保留所有权规则下不动产权利变更的分析

甲系某汽车配件生产企业，与乙签订了《综合住房奖励协议》。约定乙作为技术人才引进，甲出资为乙购买商品房一套， 以乙名义登记购买并办理按揭贷款。同时约定，10年之内乙需连续稳定地在甲处服务;甲享有房屋产权，乙享有房屋的居住权;10年之内，乙无论以任何形式不能为甲服务，甲有权取消对乙的住房奖励并追索损失;服务满10年后，乙始享有完全的产权。甲提供住房后，除工资外，不再支付任何年终奖和例行奖励。协议履行满4年后，甲以乙不服从工作安排为由，单方提出解除合同及劳动关系，并诉请法院请求乙返还所住房屋。一审法院以《综合住房奖励协议》系当事人双方真实意思表示，应以协议约定内容确定物权归属为由， 判决房屋产权归甲所有，乙返还房屋。乙不服提起上诉，二审期间，甲征得乙同意，撤回诉讼。

本案是一起典型的不动产物权纠纷案件， 其事实基础关涉不动产借名登记协议的效力判断、真实物权权利归属以及不动产保留所有权履行中所附条件是否成就等物权理论和实务问题。在研究不动产权利变更及不动产交易当事人之间的利益保护、立法及司法政策取向等方面，极具标本意义。本文讨论如下问题：第一，本案所涉的不动产借名购房协议条款是否有效? 第二，《综合住房奖励协议》所附条件未成就时真实物权究属何方? 第三，本案的《综合住房奖励协议》是否属于不动产保留所有权的运用? 应比照适用何种裁判规则?

一、《综合住房奖励协议》 之效力判断不动产借名登记协议的正当性建构

(一)不动产借名购房之概念

在不动产权利变更方面，我国《物权法》采行德国、我国台湾等地的物权变动理论和立法经验，结合我国物权的历史沿革、习惯而确立登记生效主义。不动产物权的变更，非经登记，不生效力。〔2〕本案的《综合住房奖励协议》中，约定甲出资，以乙的名义向开发商购买商品房一套用于乙居住，登记在乙名下，甲享有产权，乙只享有居住权。如此约定自属甲乙双方真实意思表示，但在法律效果上与不动产登记生效下之产权表征产生冲突，即法律上产权推定人与事实上真实产权人不一致，二者名实背离。这种现象，实践中大量存在，学理上将其称为借名登记。在商品房领域，更直接称之借名购房。本案中甲方购买商品房而以乙方名义登记即属此类。其目的一是解决职工居住需要，二是达到奖励与员工贡献挂钩的目的。〔3〕目前，国内学者对借名登记概念的一般表述可以归结为：实际出资人(真实权利人)一方与另一方(登记名义人)约定，由实际出资人出资购买特定财产，以另一方当事人的名义登记，不动产实际权利归实际出资人享有，登记名义人不享有实际权利。〔4〕可以看出，虽然借名购房现象客观存在，但由于目的各异，样态繁多，有的行为属于脱法行为，有的又属于法律、法规未禁止而对当事人生活有益的行为，对此现象，法学理论界产生了对该行为效力肯定和否定之争。为此，探究本案中借名购房协议的效力状态实有必要。

(二)不动产借名购房协议的性质及效力判断

我国法上不动产变更采行登记生效主义， 登记物权人在法律外观上被视为物权权利的享有者， 这在借名登记场合，就会产生当事人约定改变这一事实之情况。对于无名合同之一种的借名购房协议， 它在当事人双方之间订立，其效力约束合同双方;从借名登记行为之法律关系对内对外的二维区分上看， 它属于当事人双方的内部关系，因此，其内部协议的效力不应受到诸如物权登记方生效力、物权登记人推定权利正确等等外部效果的影响。当事人意思自治应成为主宰协议订立的帝王原则， 在此之外，辅以合同法上一般效力的强制性规范加以检视。在效力分析上，借名购房协议适用合同效力的一般判断标准。在我国法上，《合同法》规定了主体须有缔约能力、当事人意思表示真实这两个与缔约主体意志健康的判断标准，在当事人与外部关系的调适方面，《合同法》规定了不违反强制性的法律规范和公序良俗的标准， 称为合同目的及内容适法性原则。此外，对于合同标的，《合同法》还要求标的具备确定性和可履行性标准。

