憋了三年终于批复！为什么说浦东川沙规划如此重要？

原创内容，抄袭必究，仅供参考

“憋了三年，终于批复！”

关注浦东新区的小伙伴都知道，去年“川沙2035总体规划”（草案）公示了，公示时的规划名称还是叫作《浦东新区川沙新镇国土空间总体规划（2020-2035）》。

顾名思义，川沙2035总规的草案其实2020年就已经编制完成了，但是其中因为种种原因，在不断地进行修改，最终在去年才公示。

【公示页】

直到今年上半年，规划终于得到市政府批复。而且名称也改成了《浦东新区川沙新镇国土空间总体规划（2023—2035）》。

【批复版规划封面】

更有意思的是，今年这个批复版的川沙2035总体规划，和去年公示版的规划有很大差别。就连最核心的“空间发展战略”和“规划用地图”都变了。

【公示版与批复版对比】@是规划不是鬼话

那么，

为什么川沙的规划，屡屡修改、迟迟定不下来呢？

三大“国策”环绕

因为川沙的区位太重要了，与“三大国策”板块紧密勾连。

张江科学城、上海国际旅游度假区、东方枢纽，三大涉及国家战略的板块叠加在川沙的15分钟圈层上。

【三大国家战略叠加示意】@是规划不是鬼话

而最近这三年，又正好是“十四五”的开局之年，川沙周边“三大国策”都各自制定了“十四五”规划。周边板块发生了巨大变化，那么川沙自然也要适应和修改规划来更好地融入整个区域的发展之中。

【三个板块的“十四五”规划批复】@是规划不是鬼话

上海“两翼齐飞”

从上海市层面来看：

川沙，需要这三大国策板块；

三大国策板块，也需要川沙。

根据《上海“十四五”规划》提出的“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间新格局。其中西翼是以长三角生态绿色一体化示范区为引领，虹桥枢纽为锚点，虹桥商务区为腹地的功能板块构成，主要承担向内联动长三角的重要职责；东翼则由临港新片区、东方枢纽及张江科学城共同组成，主要承担链接全球的辐射功能。

【“两翼齐飞”规划结构】@是规划不是鬼话

相较于西翼，大虹桥与中心城区连绵发展的空间格局，能够更好地联动中心辐射，实现双向资源带动。

东翼的张江科学城与东方枢纽在空间上是区隔开的，没有形成一体化。

【浦东未能连绵成片】@是规划不是鬼话

而川沙，位于浦东新区的地理几何中心位置。西承张江科学城功能溢出，东接东方枢纽辐射带动，内含国际旅游度假区文化交融。

【川沙与周边三大国策板块位置关系】@是规划不是鬼话

直白点说：上海“两翼齐飞”的“东翼”，要靠川沙来作为“翅膀骨架”。

因此，规划要让川沙联动张江科学城、国际旅游度假区、东方枢纽等整个浦东中部地区，一体化打造功能复合、空间联动的重要增长极。

从浦东“战略洼地”到“中部崛起”

从浦东新区层面来看：

浦东“五城”战略，川沙独占“三城”。

浦东新区聚焦“五城”（金融城、科学城、旅游城、航空城、未来城）发展战略，而川沙作为衔接旅游城、科学城及航空城的重要锚点，独占“三城”。

【浦东新区“五城”战略】@是规划不是鬼话

联动旅游城（上海国际旅游度假区），强化文化、旅游功能； 协同科学城（张江南区），强化科创功能；衔接航空城（东方枢纽），强化与上海东站、浦东机场、中心城区的交通衔接。一举改变浦东中部各板块各自为政的发展格局，实现地区从“战略洼地”走向“中部崛起”。

【从“战略洼地”走向“中部崛起”】@是规划不是鬼话

在新一轮发展机遇下，川沙规划要重新找准自身定位，弥补周边地区功能短板；错位协同，转变发展思路，实现“从生产的配角，到生活的主角”。

今天，我们就结合今年上半年刚刚批复的《浦东新区川沙新镇总体规划（2023-2035）》，分别从“三大国策板块”的巨变对川沙的利好影响，以及川沙副中心和镇区的未来发展，来为大家深度解读：浦东川沙板块的规划发展逻辑，未来发展重点、机遇和愿景。

