润实际上依然亏损了758万元。

此外，公司在第三季度单季营业收入之所以能够达到2.17亿元、实现51.77%的同比增长，原因之一是在2026年年中花费了3.55亿元收购了武陵源天子山索道51%的股权。

索道业务本身具有稳定的客源和较高的毛利率，索道业绩纳入合并报表之后，客观上改善了上市公司的营收结构。

至于大庸古城本身，在取消大门票之后，原有的高额门票收入模式不复存在。目前景区的收入主要依赖于二次消费项目抽成、自营店铺销售以及场地租赁收益。

在大庸古城产生的营业收入中，扣除运营管理费用之后，真正沉淀到上市公司利润表中的金额依然相对有限。

实地商业调研同样显示，目前进入古城的人群中，有相当一部分属于周边就近休闲纳凉的本地居民。外地游客虽然客流庞大，但消费行为大多集中在平价饮料、快餐以及免费互动项目上，高客单价的客栈住宿与特色餐饮消费依然有待提升。

大庸古城过去的教训表明，脱离市场需求、单纯依靠财政资金和银行借款建设仿古建筑的重资产投资模式，在文旅行业已经难以为继。

芒果团队的接手，为行业展示了如何通过内容植入和机制调整把人流吸引回街区。 但是，这种模式对运营方的媒体资源和活动组织能力有着极高的要求，普通文旅企业很难轻易照搬。

在开业初期的宣传热度平稳之后，如何保持内容的持续新鲜感，让街区客流转变成稳定的人均消费，从而逐步摊销前期的巨额固定投资，依然是这座古城需要面对的长期课题。