长沙房价会涨还是跌？2024长沙楼市十大预测（干货）

老王连续3年预测长沙楼市

精准率90%以上，

不服的可以看我以往文章

2023长沙楼市八大预测~

2022，在长沙怎么买房？

上面两篇文章起码近百项都预测实现了

又到2024年初，不少粉丝催更了

长沙的新房住宅房价会破5万吗？

2024年新房到底是涨还是跌？

长沙的二手房会继续大跌吗？

2024年还有必要买房吗？

本文是全网最干的干货

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2024新房是涨是跌？

新房是政策市，二手房是情绪市。新房的核心做局方是爸爸，二手房的核心做局方是市场。

按传统的新房预测逻辑来看，一个地方的新房房价是涨是跌，@老王策房，老王的观点是核心五看：一看城市大环境与基本面，二看城市供应量与供求关系，三看拿地成本（楼面价与拿地附加条件）、四看市场情绪、五看2024产品供应结构与板块方向。

就长沙的城市基本面(人口流入、政策大环境、成交情况)，长沙2023依然是净流入（目前官方只公布了湘江新区和中高端人口流入全国第三）,人口净流入是楼市涨跌的最大基本面。人口净流出的城市，房价长期看一定会跌。

2023年长沙新房成交面积839平米（内六区，数据来源中原）位居全国第三。

2023年长沙市的新房加上二手房的总成交面积（内五区），其实同比上年增长了约20%，这与大家平时刷到的文章数据差太远吧。

2023长沙也出台了一系列政策利好，保交楼化解烂尾停工风险、降首付、降利率、公积金新政、换房减契税...

市场情绪来看，主要看开盘去化率和摇号率（购房者角度）和是否地王频现（房企角度，地王就是市场锚，爸爸用来操作市场情绪的核心武器，淡市要多提地王，热市绝不准提地王，老王还在2018年长沙严控楼市的时候，因为写了地王两个字，被爸爸多次喊过去喝茶）。

貌似长沙还过的去，在全国一片哀嚎中，月均有1到2个摇号盘，如建发缦云、华润润府这样动辄上300万的大平层首开还要摇号。

另外长沙地王频出，先是风口浪尖上的保利居然1.36每平的楼面价创造了河西地王；然后是s10从央企中建虎口夺食，硬是把楼面价推高到1.61万每平。

长沙的住宅价格，2024有望被推高到4万，甚至5万！我深信这也是爸爸的本意，其实从项目安全角度，我依然坚决挺中建，但是市场太需要信心了。

2024年长沙五大单价地王，图克尔瑞

然后再来看供应量与供求关系，其实这个又核心看几个参数：供售比、去化周期、供应量、销售流速。

长沙近10年土地新房供销比，图克尔瑞

23供应同比同比21年降47%，图克尔瑞

2023年新房土拍仅成交61个地块（包括商业），同比2021年大降47%。

长沙近10年来供销比从2015年来，一直供销比小于1（有一部分原因来自2010年到2014年供应存量也多），所以从供求关系来讲。供销比越高，代表量大，去化压力越大，房价越有下行危险。

长沙目前去化周期为13个月，图中原

长沙的去化周期，虽然从8月扩大到13个月，但是依然是近5年倒数第二，且与大部分去化周期20个月以上的城市比，依然还在可控范围。

最后是产品与板块供应方向，2023年与2024年，长沙的土地供应，土地质量大幅提质，流拍率大幅减少，土地质量大幅提高。

长沙土地供应去外围收缩回归主城，图先青说

长沙2023土拍全景图，图网络

长沙2024土地供应手册

所以综合城市基本面、供销关系、土地产品质量、市场情绪来看，长沙的新房市场，一定可以肯定的是，肯定会“稳”。

但是，虽然各类数据一片大好，老王要提出一个观点：2024年的长沙的新房市场其实会是“稳中有降”。

长沙有可能打破近20年房价（2014年除外）只涨不跌的记录。

总结下2023年长沙房价六区一县涨5.7%，为13001元每平；内六区成交均价涨7%，为13458元每平；内五区涨3.8%，成交均价为14530元每平。

长沙六区一县近13年房价走势图，图克尔瑞

长沙内六区近15年房价走势图，图中原

@老王策房，老王预测：

2024年的新房局面是：稳中有降

2024年长沙房价六区一县跌5%左右，为12500元每平左右；内六区成交均价跌3%左右，为13000元每平左右；内五区维持跌3%左右，成交均价为14000元每平左右。

同时无论是内五区、六区还是六区一县，供应量与成交量均会收缩，均会有1-5%的降幅。

为什么是稳中有降，老王的独家解读如下：

1、楼面价虽涨，但是开发商拿地条件宽松+套利预期降低，拉低城市均价

长沙内六区2023年楼面价同比涨910,涨幅21%，图克尔瑞

长沙内六区2023年拿地条件非常宽松，图克尔瑞

楼面价与房价的关系，就是面粉与面包的关系，面粉贵自然面包贵。

2023年同比2022年楼面价上涨21%，为何房价还会降？

这是因为拿地条件变得很宽松了，因为以前即使是楼面价低，但拿地附件条件苛刻，综合楼面价其实很高。

比如华润润府，拿地楼面价仅5700，但是要修3所学校+修5条路+商业，综合楼面价超过7000了，现在拿地条件降低了，综合楼面价自然成本降低了，定价会比较轻松。

2、精改毛楼盘比例会大幅增加，大幅拉低城市总体均价

2018长沙规定内五区精装房交付不低于70%

其实2021年到2022年，内五区的精装率早已超过70%了，但是在新的行情下，大王山打响了第一枪，保利预期精装改毛坯，2023年南城招商项目改卖毛坯，这种在2024年将成为趋势。

