不动产“带押过户”有什么好处？对房地产开发商更有利

#大有学问#

不动产“带押过户”有什么好处呢？一些人从买房人角度说，这对二手房交易是一个利好。但是，不动产“带押过户”对房地产开发商更有利。众所周知的原因，很多开发商面临资金困难，楼盘烂尾或者无法按时交房。很多开发商将土地使用权或者楼盘抵押给银行贷款，造成买房人无法办理产权登记，或者买房人无法办理按揭贷款。#法律人举案普法#

“带押过户”能够使一部分开发商在不解押情况下，销售商品房，买房人办理按揭贷款，开发商收到购房款以后解押抵押的房产，这样既能保证银行按时收回贷款，也能缓解开发商因抵押不动产造成的商品房销售困难。因此，“带押过户”不仅仅针对二手房，还包括开发商销售的一手商品房，对银行，开发商，和买房人三方都有利。

这几年房地产市场徘徊不前，一些地方出现了较大幅度房价下降。疫情造成收入减少，一些买房人出现断供，断供的后果是房屋被银行查封拍卖用于偿还贷款。一些房价下降幅度较大的地方，买房人偿还贷款不多，断供情况下，房屋被查封拍卖后还不足以偿还银行贷款。通过司法程序拍卖房产或不动产地产，一般会造成房产、不动产远低于市场价值。本来买房人断供是因为经济状况不佳，司法拍卖偿还银行贷款过程中，再造成房产贬值，这对于买房人是更加不利，加重了买房人债务负担，也造成银行房贷出现许多不良资产。

房产“带押过户”能够避免无力偿还房贷买房人，或者无力偿还银行贷款的开发商，遭遇银行用抵押的房产拍卖还债时造成的不动产大幅贬值问题。这里应当注意，“带押过户”时买房人一般应当在断供前进行房屋买卖，否则，买房人断供后，银行通过法院查封了房产，进入司法程序，买房人再对外销售就困难了。开发商也是一样，不能出现拖欠银行贷款被银行起诉查封抵押的楼盘后，再销售房屋，这个时候房子是卖不出去的。

《民法典》第四百零六条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。法律规定不动产“带押过户”是可以的，关键是不动产交易双方当事人和银行是否同意，如果买房人和银行不同意“带押过户”，带押过户就没办法进行。银行不同意抵押物出售是因为担心出售后，原业主的贷款不能收回，而买房人担心的是抵押物不能办理产权过户手续。在银行贷款能够保证收回情况下，银行同意抵押物转移产权没有问题。抵押的不动产能够过户的情况下，买房人是能够接受抵押的房产交易的。

一些地方的“带押过户”实践操作是：买卖双方达成交易意向，通过房管部门办理房屋买卖合同网签。买方向买方贷款银行申请商业贷款、公积金贷款或组合贷款，卖方向卖方贷款银行申请提前还款和“带押过户”，签订抵押贷款、提前还款、资金管控方式等相关协议，买卖双方贷款银行审批通过。

买卖双方及双方贷款银行共同向不动产登记机构申请办理“带押过户”登记事项。不动产登记机构完成登记后，及时向双方贷款银行及公积金管理部门推送登记信息。贷款银行收到不动产登记机构推送的登记信息后，按照协议约定，及时从资金管控相关账户中划扣卖方所欠债务，结清卖方贷款，剩余部分划转至卖方个人银行账户。

“带押过户”可能造成0元购，一些首付款较少，还贷时间短，贷款余额较多的买房人，遭遇房价下跌较大时，一是带押过户卖房难以实现；二是在原业主房贷欠款较多，首付款较少，房价又出现下降情况下，买房人可能0元购，转移产权和抵押，买房人偿后续银行贷款。

自然资源部和银保监会《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知 》中提出，各地要结合不同情况采取适合的“带押过户模式”，防范出现“一房二卖”。“带押过户”的实施，将减少因为无力偿还房贷引发的诉讼纠纷，减少银行和房贷人的资产损失，也能够一定程度上缓解开发商资金困境。“带押过户”的便利性会不会造成房价上涨，或者新建商品房销售遇阻？“带押过户”对二手房和存量商品房交易有促进作用，但是，房地产市场需求总量没有变化，现在整体商品房库存较大，不会因为“带押过户”影响供需变化，房价上涨的各方面条件不具备。