目录：

01.背靠“东方枢纽”，门户型主城副中心。

02.张江”下一站“：川沙副中心。

03. 除了国际旅游度假区，还有一片商业商办集聚区？

04. 川沙路高端商务区，“15分钟生活圈”规划详解。

01

背靠“东方枢纽”，

门户型主城副中心。

第一个咱们先讲：

东方枢纽的“巨变”，对于川沙的意义。

对内对外 “两个扇面”

根据新批复的《川沙2035总体规划》确定的总体空间发展格局，“川沙北部为主城服务扇面，南部为临空产业扇面，全镇总体承载了中央绿芯、商务办公、文化体验、会展旅游等重要功能。

【川沙对内对外两个扇面】@是规划不是鬼话

也就是，充分发挥“从属于主城区”和“毗邻东方枢纽”的双重发展优势。

【双重发展优势】@是规划不是鬼话

在如今“东方枢纽”规划越来越明确的背景下，川沙主城片区的世界级的定位，很大程度上来自于东方枢纽。这一点，和“大虹桥”十分相似。

川沙片区内的国际旅游度假区定位为世界级旅游目的地，张江科学城定位为全球科技创新的策源地。

【都有世界级定位】@是规划不是鬼话

作为门户型副中心，川沙主城片区依托紧邻的东方枢纽，将成为上海的两大世界级门户之一。

【同为门户型副中心】@是规划不是鬼话

“强关联”两大世界级枢纽

机场联络线在川沙片区有两个站点：张江站和度假区站。

过了张江站，就是度假区站，都是川沙片区的核心。

【机场联络线与轨交2号线】@是规划不是鬼话

要知道，机场联络线就连在大虹桥只有一个站点。

因为机场联络线只设9个站点，除去两头的机场和火车站，只有6个站点，每个站点都是相当金贵。

为什么站点这么少呢？

因为要快。

机场联络线全程只需40分钟，比2号线整整缩短一个多小时。如此连接虹桥枢纽和东方枢纽两大枢纽，给上海再加一座动力引擎。

依托机场联络线的度假区站，川沙副中心将成为东方枢纽通往市中心的第一站门户区，5-10分钟内可达东方枢纽，30分钟内可达虹桥枢纽。

【进入上海主城第一站门户区】@是规划不是鬼话

川沙副中心，将成为全市唯一能半小时内到达两大枢纽的主城副中心。

“虹桥枢纽”作为长三角一体化的核心，是“国内大循环”的核心引擎。

“东方枢纽”则作为对外开放的窗口、国际资源要素流通的第一站，成为“国内国际双循环”的战略支点。

【国内国际双循环】@是规划不是鬼话

川沙，通过与“东方枢纽”错位协同：

一、发挥浦东机场国际化程度高、客流量大以及支撑城市竞争力强的优势，打造以会议会展功能为主的国际交往和文化交流区。

二、在具体功能业态上，注重差异性：例如，祝桥主要服务航空航天、国际物流总部，跨境电商、国际贸易等高临空相关度的行业企业总部；而川沙则主要服务会议会展、旅游以及酒店等企业总部。

【川沙与东方枢纽错位协同发展】@是规划不是鬼话

02

张江”下一站“：

川沙副中心。

周边的第二个“巨变”，

是来自张江科学城。

城市开发时序

上海市的空间结构规划有两条“十字型”发展轴：

一条是沿黄浦江发展轴，另一条是沿延安路-世纪大道的上海东西发展轴。

【上海的城市发展轴线】@是规划不是鬼话

从上图来看：

上海由西向东，自大虹桥至张江科学城已经开发得显著成效。

下一站，就是川沙副中心。

张江扩区

而这一点的具象化体现，就是张江科学城的扩区。

前些年，咱们给大家解读川沙的规划时，每次提及张江科学城，总有“蹭”张江热度的嫌疑。因为即使《上海2035总规》中明确川沙主城片区确实包含张江科学城的南区，但毕竟从行政范围来看，川沙涉及张江科学城的土地不多。