因为长沙的城市均价是按精装毛坯一起算的。所以大批楼盘精改毛，将大幅拉低长沙的楼市成交均价。

2、楼市全国基本面不好，项目流速普降，降价先跑是主流，拉低城市均价

目前全民对经济预期不乐观，导致短期内观望为主，大盘销售流速普降。但是2024、2025年依然是地产偿债高峰年。要跑赢利息，必须跑量，用时间换空间。

长沙内六区近10年项目周转周期趋势，图克尔瑞

君不见，2023年，长沙建发缦云和瑞府、润府、洋湖天序、江山境三期等，作为长沙的高端改善项目，都是拿地到6个月，就匆匆开盘（开盘前2天，老王去建发踩盘，电梯和地面都还没整平，摔了一跤死的）。

而在2017年，绝大多数的盘，都是从拿地到开盘，起码是18个月以上。

2024年依然会出现工抵房、特价房、卖房送车位、送物业费、抽奖等暗降行为，新房价格阴跌不止。

3、大户型供应过高，受一线城市限购松绑冲击极大，率先降价，拉低城市均价

沙2023年160平以上户型同比增加27%，图克尔瑞

2024年的大平层存量已经到了惊人的程度，每供应10套房子，4套是大平层。

5、城投和本地平台拿地比例过高，土储量大，品牌溢价能力弱，定价权比较任性，拉低城市成交均价

长沙本土房企拿地比例大幅增加，图克尔瑞

本地城发和城投公司拿地，等于左手进右手出，相对其他房企有更灵活自由的定价权，比如2023年下半年会展城发壹中心就从1.1万直降到7000多。

目前城发、梦想土储较多，老王预测这也是影响2024整体均价下行的重要因素。

6、新房二手房剪刀差加剧，二手分流新房成交继续加剧

长沙新房与二手房占比走势分析，图好房汇

长沙新房与二手房均价走势分析，图克尔瑞

长沙楼市十大预测总结

1、2024新房稳中有降，内五区、六区跌3%，六区一县跌5%

2、长沙继续出台稳楼市新政

2024会继续降购房利率（就在一季度破4为3）+降首付+旧改新政（加大 psl+房票比例）+人才新政+降税费+降购房门槛。

人才新政是核心，加大人才购房补贴（直接按人才等级安家费、购房补贴、购房额外优惠等）；

进一步降低落户门槛（例如在长大学生不用集体户、另外有在长有效工作证明就可以直接落户）；

进一步降低首付比例（如二套房2.5成，甚至2成），进一步降低税费和交易成本（降契税，三套房契税从4到2，首套二套契大于90平的从1.5到1），二手房会松满五唯一条件为满四、满三唯一；

降购房门槛（144或者160以上直接裸奔，完全不限购）；旧改新政（大王山南和大泽湖等片区成为psl+房票的片区）。

3、二手房大战新房，二手房与新房比例将超过6:4，10套成交6套二手房

4、160平以上大平层率先普降，精装改毛坯是主流模式

5、一校两址盘+江景盘，成为2024年耀眼的星，热度超前

老王说2023是政务地产年，结果百分百预测准确，市府与省府真的大热。

那么2024年一定是一校两址+江景盘大热年。

湘郡培粹农大新校区楼盘（桃李）+四大名校新校区的配套盘将成为热度最高的盘，会迎来多次摇号。

s10，北城a2,万科滨江壹号、滨江c7c8、城发s8...

长沙将迎来江景房3.0时代。

6、城市分化加剧，长沙年度销量前20楼盘，将占城市总量50%以上

2021年是35%，23年是40%，24年将达到50%左右，啥意思，就是长沙在售新房楼盘200多个，有一半是排行前20的盘成交的。

好卖的盘要摇号，不好卖的盘有可能很多月份0成交。

7、长沙房产自媒体尤其抖音博主将迎来重大整顿

长沙将对唱衰型自媒体实施重大整顿，并出头细节针对政策，以后类似直播间长沙80%的房子是垃圾，这些买这些板块就是韭菜，将不在出现。

但是2024年依然是开发商重度依赖渠道中介的一年，开发商的城市总、项目总、营销总请自媒体大v喝mao台、倒茶送水成为常态。

8、长沙二手房与新房的价格剪刀差会继续加大

目前的二手新房价倍比为0.84,2024年将低于0.8。

9、拿地局面大幅变天，外来和尚和本地地主的博弈，拿地条件大幅宽松

央企民企拿地比例大幅减少，本地房企拿地比例将加大，

2024年以及以后，中海、金茂、保利等在拿地积极性会降低，以后长沙尽是城发、梦想盘，中建盘、运达盘。

大量的商业地块会改为住宅，或者大幅调整商住比例（比如友谊商店地块，滨江南中心与北中心地块）。

拿地条件不会有竞自持租赁等，拿地款可以分批或者延期。

10、s10大概率不会开盘

运达不是高效率开发商，会展湾拿地26个月才开盘，中央广场、滨河广场都是1年多才开盘，s10在年底会开品牌发布会，但是要快速开盘较难。

预告下，会在2月再写一篇：2024长沙二手房行情会如何？长沙楼市2024十大预测（二手房篇），你家的房子会贬值还是升值，要卖还是坚守？

如果你2024年要在长沙买房, 想知晓哪些楼盘会涨价，哪些会跌价，一定要事先问下老王，专业靠谱。