恒大为什么欠那么多钱？

谈到许家印，自然就会联想到恒大的2.4万亿债务。

据参考消息引用俄新社报道，俄罗斯的国家债务总额为2,948亿美元，折合人民币约2.12万亿。相较之下，恒大的债务竟然超过了俄罗斯整个国家的债务。那么，恒大为何需要借这么多钱呢？

答案很简单，对于商人来说，借钱是为了投资盈利，许家印也不例外。

回顾过去20年，直到2020年，我国房地产市场的行情一直看涨。在这段时间里，只要不是购买到烂尾楼，买房基本就是一种稳赚不赔的投资方式，这也是过去20年富人实现资产增值的主要途径。

如果时光倒流，许多富人的第一选择并非购买彩票，而是投资房地产。毕竟，不是每个人都有实力购买土地，所以大多数人只感叹自己为何没有早早买房。

同样，在过去的20年里，房地产开发商也在利用这种房价上涨的趋势，他们购买的是土地。只要能买到土地，开发房地产就是一本万利的生意。

然而，房地产开发并没有太高的技术含量，只要有足够的资金，任何人都可以盖房子。而且，房子与房子之间差别不大。

因此，房地产行业的竞争就演变成了一场资金竞赛，谁能筹集到更多的资金，谁能购买更多的土地，谁能更好地利用杠杆，谁就能赚得更多。

在这种畸形竞争模式下，中国房地产行业还出现了“劣币驱逐良币”的现象。

期房制度是香港富商霍英东首创的一种商业模式，其初衷是为了提高资金利用效率，进而增加公司的利润。

那么，期房制度如何提高资金利用效率和公司利润呢？以我国房地产企业碧桂园为例，其盖一套房的主要成本包括买地成本和建筑成本，各占50%。因此，如果实行期房制度，开发商启动一个项目的成本仅为那些不实行期房制度的开发商的一半。也就是说，只要这些开发商先拿到地，他们就可以开始销售房屋并回收资金。这样一来，整个公司的资金利用效率和利润都能迅速提高。

假设你计划建设一个小区，买地成本可能高达10亿元，建筑成本按照碧桂园的估算大概也是10亿元。如果实行期房制度，10亿元就可以建设一个小区，然后在两年内完成建设，并赚取2亿元，资金回报率为20%，折算下来年回报率约为10%。然而，如果不实行期房制度，开发商就需要自己承担建筑成本，启动一个项目的成本将高达20亿元。在这种情况下，即使开发商在两年内赚取了2亿元，年资金回报率也只有5%，利润仅为期房制度的一半。同时，由于开发的项目较少，公司规模也会减半。那么，为什么那些不实行期房制度的开发商最终会被市场淘汰呢？这是因为，这些房地产企业需要从市场上融资，而投资者无论是普通股民还是有财力的大户，都愿意把资金投给回报率高的开发商。事实上，开发商不做期房并非只是少赚一些钱，而是如果不做期房，他们将无法从市场上融资，最终被市场淘汰。期房制度很快从香港传入我国内地，并迅速在全国范围内推广。为了在竞争中取得优势，各大房地产企业开始寻找其他方式提高资金利用效率，扩大杠杆效应。在这种情况下，各大房地产企业纷纷使出浑身解数。以碧桂园为首的房地产企业提出了一个名为“456”的口号，即4个月开盘、5个月资金回正，6个月回笼资金，将回收的资金投入新项目。碧桂园通过提高资金回笼速度，增加自身资金总量。此外，他们还收购银行，如恒大自2016年开始陆续购买盛京银行的股票，最终在2019年11月成为盛京银行的第一大股东。

恒大并非只是简单地购买盛京银行的股票，还涉及复杂的金融操作，可能涉及商业秘密。据财新网报道，恒大收购盛京银行的花费大概在300-400亿元之间。那么，恒大从中回收了多少资金呢？据业内人士估计，恒大通过盛京银行撬动的资金最少为1300亿元，最多可能达到3500亿元。

这种操作伴随着恒大的财务危机，也导致盛京银行陷入破产边缘。最近，盛京银行的烂摊子已被国资接手。

恒大不仅坑害了普通投资者，还影响了知名私募中植系。前段时间，中植系旗下的明星产品中融信托曾投资恒大。

至于恒大的理财产品，例如恒大财富和恒大保险，这些都是恒大对外融资的渠道。此外，恒大还有超收宝等对内融资渠道。

恒大的超收宝是一种高回报率的理财产品，2017年的年化利率已达到25%。除了利率高，恒大还强制员工购买超收宝，购买金额往往按照员工在公司的职位进行摊派，职位越高，需要购买的恒大理财份额越高。

目前网上有传言称，知名经济学家任某平曾以1500万年薪加入恒大，期间购买了500万的超收保和3000万各种恒大理财产品，但最终未能兑付。如果扣除个人所得税，任某平在恒大的三年工作实际上亏损了1000万。虽然任某平并未承认这一说法，但可以确认的是，他的离职与超收宝未兑付事件有关，只是具体金额可能存在差异。此外，碧桂园等房地产企业也存在类似的融资行为。

超收宝是恒大吸收员工资金的渠道，而恒大财富和恒大保险则是吸收外部资金的渠道。

尽管这些企业表面上只是普通的理财产品销售平台，但恒大的理财产品和常规理财产品有很大区别。例如，恒大的供应商往往需要购买相关的恒大理财产品才能获得现金，而非商票。大约有10%的供应商需要购买10%的恒大理财产品才能获得100万的货款。

恒大财富等理财产品可能存在自融嫌疑。

正常的理财产品应该把募集来的资金用于投资与其公司无关的项目，如世界第一大资管公司贝莱德。然而，恒大的一些理财产品却把资金投资到其关联公司。例如，恒大财富曾销售过一款名为恒中展辉的理财产品，其融资方是青岛绿野国际旅游发展有限公司，而恒大也在这家公司中变相持股。

恒大这种自融行为，可以说是毫不掩饰地从公众手中筹集资金。这种行为在恒大财富的员工中也是公开的秘密。

总结来说，恒大的非正规融资渠道包括：购房者通过期房制度借款，供应商通过商票制度借款，银行通过抵押贷款和收购方式借款，员工通过超收宝借款，社会公众通过购买恒大债券和理财产品借款。这些共同构成了恒大的2.4万亿债务。

许家印走到今天这一步，并非意外。他的唯一生路，就是尽早放弃高杠杆模式。