由于客观上借名购房合同的类别多样，目的各异，司法实践中对于协议的效力判断多采区分原则。对于那些当事人双方生产生活需要且不违反法律强制性规范的意思自治行为， 司法上以认定其有效为多， 以保障私权自由，实现私法促进交易之目的。与我国法相近的台湾地区法上，对于借名购房协议的效力，也多存争议，但主流观点亦认为有效。

二、《综合住房奖励协议》 的权利基础事实物权理论建构及对本案基础分析的贡献

(一)本案适用事实物权理论的前提要件

1.借名购房关系中不动产物权登记的性质

首先，需解决不动产物权登记性质的认识问题，即物权登记取得的是何种权利， 它对真实购房人权利是否构成实质对抗。从登记的公信力性质看，其内容包含权利正确性推定效力和善意第三人保护效力。〔7〕由于善意第三人问题尚不在本文研究范围内， 单就权利正确性推定效力言，通说认为，这种推定效力不是确权，不具有证明权利归属的绝对效力，〔8〕它只是法律上的推定，并非绝对真正不可推翻。事实上，在当事人有相反的证据时，是可以推翻这种推定，从而维护事实上的真正。比如，德国民法第873条第2款规定：在登记前， 权利人和相对人的物权合意在经过公证证明时， 或者已经向土地登记机关递呈时， 或者权利人将依据土地登记法取得的登记许可证交付与相对人时，亦为有效。〔9〕我国法院在司法实践中，也采取了相同的态度。〔10〕因此，从物权登记本身，并不能确定权利的真正归属， 尤其是在无交易第三人介入的相对人之间。从这一点看，借名登记中登记名义人的物权权利相对于真实物权人并无绝对的对抗力。

2.借名购房登记与物权法定原则之协调

物权法定，通常指物权类型法定和内容法定，即指一国的物权种类，不能任意创设，物权的内容和形式，必须经国家正式法律规定方为有效。其目的在于物权权属清晰，物权交易安全、有序。在我国《物权法》坚持物权法定主义原则下，其对物权秩序的维护起到很大作用。但是，物权法定主义如果僵化于成文法的固执，对现实中客观存在的物权样态一概不予承认， 则物权法将极大滞后于生活，其定纷止争之功能也将不能彰显。在突破物权法定原则的实践上，我国台湾地区2010年修订的民法典承认了习惯可以创设物权，这颇值得我们借鉴。

(二)事实物权理论的客观基础及适用于本案的正当性所谓事实物权， 是相对于法律物权而言并且与之分离的真正物权， 在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权的物权。事实物权的权利主体也称为真正权利人。所谓法律物权，是指权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权， 包括不动产登记簿上记载的不动产物权和占有表现的动产物权。也称为登记物权，登记物权人一般称为登记名义人。在事实物权理论构建下，本案借名购房协议中双方物权权利配置就能实现当事人真实意思所体现的支配力。一方面，登记名义人对外以物权持有人名义进行宣示，以明确交易主体和秩序;对内，真实购房人作为事实物权享有者，完全支配、管领不动产，行使物权权利， 而相对的名义登记人则依协议约定消极地不享有任何物权权利。在遇有物权纠纷情况下，对外部交易第三人，若属善意与登记名义人为不动产交易，则真实物权人之事实物权不能对抗;若第三人非善意，则不能对抗事实物权人之真实物权。若借名协议内部当事人之间产生纠纷， 则主要依双方当事人举证以及证据证明力大小来确定物权归属，在举证责任分配上，由于登记名义人作为法律物权享有者，并依登记享有权利正确性推定效果，故在举证责任分配上，状如举证责任倒置情形，登记名义人只需证明自己产权登记的状态即可， 证明真实物权归属的举证责任主要由事实物权人承担， 只有事实物权人提举了足以证明双方协议的证据， 事实物权始得以对抗法律物权，实现真实权利的回归。

