作者|kangins

债务到期前，在上周末疯狂的小作文后，市场信心极度脆弱之际，万科如有神助！

仅仅五日之后，真金白银46.5亿（6.47亿美金）到账！

3月8日晚间，万科公告：针对3月11日到期的美元债“VNKRLE 5.35 03/11/24”，公司已在到期前提前将本金及累计至到期日的利息共计约6.47亿美元存入代理行指定银行账户。

3月8日晚的这个时间点，颇有些看点：

这个时间点是周五的晚上，紧接着的就是周末，从股票和债券交易的这个角度来看，周五晚发布的疗效和周日晚发布的疗效是一样的。

但是为何选择在这个时点发布？康哥认为这有两个玄机：

1、这么迫不及待，显然说明这笔来自神秘力量支持下的资金刚刚到账；

2、周五晚上虽然是非交易时间，但是对于一向神通广大的债券市场而言，周五晚乃至周六上午的消息通常会反应在下午的交易时段。

多只万科债券价格在午后发生异动，其中，“20万科08”盘中最大涨幅接近夸张的37.10%，收盘涨23.11%。“22万科06”/“21万科02”/“20万科06”亦有不错的涨幅，均超过10%。

从事后诸葛亮的角度来看，万科董事长郁亮带领高管团队密集公关发挥了重要的作用。周五晚上发布的消息达到了这一目的：

即拿到了钱，又稳住了股债。

01 万科资产负债表分析

截至2023年Q3季度，根据财报数据披露，万科总负债1.24万亿元，总资产1.65万亿元，负债率75.28%。这一负债率在其它行业看来已然属于高的了，但是在房地产这个行业的横向比较中，显然是优秀的头部。

但是，这只是披露的表内数据，结合房地产行业内通常还会将一部分负债转移到表外的做法，万科虽然可能较为收敛，但是估计也有相当一部分，因此，加上表外负债，万科的资产负债率显然不低：

比上不足，比下有余。

如果说，负债体现了经营的中长期债务的管理压力，那么流动性负债和经营现金流则体现了企业短期所面临的现实压力。截止至2023年Q3,万科的流动负债9405亿，其中：合同负债4075亿（大部分是预售房款）/应付票据和应付账款2489亿/衍生金融负债2489亿。

而体现短期偿债能力的企业经营现金流，则明显不乐观：

从财报横向对比数据来看，万科Q3的每股经营现金流同比下降约40%，而这数据还是在万科2023年基本上保持了月均300亿的销售规模的基础上。

如果结合2024年1-2月的销售收入来看，据克而瑞数据显示，万科前两个月的销售额分别是194.5亿、117.8亿，合计销售刚好勉强超过300亿，两个月折抵2023年的1个月。显然：

万科2024年Q1的现金流的管理压力已经濒临极限。

02 万科在行动

这次由万科董事长郁亮带领的高管团队除了与债务人进行紧急磋商外，显然还在争取高层的政策空间，债务人方面吃了一鼻子灰，但是好在高层对于优秀房企万科支持的态度还是非常明显的，几乎同一时间，万科公告：

拟以控股子公司深圳市万纬物流投资有限公司拥有的3个仓储物流园项目作为基础设施资产，开展基础设施REITs申报发行工作，首次发售拟募集资金约11.59亿元，募集资金净额将用于……的在建项目或前期成熟的新项目。

这里划重点：

1、这次募集的钱是在建项目或前期成熟的新项目，翻译一下，就是救急的；

2、公司于3月1日收到证监会的受理通知书，显然，这效率也是没谁了；

当然，万科能寻求高层的定向纾困，既与自身作为房企中的标杆地位密切相关，又与其自身的清晰认知密切相关：

自助者天助之

与万达的老王是从最不优质的资产开始卖卖卖模式不同，万科是一出手就将最优质的资产直接甩卖：

除夕当天，万科将自己旗下最挣钱的上海七宝万科广场剩余的50%股权以23.83亿卖给亚洲最大的不动产基金：领展基金，这一价格不仅低于评估的35%，而且还较此前2021年4月当时50%股权的出售价27.7亿低了约两成。

而上海七宝万科广场在万科体系内那挣钱的能力几乎就是一哥级别的存在，长期霸榜。

即使在疫情最严重的2022年，项目收入依然是神一般的存在，远高于第二名深圳印力中心。

都是卖卖卖模式，都是江湖救急，但是从最差的资产开始卖还是从最优质的资产开始卖，显然说明了另一个深层次的问题：

救急的程度不同。

写在最后

当前对于房地产行业的政策已日趋明朗，房企要活下去，必须要去杠杆，但融资对现在的房企来说，大多数是借新债还旧债，并不能解决债务压力，只是把风险推向未来，期待未来市场好转来化解债务，以时间换空间。

2022年以来，监管机构出台了大量支持房地产企业融资的政策：

1、去年双十一出台的“金融16条”：对房地产企业融资，国有、民企等房地产企业一视同仁；

2、10月31日召开的每五年一次的中央经济工作会议中提到：“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。”

3、11月底，“三个不低于”+传说中的“50房企白名单”+“向房企提供无抵押的流动性资金贷款”；

2024年伊始：

1、1月12日住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》；

2、1月26日住建部发布要给房地产融资支持项目“白名单”；

3、截至2月28日，全国有276个城市已建立城市融资协调机制，约6000个项目入围地产“白名单”，审批贷款超2000亿元，总额预计将超万亿；

4、一线城市房地产纷纷“松绑”限购限售，到房贷利率下调……

俗话说，信心比黄金更重要。对于当下众多嗷嗷叫的房地产企业们而言，比信心更重要的是：

黄金。

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