融创复牌在望，孙宏斌再雄起？

“寒气”之后，终迎暖流。

对融创中国的购房者来说，刚刚过去的3月，各种消息扑面而来，让人应接不暇而又五味杂陈。

3月23日，融创中国发布盈利警告，毫不隐蔽地公布2022年预亏270亿-280亿元；5天之后，融创600多亿境外债务重组方案出炉，且推进顺利；29日晚间，孙宏斌对公司出现的债务问题进行深刻反思；3月31日发布2022年财报……

有人说，60岁的孙宏斌在等待一个新的机会。而年逾40，远在西南的重庆市民罗明（化名），则在忐忑中等待着自己所购融创新房的交付。

孙宏斌期待再度雄起。

01火热复工

罗明所购的新房位于重庆近郊璧山的西部（重庆）科学城，也是该区域首个TOD城市综合体——融创0238，主力户型是总价在70万-80万区间的高层和小高层，先后置业数套的罗明颇有购房心得：下叉融创0238主要有几点理由，如大品牌有保障，低总价诱惑，风传的重庆市新机场选址璧山等等。

融创0238命运多舛。

下面的几则消息，也侧面印证了罗明的谨慎与精明。

3月23日，民航局正式批复重庆新机场场址，同意将璧山正兴场址作为重庆市新机场的推荐场址。

铭腾机构最新数据显示，2022年，融创0238销售金额1.65亿、套数219套、面积19944平方米。这三项数据即便放到重庆中心城区，也无有出其右者。

覆巢之下无完卵，上述的一切利好，依然未能让融创0238免遭停工命运。

可随着市场回暖，最近，罗明惊喜地发现，一度停工的融创0238项目又恢复了往日热闹：伴随着焊接声、切割声、锤打声，工人们穿梭在工地间，一片繁忙景象。

据悉，作为西部（重庆）科学城轨道1号线沿线唯一在售的准现房，融创0238工程目前进展顺利，今年内可望迎来顺利交付。

“疫情之后，终于可以睡个安稳觉了！”，得知消息的罗明近日在自己的朋友圈留言。

整体来看，在经济复苏、楼市不断向好背景下，融创成渝已火热复工，从重庆到四川共计数十个项目进入复工复产。

据融创成渝微信公众号发布的消息，截至3月中旬，融创成渝已有重庆融创文旅城、欧麓花园城、望江府、寻光沙磁、寻光江徕、云鼎城、重庆融创壹号院、映湖十里、晓风澜庭、融耀城、开州文旅国际新城、0238、融创城、西阅星辰、御华兰亭等34个项目、78个批次已全面复工。

保交付方面，2022年1~11月，融创累计交付约15万套，交付套数位列行业前三。

其中，融创成渝累计交付22个项目、25006套住房，总交付面积达348万平方米。这无疑会为融创回归良性发展加分不少。

02 西南危局

融创中国深耕西南的近20周年，西南区域公司曾经是融创中国的重要粮仓。从更大的视觉看，重庆及其所在的西南区域，不失为观察融创中国沉浮起落的最佳城市切片。

重庆奥林匹克公园是融创在重庆的成名之作。

2004年，融创中国获得重庆奥林匹克公园3300亩土地，奠定了深耕西南的基础。

据官方统计数据显示，自从2004年进入西南区域，融创在西南已经布局5省9城50余个项目，2017年合同销售金额达到540亿元。在融创的8个区域公司中，西南区域公司贡献了将近六分之一。

在重庆，融创也率先体验到了一骑绝尘的登顶快感。

据重庆市房地产业协会数据，此后的2020年及2021年度，融创连续两年霸榜重庆市中心城区商品房销售TOP20房企榜首位置。其中，2021年融创重庆中心城区商品房成交破200亿。

不过，与融创的债务暴雷出险几乎同步，2022年度，融创重庆的市占率便急转直下：尽管排名尚可，以40.04亿元居龙湖（100.43亿元）、万科（62亿元）之后，但成交量已不及龙湖4成。

回头来看，融创危局的成因是，融创在西南为自己埋下了大大的雷。

2021年上半年，基于前几年优异的业绩表现，融创依然拿下不少地块，其中以西南地区最甚。

其2021年半年报显示，西南区域土地储备总占地面积达到6117.8万平方米，估计可售建筑面积1.3亿平方米，总土地储备1.05亿平方米，各项均为融创各个区域最高。

当然，导致融创危局的债务巨坑，绝非一日之功。

除此之外，早几年间其在并购项目上同样大手笔不断，2017年，在被外界看衰的情况下，融创出资超150亿元入股乐视。同年，又以632亿价格收购万达旗下文旅、酒店项目。