三、《综合住房奖励协议》 的裁判基础不动产保留所有权规则的运用及与本案纠纷性质的对应性分析

(一)不动产所有权保留的概念及与本案同质性比较

所有权保留是指在移转财产所有权的商品交易中，根据法律规定或当事人约定， 财产所有人移转财产的占有于对方当事人，而仍保留其对该财产的所有权，待对方当事人交付价金或完成特定条件时， 该财产的所有权才发生移转的一种制度。〔14〕除了价金支付外，所有权保留所附条件尚存在其它约定方式， 其交易目的也不仅仅限于买卖关系。本案中《综合住房奖励协议》中所附条件的形式，虽然以奖励的名义，但乙方需以自己的智力和技术投入为对价来支付不动产价值，况且在10年之内，甲方除支付房屋按揭价金外，不再支付乙方任何奖金和福利款。可以看出，住房奖励协议是一种以奖励为名，不动产分期付款买卖为实的产权交易， 甲方在此交易中采行了不动产所有权保留的形式， 以所附条件的成就与否决定真实物权的变动，双方对此均无异议。因此，不动产所有权保留的分析即是对本案物权法律关系的分析。

(二)不动产作为保留所有权客体的现实检讨及对本案纠纷解决的影响

1.不动产作为保留所有权客体的理论与立法分歧

所有权保留的标的一般为动产， 不动产能否成为其标的，各国立法和学界讨论各有分歧。德国、瑞士等国民法不承认不动产保留所有权;〔15〕日本、葡萄牙、西班牙国家等均规定所有权保留适用于不动产。〔16〕我国台湾地区民法对不动产保留所有权未作明确规定。我国《合同法》规定，当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或其它义务的，标的物所有权属于出卖人。从该条规定上分析，标的物未作限制，解释上既可理解为动产，也可理解为不动产， 这是我国制定法上对不动产适用于保留所有权的唯一明确表述。但是，理论界对其不同的争论一直存在。必须承认，标准框架下的保留所有权交易下，不动产商品附条件买卖在物权登记生效变动规则下存在实现障碍。究其原因，盖动产所有权移转以交付占有为公示表征，出卖人保留所有权作为一种债的担保， 在买受人不支付或不完全支付价金之时，可以所有权之物权效力，行使物上追及力，向买受人请求返还标的物，以防免损失。不动产买卖交易中， 由于我国法律上不动产变更依登记而生效力，如果只在交易双方之间，买受人即使占有不动产，出卖人不配合进行变更登记，不动产物权自然不会产权变更，故产权必须登记始能变更取得似乎成为了出卖人的一种天然担保，出卖人在买受人履行不符合协议约定情况下，只要不进行产权变更登记，则自然保留了不动产所有权。

2.《综合住房奖励协议》条件下适用不动产保留所有权规则的合理性分析

在借名购房登记情况下， 由于真实所有权存在名实背离的情况， 不动产附条件转让或交易恰恰不再以登记为权利变更条件，产权交易双方在协议有效情况下，对真实权利的让渡约定实现的条件，就不但是可能的，实践中更是大量存在，状如本案中的《综合住房奖励协议》。具体分析之，以本案中《综合住房奖励协议》为例，在事实物权和法律物权框架下， 真实不动产物权归于事实物权人甲(虽然其不是房产登记簿上的权属登记人)， 乙作为登记簿上的登记名义人，实质不享有不动产权利。在甲乙双方真实意思表示下，约定了真实物权附条件让渡(奖励)的方式，而且在整个所附条件的实现过程中，由于物权名义上已经经过登记， 所以甲与乙之间真正的权利让渡就不再以登记为前提了， 即所附条件成就与否就可决定甲乙双方不动产物权的权利归属。从这个意义上讲，学说理论上关于不支持不动产成为保留所有权的标的的理由难有立足之地。剩下的问题是，何以认定甲作为事实物权人仍旧保留了不动产所有权? 这一点上，我们必须回到前述论证的借名购房协议的有效性上来， 在协议有效性确定基础上， 协议约定了真实不动产物权在条件成就前仍保留在甲处，对于只约束甲乙双方的内部有效协议，这样的权利约定是明确有效的，于此，甲所享有的事实物权可以对抗乙的登记名义物权(法律物权)，(在乙反悔情况下，甲可应诉讼程序举证证明此约定权利， 从而取得胜诉确权判决)。因此，在甲乙双方约定的条件成就前，事实物权自然保留在甲方手中， 乙方不能对抗。接下来还有一个问题，甲所享有的这个事实物权，在保留所有权状况下如何保障? 传统上，赞成不动产保留所有权的学者们为标准模式下的不动产物权买受人提供了一个保障其权益的良策，那就是将期待利益公示，即不动产预告登记。〔17〕在借名购房模式下， 甲之事实物权同样可以采取这样的保护方式，只是适用的主体完全对调了过来，由于乙作为登记名义人，甲为保障自己权利，只能相对于乙而为不动产预告登记，通过预告登记，防免乙单方行使所占有的不动产之处置权， 达到甲作为事实物权人对己方之物的实际支配和保留权利的功用。另一方面， 作为权利的平衡与对抗，乙方在保留所有权关系中也需享有一种权利保障，在标准模式下， 乙方可采行不动产预告登记作为己方权利的公示保障，但在借名购房所有权保留中，其本身作为登记名义人，在形式上享有法律物权，故其公示保障的效能具有了天然的优势， 只要乙方完全按照所附条件正确履行协议义务， 其不动产权利的取得具有一个既成的登记形式所保障，除非经司法判决或自己主动配合，其登记形式不会轻易被改变。