【张江科学城、川沙主城片区、川沙新镇位置关系】@是规划不是鬼话

但如今情况已发送巨变，根据《张江科学城“十四五”规划》，张江科学城已经“东扩”，直接纳入了整个华东路以西的川沙镇区。

【张江科学城“东扩”示意】@是规划不是鬼话

川沙副中心核心区

为什么是华东路以西？

因为未来川沙副中心的核心区，就在华东路以西。

【川沙副中心核心区规划范围】@是规划不是鬼话

张江科学城，以集成电路、生物医药、人工智能为核心，数字经济、信息技术服务、机器人及智能装备为支撑；

而川沙副中心，发展花园式总部办公、综合商业以及文化、体育、医疗等高等公共服务，形成兼具全球城市核心功能的专业服务职能，以及服务浦东中部区域的高等级公共服务的城市副中心。

【川沙副中心核心区功能类型】@是规划不是鬼话

这张是我们最新掌握的川沙副中心核心区的效果图，请大家横屏观赏：

川沙又一次通过错位协同，得以承接张江科学城功能溢出。

03

除了上海国际度假区，

还有一片商业商办集聚区？

第三个“巨大变化”，是来自川沙内部的上海国际旅游度假区。

【独特IP品牌】@是规划不是鬼话

国际旅游度假区，也扩区！

以迪士尼为核心的国际旅游度假区，规划也将向外扩张。

《川沙2035总体规划》提出，“依托度假区，结合北片区、西片区、南一片区及东片区规划建设，进一步延展旅游度假功能内涵，打造具有独特 IP 品牌的特色旅游度假目的地。”

【国际旅游度假区规划范围】@是规划不是鬼话

多数人可能只知道迪士尼，但实际上迪士尼只是国际旅游度假区中的核心项目。

在《川沙2035规划》的规划用地图中，也可以明显地看到：迪士尼的东面增加了大量的经营性用地。

【度假区东片区规划】@是规划不是鬼话

另一片“大量经营性用地”

而在《川沙2035总体规划》规划用地图中，有明显的两大片“商业商办集聚区”（图中红色的地块）。一片是刚刚说的迪士尼及其东片区；另一片就是川沙路两侧高端商务区。

【川沙镇内两片商业商办集聚区】@川沙2035总规

川沙路两侧地区，是现在川沙镇内最受大众认可的地段，在《川沙“十四五”规划》报告里也重点提了：

【川沙路两侧规划用地图】@是规划不是鬼话

川沙路发展主轴

川沙路，是川沙镇区的发展主轴。

川沙路两侧地区，在《川沙“十四五”规划》中被称为“川沙路高端商务区”。

规划中明确：“结合川沙路两侧商办楼宇集中建成，以“12万方商办用房+1平方公里产业用地”为招商引资新亮点，形成川沙路5公里产业带，使川沙路两侧成为交通优势明显、商业发展多元、教育资源集聚、居住品质最高、产业发展高效的核心地带。”

