5只美元债，仅1只展期成功。

2022年5月，特区建发正式入股华南城。19.1亿港元，认购33.5亿股新股，以29.28%的持股比例成为单一最大股东。

华南城创始人郑松兴，则以20.16%的持股比例，成为第二大股东。

国资入场，华南城“复生”。

然而，两年后，华南城再次深陷债务漩涡。

本应11月就完成支付的利息，宽限了1个月，依旧没能兑付。12月到期的5亿元境内债，也无法支付。

没钱还债，华南城只得对5只境外债再度展期。然而，仅成功1只。

千亿华南城，再度走到违约的十字路口。

01

深圳华南城，一个神话的崛起

2000年，深圳同时向东开发，地产商们的竞争日益白热化。

2001年，红树湾地王拍卖总价22.35亿元，楼价再上一个台阶。

自此，深圳楼市踏着一路暴涨的节奏，为大众上演了一场场“地王”问世的戏码。

潮汕珠宝商人郑松兴灵机一动，有了一个低价拿地的创富计划。

2002年，郑松兴联合四位老乡梁满林、孙启烈、马介璋、马伟武，共同出资26亿元，旨在深圳打造国际工业原料城。

彼时，五人分别控制着民生国际、国际京晖、建乐士、佳宁娜集团、力嘉国际等香港上市公司。

都不是差钱的主。

说干就干。

2002年8月，华南城项目成立。2003年11月，项目动工。

380天，平地起高楼，首期50万 的交易中心、2幢三星级大酒店、2座商务办公楼、一座美食城。

第二个“深圳速度”，业界奇迹。深圳华南城，一战成名。

2009年，华南城赴港上市。

自此，华南城定位综合型商贸物流中心，成为商贸物流地产的“带头大哥”，先后在南宁、哈尔滨、郑州等城市复刻“深圳华南城”。

2013年，华南城迎来高光时刻，实现合约销售额141亿元。

2014年，腾讯两度入股，前前后后花了23亿港元成为华南城二股东。

02

神话之所以是神话，就在于难以复刻

然而，高光时刻太过短暂。

随着电商的快速崛起，传统商贸物流中心一夜入冬。华南城，走上下坡路。

郑松兴也打起了退堂鼓。自2012年，郑松兴家族逐年减持股份。

2016年，郑松兴更是计划清盘，将所有股份转让给老乡黄光良的中洲控股，仅留0.01%。

只可惜，这盘中洲控股没接。

而梁满林、孙启烈、马伟武等合伙人，早已清空股权，转身离场。

2019年，郑松兴找来王健林，以“强强联合”之势自救。

化身“城市综合运营商”的华南城，与万达签署协议，引进全新一代万达广场。

但多元化经营对主业效用不大。

说到底，华南城虽主打一个“商贸物流+”，但底色更偏房地产。其收入大部分于来源物业销售，而这部分业绩又靠住宅销售支撑。

且，华南城多以仓储用地获地。土储虽多，但开发能力一般。还因改变土地使用用途，违规开发、出售住宅引发维权等风波。

2020年，刚感慨“最坏的时候过去了”，疫情爆发。

这打了华南城一个措手不及。

各地华南城商业空置，卖房回血却遭遇销售不畅。市值在缩水，业绩在下滑。

更要命的是，华南城尽管在全国只有8个项目，但全都是超级大盘，建筑面积100万 往上那种，逼得华南城高息发债：

2020年8月，其发债利率，11.5%。

这谁顶得住？

2021年，华南城流动性绷成了弦。

03

救项目，不救公司

生死时刻，深国资伸出了援手。2021年年底，华南城公告，特区建发以19.1亿港元认购华南城33.5亿股。

2022年5月，特区建发入主华南城。

国企，那是真的拼，急救输血包一个个送：信用背书、协助美元债展期、收购资产、发起设立投资基金。

2022年7月，特区建发以12.57亿港元，接盘华南城旗下亚太物业50%股权；

2022年8月，华南城完成5笔美元债展期，还统一了年息率。背后是特区建发签了“维好协议”；

2022年11月，特区建发同华南城签署全面协同合作，盘活南昌、郑州、南宁项目。且通过旗下公司牵头，设立股权投资基金，总规模110亿港元，为项目注资；

2022年12月，特区建发以50亿港元认购西安华南城69.35%股权。要知道西安华南城当时估值22个亿；

2023年3月，又是特区建发，在其推动下，华南城和11家银行签了银团贷款合同。60亿港元，3年，年利率4.7%。用以置换高息贷款，能给华南城每年省2、3个亿。

深国资的策略也很明显，盘项目，不盘公司。

但华南城，操盘项目大，实在不好盘。

楼市遇冷，物业销售萎靡，商业复苏缓慢……如此种种之下，华南城的造血能力直线下滑。

据华南城2023/2024财年中报，报告期内华南城营收25.16亿港元。

录得首次归母净利润亏损——6.21亿港元。

而其总计息负债，截止9月末，319.158亿港元。

说到底，还是以前举债过度、杠杆过高。

于是，华南城扛不住了，对5只美元债再度寻求展期。

但，市场不买账。国资驰援还走到这一步，就挺令人诧异的。

至于接下来，就看郑松兴这位地产大佬能不能和投资人协商一致了。

绝境求生，难啊。