(三)不动产保留所有权中期待权人利益保护及对本案纠纷解决的启示

1.期待权概念及性质阐释

所有权保留买卖中买受人在价金未支付完毕或义务未履行终了时，对标的物享有一种期待利益，并于此期待利益上成立期待权。何为期待权? 通说观点认为：期待权是指买受人对其正在行使所有权的部分权能的买得物所享有的于将来取得其所有权的权利。〔18〕作为一种特殊权利的期待权，虽然它既不属于物权，也不属于债权，但它显示出很强的物权特性，其所受之保护， 与享有物权之人相当，类如承租人之租赁权因物权化而具有物权效力，可谓为期待权之物权化。〔19〕

2.《综合住房奖励协议》中的期待权权益分析

在事实物权享有情况下，事实物权人甲与登记名义人乙协议，将不动产物权附条件让与乙，协议有效自不再赘述。在约定条件进行中，随着乙履行约定义务的不断增多，其对不动产权利之享有亦会渐次积累，实质上与动产保留所有权一样，甲处的不动产事实物权随着约定条件的渐次成就， 体现出一种权利的不断流失和逐渐让渡的潜在过程，在条件未成就之时，或说成就之中的某个节点上，登记名义人所享有的期待权是有实质的权益的，这种不动产权益体现为一种量的分割。随着登记名义人乙的权利渐次丰满，甲的事实物权渐次虚空，至条件完全成就之时，登记名义人乙取得完全的不动产物权，其登记物权表征与其真实权利同一，名至实归;而与之对应，甲之事实物权归于虚空，其事实权利实现了完全让渡。与一般不动产物权让渡不一样之处， 在于这样的让渡不需要再践行物权变更登记，完全依当事人双方约定条件的成就而决定不动产产权的让渡。从登记物权的表征上看，其不动产产权变更经历了一个真实背离真实的轮回过程，这个过程，体现了不动产交易中内部相对人之间完全的意思自治与规则自洽。在这个层面，物权法律鼓励交易的价值应当提倡。

3.不动产保留所有权制度中的权利冲突与平衡规则

在不动产保留所有权制度设计中， 为达致权利双方利益的保障和衡平，出卖人除保留所有权作为担保外，还享有在买受人不履约条件下的出卖物取回权， 从占有人处径行取回出卖物;〔20〕但出卖人的取回权也受到一定限制，我国《合同法》司法解释三第36条规定：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上， 出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。此条规定，是买受人期待权利益在我国法上最直接的反映。同时，买受人得在占有物受到侵犯时，行使停止侵害，排除妨碍请求权、物上追及权和标的物损害赔偿请求权。为保障当事人双方诚实守信、公平履约，法律上还创制了阻却防免规则，具体讲，就是为了防止当事人任一方为了己方利益，中途反悔，人为地阻止所附条件成就，或是故意促成不当利益的条件成就，损害对方利益。我国台湾地区法上对此有相关规定。〔21〕在我国法上，《合同法》第45条第2款规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的， 视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。上述种种权利配属和规则制订，同服务于一个目的，即保留所有权关系中双方权利的公平行使， 出卖人与买受人之间的权利对抗与妥帖的利益平衡。

