一、导语
3月，福州新房和二手房迎来大幅度回暖。新房连续3个月保持上涨的势头，开发商加速去化；二手房单月突破4400套，重回到2021年的水平。结合两者数据来看，由于新房低价房源面临诸多不利因素，二手房的接受度正在显著提高。
二、市场表现
1、新房
五区成交连涨3个月 价格稳定
- 3月福州五区成交1580套（仅商品住宅数据，不含安商和商业），环比上涨39.3%，成交均价2.67万/平，环比下跌1.9%（数据来自克尔瑞）。23年以来，五区新房成交量已经连续上涨3个月，价格则保持稳定。（数据来自幸福里、市不动产登记和交易中心和第三方数据机构，下同）
数据说明：若无特殊说明均呈现五区网签数据；数据仅选取普通住宅和别墅两种类型（不含安商房和商业）；
- 重点区域闽侯3月成交286套，环比下跌69.2%；成交均价1.48万/平，环比上涨8.8%（数据来自克尔瑞）。闽侯购房补贴回收之后，成交回归正常水平，但价格达到了过去1年的新高纪录，可见高价项目大量网签。
低价项目 大量网签
- 晋安和仓山成交量上涨明显，但价格出现下滑。说明两大粮仓的低价项目成交量大，稀释整体均价，外围低价也吸引了不少原本只能购买闽侯的客群，拉低闽侯成交套数。台江则相反，虽然量少，但是价涨，高价项目网签量较大。
刚需门槛高 买房难度大
- 从具体成交结构来看：单价2万以内占比34.7%；总价200万以上内占比34.8%；90平以内占38%。换句话说，福州每卖出10套房子，属于刚需的不到4套。单价低于2万的楼盘基本配套欠缺，生活不便，对刚需客群不够友好。
- 新房排行榜：
- 成交套数Top10
- 建发玺云连续三个月拿下五区套数冠军，劲销210套，成为今年最靓的仔，也说明金山改善客群的实力相当不错。亚军和季军分别属于保利国贸天琴湖和万科城市之光，两个项目都拥有各自的核心优势，也存在库存过大的问题。三环外榕耀之城、象屿国贸星璟原和中交中梁星海天辰进入前十榜单，三个项目的套总价基本在150万左右，是刚需购房者关注的重点。
- 成交金额Top10
- 在成交金额上，建发玺云也连续三个月拿下冠军，卖出12.8亿的傲人成绩，堪称最大赢家。高单价的保利国贸天琴湖和保利招商和樾风华分别拿下第二和第三，成为东区销售业绩最好的盘，除此之外，东区还有3个项目进入前十榜单，都为均价超3万的盘。
- 国贸天琴湾凭借4.5万的单价重回第一，上个月的第一鼓楼映退至第三名，汇诚永安里以4.04万的单价拿下第二名，该项目配套中山小+十九中，是中心城区难得的教育优质房龄又新的项目。
- 国贸天琴湾成为套均总价第一，且是唯一一个总价超过1000万的项目；第二名融侨方圆和第三名鼓楼金茂府均为800万以内的总价，不过都只成交一套。前十榜单中，成交套数最多的还得是建发玺云，总价600万的房子，卖出95套，均价高达3.67万/平。
- 最新开盘：3月，福州五区+闽侯均无项目开盘，各大开发商以去化之前库存为主。
闽侯排行榜
闽侯成交套数Top10
和建发玺云一样，闽侯国贸学原三期也连续三个月拿下套数销量第一的成绩，成为闽侯最火的项目，而高达170万的套均总价也让国贸学原三期成为高新区最贵的项目。随着国贸学原一期的完美交房，业主口碑逐渐释放，在高新区浦上大桥附近的拥有5个项目的国贸已经牢牢占据了板块的主导权。
闽侯成交均价Top10
3月，樾榕湾继续霸占价格第一的位置，单价高达2.26万/平，远超一般的刚需项目；国贸学原三期则以1.87万/平的价格位居第二；在浦上大桥另一侧的碧桂园十里江湾单价和国贸学原不相上下，位居第三。该项目已经进入二手房市场，挂牌单价2.04万/平。
闽侯套均总价Top10
总价最高的前两个项目均为别墅，国贸学原二期以202万的总价进入第三位。早前陷入停工风波的福晟印江南进入榜单，总价高达181万，项目位于高新万达附近，对面就是规划建设的融侨医院。
2、二手房
4479套，成交重回2021年
- 3月，福州五区二手房成交4479套，环比上涨52.8%；成交均价23917/平，环比上涨0.8%。继2月突破纪录之后，3月再次突破单月全新的记录，成交量持平2021年上半年。
五区成交上扬 价格分化
- 五区成交全线上涨，但鼓楼、仓山和马尾的价格出现小幅下滑，而整体价格也仅涨了0.8%，说明大量成交以低价房源为主，距离真正的全方位回暖还需要一段时间。
3.7万套 二手房内卷加剧
- 供给总量：挂牌量突破3.7万套，来到了一年新高水平，而挂牌价格则连续下滑，看来二手房市场相当“卷”，既卷户型、社区、配套，更卷总价和门槛。
- 供给结构：200万以内，占比45.5%，400万以上占比15%，这一数据和2月相近，几乎持平。而从挂牌面积段来看，刚需和改善所占的比例也几乎和2月持平，可见，挂牌量的增加并没有明显类型倾向，而是全部房源等比例挂出，也说明业主的心态基本保持一致：要么置换，要么离场。
刚需户型 成交量增幅大
- 从成交结构来看，50平以内占比高达29.4%，和2月相比略微下滑，但总量依然很高。从具体涨幅来看，70-90平最高，环比上涨67.2%，50平以内则增幅最小，这个数据可以说明不少刚需首套房放弃新房选择了二手房。
- （数据来自：幸福里幸福楼势）
- 融侨外滩壹号以高达9.69万/平的单价位列五区第一，远超后面的九位，这个小区和融侨外滩B区成为高单价榜单中为数不多的鼓楼外小区，也是福州改善人群避不开的两大小区。另外8个小区则都配有优质教育，成交均价5.85万/平起，而新房最高的单价也仅4.5万/平，价格分化的背后主要是教育资源的稀缺。
- 除了拿下单价第一，融侨外滩壹号也拿下了3月的总价第一宝座，以接近3000万的价格大幅度领先，这个价格在福州已经是顶豪的水准，即使放在北上广深一线城市，也可以进入豪宅的门槛。第二名融侨外滩B区，总价1200万，这个价格在B区相当普遍，小区也有不少看江超2000万的豪宅。第三名属于衣锦华庭2期，也是千万级别，小区位于寸土寸金的东街口，隔壁就是三坊七巷，不少房源甚至可以全景俯瞰三坊七巷，可以说卖一套少一套。