【川沙路5公里产业带】@是规划不是鬼话

作为川沙的传统核心地段，川沙继续沿着川沙路向南拓展。

根据《川沙“十四五”规划》，在“十四五”期间，将基本完成川沙路两侧 10 个商办地块建设，重点推进2个高品质商品房地块建设。

【川沙路两侧高端商务区】@是规划不是鬼话

04

川沙路高端商务区，

“15分钟生活圈”规划详解

华润置地项目作为典型的川沙路两侧高品质商品房项目，我们就以它为例，来来看看居住在川沙路高端商务区内的“15分钟生活圈”，是什么体验？

现状分析

首先，还是以项目为圆心，一公里（成年人步行15分钟）为半径，绘制“15分钟生活圈”。

从现状卫星图可以看出，川沙路两侧已经有大量商业商办集聚，周边高品质社区和教育医疗配套已经相对成熟，但项目周边也仍有不少待开发土地。

规划用地类型分析

然后，我们汇总了范围内的控制性详细规划用地图（见下图）：

为进一步了解区域内规划特征，我们统计了范围内不同类型的规划用地占比，发现如下几个特征：

1. 商业办公功能区用地占比超过10%，用地分布集中于川沙路两侧，突出了其核心地段的属性，说明商业活力旺盛，产业发展潜力大；

2. 公共绿地和水域占比超过22%，说明项目周边生态环境优秀，尤其是项目东侧的大面积规划公共绿地，宜居性强；

3. 居住用地及社区配套占比33%，体现了范围内浓厚的居住氛围。

规划潜力剖析

通过我们对比现状卫星图与规划用地图，我们找出了范围内所有的规划潜力地块：

一一筛选出规划尚未落地的潜力地块：

可以看出，范围内潜力地块都环绕在项目周边，可见这个区域为未来重点开发见色号的区域，发展潜力不容小觑，主要体现在以下几个方面：

1. 项目东侧规划有沿河绿地走廊，向北直达川沙公园；项目东侧紧邻大面积公园绿地，直到川周公路都将是绿地和河道；

2. 项目西侧沿川沙路还有多个规划商办地块在建或未建；沿川沙路未来将有12万方商办用房+1平方公里产业用地，将成为商业发展多元、教育资源集聚、居住品质最高、产业发展高效的川沙核心地带；

3. 项目东侧道路延伸并增设桥梁，再结合项目北侧约500米的轨交川沙站点，交通优势明显；

4. 在基础教育、医疗现状资源优质的基础上，项目东侧又新增两处学校，可见项目周边保障充分。

接下来，我们逐一按各个规划系统来解读：

公共绿地及水域规划

项目北侧步行10分钟即可达川沙公园，未来更是将紧邻项目东侧建设七万方公园绿地及长约1.7公里滨河走廊，城市公园窗景与休闲散步去处兼得。

【公共绿地实景图】

商业商办规划

项目西侧紧邻绿地云悦坊、绿地东海岸国际广场、百联川沙购物中心三大商服商办场所，再往西还有恒越生活广场、川沙商业广场两大生活服务空间，项目生活便利度可想而知。

南侧企业中心的重点发展与建设，也预示着产业发展的活力程度。再加上北侧多个商服商办规划用地，川沙路两侧必将成为产业发展的核心地带，为项目带来源源不断的人才、资源与活力。

交通规划

项目刚好位于轨道交通2号线川沙站的服务范围内，步行约500米可达交通十分便利。规划道路在现状基础上打通了项目东侧支路，为项目道路交通给予了更大的便利。

教育及医疗规划

项目周边教育科研及医疗卫生保障相比比较成熟，上海市浦东新区人民医院、上海市浦东新区中医医院为就医提供了充足保障。浦东新区实验小学、川沙中学南校、侨光中学等优质教育资源更是为项目居民上学提供了丰富的选择。

【教育医疗实景图】

总体而言：

川沙位于浦东新区地理中心，西承张江科学城功能溢出，东接东方枢纽辐射带动，内含上海国际旅游度假区，与三大国家战略板块紧密勾连。

对上海而言，川沙是“两翼齐飞”中撑起整个“东翼”的翅膀骨架；对浦东而言，浦东“五城”战略，川沙独占“三城”。这些都将使川沙从“战略洼地”走向“中部崛起”。

川沙主城片区，有着和虹桥主城片区相似的门户地位、国家战略和世界级的产业定位。而且相比于虹桥枢纽，川沙所依托的东方枢纽更国际化、客流量更大。川沙是全上海唯一能半小时内到达两大综合枢纽的城市副中心。

从开发时序来看，川沙位于上海东西发展轴上，是张江的下一站。张江科学城的南区一直是川沙主城片区的一部分，随着“十四五”的再度扩区，甚至纳入了川沙副中心的核心区。显然，张江的开发已经在逐渐向川沙过渡。

以迪士尼为核心的上海国际旅游度假区，是川沙的核心板块。它的扩区也给川沙镇区的城市更新和向南拓展，施加了隐形的压力。“川沙路两侧地区”，作为当下最受大家认可的地段，未来将有“12万方商办用房+1平方公里产业用地”，形成川沙路5公里产业带，成为交通优势明显、商业发展多元、教育资源集聚、居住品质最高、产业发展高效的核心地带。

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