四、《综合住房奖励协议》纠纷的裁断

前述分析，《综合住房奖励协议》实质上反映出不动产保留所有权交易的实质，因此，对其产生的产权纠纷，运用保留所有权相关规则去规制， 无疑是一种去繁化简的裁判方法。由于协议中约定了一定期间内乙方须尽到何种义务，如未尽到义务，则甲方将终止住房奖励，即将房屋收回(因协议只给予乙方居住权，即视为产权自始没有移转于乙方)，这可视为甲方行使保留所有权中的取回权。对于房屋收回后，甲乙双方所付出的购房款及甲方应该付给乙方的奖金归属，双方确有约定不明的地方。细究本案， 甲乙双方在协议终止后的利益保障与平衡颇值研究。首先，协议终止后是否甲方绝对收回事实物权? 在协议履行中，如前所述，乙方享有一种对所居住房屋的期待权，这种期待权具有权利内容，并享有利益。在协议终止时，不动产物权不能简单地回到原点，即如甲方所诉请那样完全回复原点而不支付对价。在协议约定的条件成就中， 保留所有权法律制度中的阻却防免规则同样适用于本案。于本案而言，因甲方在协议中约定乙无论以任何形式不能为甲方服务， 甲均有权解除协议并收回房屋，该条约定明显违背诚实信用原则，加大对方责任，免除己方责任，显失公平，应为无效。在对解除条件约定无效情况下， 所约定条件在何情况下不成就应属约定不明。因此，甲乙双方应本着诚实信用原则切实履行协议，任何一方出于恶意阻却条件成就之故意而解除协议者， 则保留所有权的阻却防免规则应当适用， 恶意阻却者承受不利益。本案中，甲方无证据表明乙方不为甲方服务，即单方面解除协议并诉请收回房屋， 其行为应属恶意阻却所附条件实现，故其诉请不应得到支持;若因甲方的恶意阻却行为而致协议不能继续履行， 则乙方对不动产房屋产权的期待利益应受到足够保障。从权利行使形式上判断，甲应属本于行使所有权保留中的取回权行为， 在本案与所有权买卖存在区别情况下， 乙方本于期待权享有对出卖人取回权的一定限制权利， 参照买卖合同中所有权保留对出卖人取回权的限制(买受人交付价金已达75%以上的，则可对抗出卖人取回权)，本案中名义登记人乙履行协议行为似乎尚未达到对抗事实物权人甲的取回权程度(以10年履行期间为标准，乙履行协议的时间逾4年，尚未过半)。但是，从公平原则考量，乙方在无重大违反协议约定条件的情况下，其期待权益应当保障。考虑到乙方占有房屋且持续居住，且为其唯一住房，其居住权益亦应受到保障，加之甲方购房的本意不是为了己方投资或居住，只是作为其雇佣劳动力稳定工作的一种担保和奖励。衡量甲方和乙方在不动产房屋之上所负载的利益和价值量，结合考虑甲方承受不利益，乙方因实现期待权而作出的努力应受的状况，在双方协议无法继续履行情况下，判决乙方享有房屋产权， 予甲方以适当产权利益补偿不失为一种公平的处理方法。

不动产登记具有公信力，即推定权利正确，它更大的价值在于外部交易第三人，即保护善意第三人，维护不动产交易安全。因此，对于当事人内部关系，类如本案借名奖励协议的约定双方， 不动产的登记不能起到确权的作用， 它在当事人内部没有绝对的证明力， 只是起到一种推定权利正确的作用，当事人内部产生纠纷时这种推定权利正确的规则有一定用处，但也仅限于启动类似举证责任倒置的作用。明确这一点，在司法实务中面对不动产产权归属纠纷，特别是借名购房纠纷时，法官不应拘泥于绝对而僵硬的物权登记公示对抗力而一味地判决产权归登记人所有，而应正确确定举证责任分配，并由此审查真实的物权归属，保护真正产权人利益。在借名购房附条件协议约定情况下，登记名义人享有期待利益，即具有期待权人的地位， 法律应侧重保护作为期待权人的登记名义人对于不动产占有的利益， 在与事实物权人的权利归属争议上采取由登记名义人享有不动产权属， 同时补偿事实物权人经济损失的办法实现利益平衡。