03 自救主线

始于2021年下半年的房企债务违约潮，融创一度表现得颇为顽强。

孙宏斌曾发出豪言壮语：“除了我们以外，都有可能暴雷。”随后，孙宏斌很快被市场打脸。

当2021年下半年房地产行业收紧，此前高溢价拿地的风险，以及被大量收并购项目拖累的现金流，让融创最终“暴雷”。

一年前的2022年4月1日，因融创未在规定时间内交出财报，被港交所强制暂停股票交易。

2022年5月12日，融创公告称，公司账面上的钱已无法支付4笔美元债的票据利息，公司正式爆雷。

此前，尽管孙宏斌已察觉异常，并对组织架构的大动刀戈，但其效用仅限亡羊补牢。

2022年2月，融创将原来的七大区域调整为九大区域。曾经作为融创最大“粮仓”的西南区域，被拆分为成渝区域、云贵区域，原西南区总裁商羽也被调往总部。

2023年3月，融创成立环融平台，负责文旅大盘项目，公司也正式划分为北京、华北、上海、东南、华中、华南、西北、成渝、云贵、环融十大区域。

看似区域数量增多，实则化整为零，削减了区首的管理范围。

近日，融创中国CEO汪孟德还指出，在城市布局中，融创将退出一些城市，聚焦更具优势的核心城市，缩小管理半径。

收缩防守，已是融创当下的自救主线。

04 化债大考

近期，融创发布了债务重组的最新成果，消息传出，在市场一片欢呼的同时，也不乏人冷眼旁观。

暴雷以来，漫漫自救路上，融创屡屡上演生死时速，一路狂奔。

去年底以来，融创先与AMC机构合作，成功盘活上海董家渡、武汉桃花源等核心项目。随后，又公告了160亿元人民币境内债重组成功的消息。

3月23日，融创中国发布盈利警告的5天之后，融创600多亿境外债务重组方案出炉，且推进顺利。

3月31日，融创中国控股有限公司（以下简称融创）披露其2022年中期及全年经审核业绩报告。根据财报，融创全年合同销售额1693.3亿元，实现收入约967.5亿元，截至2022年末的现金余额约375.4亿元。

目前来看，融创中国的流动性压力已大大缓解，但留待解决的问题仍旧不少。

那么，融创中国有多少走出困境的可能性？

从两份财报来看，融创降负债初显成效。截至2022年12月31日，融创负债总额同比下降约481亿元。其中，公司有息负债约为2984亿元，相比2021年减少约233亿元；公司连同其合营及联营公司的有息负债约为4043亿元，相比2021年减少约642亿元。

“从财务角度来讲，融创因物业计提减值造成的利润亏损属于‘浮亏’，预计不会对现金流和企业经营带来影响。”一位机构分析师表示。与一时的账面盈亏相比，现阶段更应关注房企的资产质量，好的资产质量在市场好转时，存货减值也能回调回来。资产质量成为房企未来利润护城河。

《巴伦周刊》中文版也认为，在一众涉险房企中，融创中国的一大优势，就是“拥有更多核心优质资产”。

据悉，在流动性陷入困境之前，融创中国积累了大量优质资产，在2021年上半年总土储建面榜单中，融创中国以1.85亿平方米的总土储建面位列榜单第二，仅低于碧桂园。融创中国的土储大部分位于一二线城市，整体项目质量较好。

世事成败，命运弄人，昔日将融创带入河沟的激进拿地，如今又成为救命依托。

虽然集团资本负债比率约为75.2%，仍处于行业高位。出险的融创，销售依然不大理想，今年前2个月，合同销售金额约180.9亿元，相比去年同期下降64%。但融创的努力正在慢慢让公司的运营恢复正常。

从2022年开始，融创频繁转让手中的优质资产，变现贝壳（02423.KH）股票、出售上海董家渡项目、转让昆明文旅城等。这一部分资产变现也帮助融创回收了更多资金。

此外，从年报数据上看，融创不存在资不抵债的核心问题。外界期待，融创境外债尽快重组成功，为其销售业绩早日复苏铺路，正如3月29日，孙宏斌现身融创境外债务重组说明会上，在道歉与认错之后声称：“要在上半年回归正常轨道上来”，回归正常就是一大胜利。

重庆市住房城乡建委党组成员、副主任郭唐勇表示，国家层面对房地产重回“重要支柱产业”的定位，以及地方政策环境的不断利好，大家对房地产充满信心。随着国家战略的部署和实施，重庆的城市价值将得到进一步凸显。在这样的大背景下，融创等房企的复苏，有着历史的必然性。

THE END