楼市最后一个“大猛招”，终究还是呼啸而来了！

昨天写了一篇关于楼市关键信号出现的文章，主要谈的是有城市开始从供应端大力度控制土地供应，这是从根本上让楼市企稳的最有效方式之一。

今天我们来看楼市的另一个大猛招，这就是拆迁。之所以说是最后一个，因为这是从需求端出的最有效的一个招，也再也没有比这更有效的招了。而此前什么降房贷利率、提高公积金贷款额度、放开购房资格、发购房补贴等等，不是说对购房者不好，而是对促进楼市恢复的重要性不值一提。

现在看来，此前多番刺激市场效果不明显后，供应侧、需求端两个终极大招相继而来，体现了国家的大智慧，虽有点晚但终究还是呼啸而来了。下面，我们就重点来说说接下来拆迁的事。

先说一下为什么要拆迁？

无非两个原因，一是在经历需求端一系列刺激后，一些急需买房的人该出手已经出手了，而剩下的要么是对后市看不准选择观望，要么是工作不稳、手头紧想买也买不了，后者明显是占有很大比重，说白了，你说谁不想把居住水平好好提升一下？但兜兜没钱是硬伤。从过往看，唯独拆迁才能释放大量需求，手握大把拆迁款，房子也被拆了，你说他们不买房买啥？总结成一句话是，有购房需求，手中有钱，这正是楼市需要的优质购买力。

二是发展经济。今年定的5%经济增长目标，老实说，压力其实是很大的。按某智囊专家的说法，房地产目前已经严重拖累经济发展，因为它关联上百个行业，所谓一损俱损，而拆迁能带动多个行业发展，比如房屋租赁，被拆户能带动周边的租赁市场。更重要的是带动房地产复苏，那样的话，完成全年经济指标的压力就要小很多。

其次，说说与过去的拆迁有什么不同？

截至4月9日，已有多个城市发布拆迁公告。需要注意的是，现在的拆迁模式不再是单一的村落、小区的拆迁，而是以成片开发方案替代。

比如南京（二线城市本轮房价跌幅第一），在4月初连发两个土地征收成片开发方案，一个是栖霞区01、02号方案，涉及9大片区，土地征收成片开发范围达到了421公顷，比以往全市一年总卖地面积还要多。另一个是江宁区的01、03号方案，涉及东山、淳化、滨江等多个街道，成片开发范围达到244公顷。

比如徐州，2024年安排的拆迁，除了城中村改造面积约200万平米外，还有涉及云龙、经开、鼓楼等区域的成片开发，共计21个片区。

比如苏州吴中区2024-02土地征收成片开发方案，涉及的面积达到82公顷，苏州张家港市2024-01号土地征收成片开发方案也涉及2个片区面积13.6公顷。

比如杭州，仅萧山区2024年的土地征收成片开发面积就达490公顷，涉及55个片区，西湖区也有101公顷，上城拟征收28块地，钱塘区246公顷，余杭区2747亩等等。

还有早些时候深圳和广州发布的相关预告信息，深圳涉及40%的城市界面，广州涉及下属多个区域，比如南沙涉及15个片区7400亩，天河区涉及5大片区等等。

当然，仅仅是列举了部分城市的成片开发通告，其他城市还在相继发布，而且，即便是一个城市已经发布，也仅仅是下属部分区县，下属其他区县的成片开发计划还在上报和审批过程中，应会相继发布。啥意思？你所在区拆，我肯定也有拆的需求，都拆呗，相信接下来，在网上三天两头都能看到各地发布土地征收成片开发方案公示。

这些土地征收成片开发时间大都设定了5年期限（广州是2年），能读出什么讯息吗？

与过去单一拆迁不同的是，用土地征收成片开发替代。其力度和方式都与过去有着显著的区别：

看看土地征收成片开发内容就知道了。其中要求“县级及以上ZF的土地征收成片开发方案，应纳入当地国民经济和社会发展年度计划”、“成片开发范围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地的比例，其中公益性用地比例不得低于成片开发总面积的40%”。

前一句说的是产业，后一句说的是公共配套。其实就是告诉我们，不像过去那样单独拆某一个村、某一个小区，而是把片区拆掉后，相关的产业和配套一并规划建设起来，而且时间要求比较紧，不像过去一拆就是好多年，甚至一二十年，现在顶多就是5年。为什么有这么大力度？

这得提到自然资源部在去年10月31日发布的一份文件，即自然资源部关于印发《土地征收成片开发标准》的通知。可以说，截至目前包括接下来的成片拆迁都是基于这份部委文件，在第四点中是这样说的：

土地征收成片开发方案应当充分征求成片开发范围内农村集体经济组织和农民的意见，并经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。未经集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，不得申请土地征收成片开发。

过去我们拆迁一个小区，总有些“钉子户”阻挠，一个项目拆多少年都拆不掉，主要就是需要同意拆迁的比例较高，要80%，甚至90%以上，而现在只需2/3同意率就可启动征收土地成片开发工作了。该文件最后一条（第八条），本标准有效期5年，意味着未来5年将开启大范围的成片拆迁，与各地密集发布的拆迁通告一致。由此我们可以得出2个信息点：

一是国家恢复楼市的目标是坚定的，不要有任何怀疑，对此要有清醒的认识；

二是国家做出的抉择是智慧的，也具有前瞻性。央行原副行长吴晓灵早些年就说过，老美一直在寻找机会刺破我们的房地产经济。实际上，世界历史上，“十次经济危机，九次来源于地产”，房地产被认为是经济的最大“灰犀牛”，老美原本以为通过连续11次加息，能刺破所谓的“房地产泡沫”，随着我们的开发商债务不断暴雷以及房地产市场持续下行，感觉他们的阴谋似乎就要得逞了，他们还放出消息说正准备降息恢复国内经济呢。

但我们提振楼市的决心坚定，如对房地产项目融资机制建立以及全方位的松绑政策支持楼市，让他们觉得并没有把房地产击倒，所以，现在突然改变策略，释放出将继续加息的讯息以及下调我主权信用评级的伎俩，企图不言自明。我们不崇尚所谓的阴谋论，但老美深知我们经济与房地产的关系，百姓家庭财富与房地产的深度捆绑，一直寄希望从房地产上找到突破口，可谓司马昭之心路人皆知，不可不防。

普通人能看到，国家自然是心如明镜，这无疑更坚定现阶段国家对楼市的两大终极战略“减少土地供应和加大拆迁力度”的实施，特别是土地征收成片开发，连产业、配套都一并考虑进去了，这无疑可减轻地方后期的财政支出压力，有利于拆迁建设的操作性和可持续性。

至此，供应端和需求端该出的楼市大招都出了，只不过是其他城市跟进和落实的问题，后面就交给时间吧。基本可以确定的是，相信楼市一定会企稳和回暖，上一篇分析了减少或停止土地供应开启，单个因素可让市场回暖周期锁定在3年，现在又加入空前的拆迁力度，预计这个回暖周期会提前。总之，假以时日，房地产市场也一定能回到健康平稳发展轨道，这是一场没有硝烟的战争，只能赢，没有退路。